Квартира, дом или земельный участок может быть таким же подарком, как и любая другая вещь, имущество. При этом в сделках дарения, где фигурируют объекты недвижимости, существует своя специфика – начиная с того, кому и как можно подарить квартиру и заканчивая налоговыми последствиями. Обо всем этом мы расскажем подробно в этой статье.
Дарственная на недвижимость - определение, функции и главные особенности
В юридическом смысле «Договор дарения» жилой недвижимости («Дарственная») – это двусторонняя сделка, предусматривающая не только обязательство «Дарителя» передать в дар указанное имущество, но и обязательство и\ или согласие «Одаряемого» принять это имущество. При этом одаряемое лицо несет полное бремя ответственности по содержанию подаренной недвижимости, его соответствующему использованию, уплате налогов, и т.п.
Дарение, исходя из его определения в ГК РФ – это в первую очередь безвозмездная сделка. Договор дарения не может содержать каких-либо условий о встречных обязательствах (безусловность) со стороны одаряемого перед дарителем (п.1 ст.572 ГК РФ).
Например, в дарственную не могут быть включены такие условия типа - периодическая выплата денег, иных материальных благ в пользу дарителя, обязательство ухода за ним или оказания каких-то услуг. В подобных случаях необходимо, либо заключать договор аренды, либо оформлять опеку.
Сделки по дарению имущества, включая и объекты жилой недвижимости, регулируются правовыми нормами Гл. 32 ГК РФ.
К числу важных особенностей договора дарения следует отнести следующие моменты:
- подаренная недвижимость, полученная в браке, уже не может считаться совместно нажитой собственностью супругов. Квартира, дом или иной объект будет принадлежать единолично тому супругу, которому ее подарили. В случае развода такое имущество не подлежит разделу. Однако если муж или жена подарил (а) жене или мужу квартиру в период нахождения в браке, а средства на неё накопил, будучи супругом, то такое имущество суды могут признать совместно нажитым имуществом.
- Если квартира находится в совместной собственности супругов, то дарить её можно только с согласия мужа или жены, а также других собственников. Однако следует иметь в виду, что можно подарить долю в праве собственности (долевая собственность) без разрешения остальных собственников. Здесь не используется правило, действующее при продаже доли. Т.е. при дарении предлагать долю остальным сособственникам не нужно.
- Одаряемое лицо может делать с подаренной ему недвижимостью все что угодно, по своему личному усмотрению. Но при этом, даритель с согласия одаряемого может сохранить за собой бессрочное право проживания в квартире.
- При дарении, законодательством (п.4, ст.578 ГК РФ) предусмотрена возможность дарителю вернуть подаренную собственность, если даритель переживет одаряемого. Для этого в дарственной должна быть включена соответствующая оговорка или условие.
Особенности оформления дарственной на недвижимость
В общем случае оформление дарственной или договора дарения осуществляется исключительно в письменной форме (аналогично ДКП), подписывается двумя сторонами и регистрируется в ФГБУ ФКП «Росреестр».
Договор дарения не требует нотариального удостоверения, и может быть составлен в простой письменной форме. Но есть две ситуации, когда требуется обязательное заверение нотариусом дарственной. Это необходимо в случае:
1. Если происходит дарение доли недвижимости, принадлежащей нескольким собственникам на праве общей долевой собственности (при этом, если дарение всех долей проходит по одной сделке, то нотариус не нужен – пп.1.1, п.1, ст.42, ФЗ № 218 от 13.07.2015);
2. Если дарителем выступает несовершеннолетний ребенок, недееспособное, либо ограниченно дееспособное лицо (п.2, ст.54, ФЗ №18 от 13.07.2015); Здесь, кроме нотариуса, потребуется еще и разрешение опеки.
Для оформления дарственной требуется небольшой список документов:
- общегражданские паспорта всех сторон сделки – дарителя, одаряемого, законных представителей или опекунов (в случае, например, недееспособности какой – то из сторон);
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости (ДКП, договор приватизации, наследства и т.п.);
- выписка из ЕГРН
- После подписания сторонами дарственной оформляется «Акт приема -передачи» квартиры, дома, который фиксирует реальный факт перехода собственности от собственника к одаряемому лицу.
Здесь особо следует отметить, что в случаях, когда речь идет о дарении прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке), то на практике это решается заключением договора безвозмездной уступки прав по ДДУ.
Особенности налогообложения при оформлении дарственной на недвижимость
Для случаев, где применятся формат отчуждения недвижимости с использованием дарственной (договора дарения) законодательством предусмотрен особый налоговый режим.
В общем виде сделка дарения облагается налогом по ставке 13% НДФЛ, если квартира или дом дарится дальнему родственнику (например, двоюродная сестра), третьим лицам.
Если в сделке дарения участвует налоговый нерезидент РФ, то ставка налога увеличивается до 30%.
Налогом не облагаются сделки по дарственной, если недвижимое имущество дарится близким родственникам (п.18.1, ст.217 НК РФ). В список близких родственников включены следующие группы лиц:
- муж и жена;
- дети (в т.ч. усыновленные);
- родители;
- дедушки и бабушки;
- внуки;
- братья и сестры (в т.ч. сводные).
При этом близкое родство обязательно должно быть документально подтверждено (письмо Минфина РФ от 29.01.2018).
