Как влияет повышение ключевой ставки на рынок недвижимости?
Много сейчас вопросов на эту тему. Анализируем данные:
1. Слабеющий рубль и высокая инфляция являются факторами, которые двигают покупателя в сторону покупки недвижимости и, как следствие, не дают ценам упасть, а скорее наоборот двигают их вверх (правда очень медленно)
2. Резкое повышение ключевой ставки - на 4.5% за месяц. Первое повышение на 1% еще не оказало влияния на рынок, поэтому оцениваем сразу 4,5%. Здесь добавлю, что через несколько часов после выхода релиза от ЦБ в текст были внесены дополнения, о том что если данной меры будет недостаточно, то в сентябре ставка вновь будет повышена.
Что это значит для спроса и цен?
🔸У нас есть экспертное знание («правило»), что поднятие ставки ипотечного кредита на 1%, снижает количество покупателей на рынке на 5-10%. Возьмем для надежности цифру 5 ( пять). Математически получается, что даже без ожиданий сентябрьских решений ЦБ, в перспективе трех месяцев мы потеряем 22.5% покупателей, которые могли воспользоваться ипотечными кредитами.
На вторичном рынке ипотечные сделки занимают 50% от всей доли. Это значит, в конечном итоге, 11% спроса мы недосчитаемся (22%/2). Более того, в такой информационной повестке покупатель с кешем тоже может занять позицию на ожидание лучших цен.
Это отчасти повторяет картину прошлых периодов, когда ставка резко повышалась.
🔸В декабре 2014 года ставка была повышена до 17%,в результате цены на недвижимость снижались до 2018 года.
🔸В марте 2022 года ставка была повышена до 20%, правда потом быстро корректировалась . Однако, это тоже имело эффект. Начиная с апреля 2022 года, цены на вторичное жилье снижались до конца года со скорость 1-2% в месяц и в итоге рынок потерял 15% стоимости.
🔸Резюме. Что будет с ценами?
1. Резкое повышение ключевой ставки ведет к охлаждению спроса и, как следствие, к возможному снижению цен
2. Потенциальная гиперинфляция и ослабление рубля (если не удастся остановить) ведет к повышению цен.
Я предполагаю, что ЦБ в ближайшее время продолжит предпринимать все меры для удержания рубля и инфляции. При таком сценарии цены на недвижимость, как минимум расти не будут, и/или будут корректироваться вниз.
Ну и ожидаем ставки по ипотечным кредитам на уровне 14-15%. Это уже серьезно.