Есть из этого общего правила налогообложения сделок по дарственной и некоторые исключения. В частности, допускается освобождение от уплаты НДФЛ, даже если даритель и одаряемый не приходятся друг другу близкими родственниками.
В соответствии с письмом Минфина РФ (от 29.01.2018 № 03-04-05/4896) такой случай наступает, если есть решение суда, которым они признаны членами одной семьи. Однако к совместно проживающим гражданам (находящимся в гражданском браке или сожители) эта норма не относится. Отсутствие официальной регистрации брака не позволяет считать их родственниками (мужем и женой) с точки зрения закона.
Что касается практического вопроса непосредственного расчета суммы налога уплачиваемой по сделке договора дарения. Согласно п.6. ст.214.10 НК РФ, сумма налога определяется как 13% от кадастровой стоимости подаренной недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором был зарегистрирован переход права собственности к одаряемому.
Для налоговых нерезидентов ставка налога составляет 30%. (См. письмо Минфина от 28.04.2020 № 03-04-05/34402).
Здесь нужно отметить тот момент, что дарственная очень удобный вариант для отчуждения собственности внутри семьи, между родственниками. Здесь оптимально решается вопрос и с налогами, и с наследственными спорами. Однако, прежде использовать дарственную, нужно тщательно просчитать налоговые последствия, как для дарителя, так и одаряемого.
Например, продажа квартиры, полученной в дар, возможна только после полной уплаты налога. Этот факт должен быть подтвержден документально - справкой налогового органа по адресу нахождения подаренного объекта недвижимости.
Риски сделок по дарственной, оспаривание и отмена договора дарения
Несмотря на то, что дарственная довольно удобный инструмент для передачи (перехода) права собственности, все же и он имеет свои недостатки и риски.
Так для тех, кто делает подарки в виде домов или квартир существует риск того, что одариваемое лицо не оценит по достоинству щедрого подарка от дарителя. Например, человек, даря квартиру сыну или дочери, рассчитывает с их стороны на ответную поддержку на старости лет, но может остаться без таковой, так же как имеется риск оказаться вообще на улице. Т.е. подаренная квартира «уходит» от прежнего владельца безвозвратно.
Для нейтрализации подобного риска дарителю достаточно вписать в «Договор дарения» оговорку о своем праве бессрочного (пожизненного) проживания в квартире после перехода права собственности. Такое условие хотя и подразумевает согласие со стороны одаряемого лица, но не считается по смыслу «встречным обязательством».
Кроме того, при наличии подобного условия в дарственной, даритель имеет полное право пользования квартирой, даже если одаряемое лицо ее потом продаст. С другой стороны, если одаряемое лицо нарушит условия Договора, то даритель может обратиться в суд для расторжения договора на основании п.2, ст. 450 ГК РФ. Под нарушением условий подразумевается, в том числе, создание препятствий к проживанию, несоблюдение иных условий сделки.
Что касается вопросов отмены дарственной, то законодательством предусмотрено два случая, при которых даритель может отменить свое решение сделать подарок в виде квартиры или дома:
Отменить договор дарения может только сам даритель (ст. 578 ГК РФ), и только в случаях:
- В случае покушения одаряемого на жизнь и\или здоровье дарителя или членов его семьи;
- В случае недостойного обращения одаряемого с подаренным ему имуществом, создающего угрозу его утраты или уничтожения. Правда, в этом случае Дарителю придется оспаривать сделку в судебном порядке и доказывать факт «недостойного обращения».
В подобных случаях отмены или аннулирования дарственной одаряемое лицо обязано возвратить дарителю подаренное имущество или компенсировать его полную стоимость.
Важно! Для добросовестного покупателя квартиры или дома, с отмененной дарственной, не будет никаких правовых последствий (см. Нотариальный вестник №1 2014 года , статья «Отмена дарения». и комментарий к пункту 4 статьи 578 ГК РФ). Т.е. квартира не будет у покупателя отобрана.
Касательно возможности оспаривания дарственной на недвижимое имущество, то она имеется не только у прямых участников сделки, близких родственников, но и у любых заинтересованных лиц (третьи лица). При этом необходимо учитывать следующие моменты:
- во – первых, в качестве основания оспаривания дарственной в суде могут быть предоставлены различные мотивы - например, что даритель не осознавал последствий или не мог предполагать, что с его подарком будет недостойное обращение и пр. Но здесь следует рассчитывать, насколько для суда будут убедительны представленные мотивы и доказательства со стороны истца.
- во – вторых, оспаривание дарственной может быть произведено одним из супругов, если квартира подарена без разрешения (письменного) одного из них. Это относится только к тем случаям, когда недвижимость является совместно нажитой.
- в – третьих, договор дарения может быть оспорен органами опеки, если у них будут иметься объективные основания считать, что в ходе такой сделки будут или уже нарушены права несовершеннолетних детей, или лиц находящихся под опекой.
Исходя из правоприменительной и судебной практики оспаривание дарственных в судах достаточно сложное и затратное по времени мероприятие. Требуется сбор и предоставление множества справок, документов, свидетельских показаний и пр.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, помощь юриста, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм,
надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
телеграмм канал: https://t.me/Rieltor_rysakov_msk
На карте: https://yandex.ru/maps/org/rieltor_rusakov_v_a_/169946487069/
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/n.stolitsy4993915783
#Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий
#риелтор #брокер #московская #купитьквартиру #агентствонедвижимости #продатьквартиру #сделка #недвижимость