Одобрят ли ипотеку? Как повысить шансы на получение кредита? Часть 2

Обещали - делаем! Вот и вторая часть статьи о самых популярных причинах отказов банков по ипотеке. Также в статье дано много рекомендаций на тему того, что делать, чтобы увеличить шансы положительного решения...

Как повысить шансы на получение положительного решения от банка?

С первой частью статьи вы можете ознакомиться по ссылке. В ней мы рассказали общую информацию об этапах подачи заявки, на что нужно обратить внимание и раскрыли подробно первую и основную причину отказов - это кредитная история. В второй части статьи мы расскажем про пять других причин.

И чтобы долго вас не томить, перейдем сразу к сути...

🟡 Причина отказа № 2 – банк решил, что дохода не хватает или не уверен в финансовой стабильности заемщика

• Большая текущая кредитная нагрузка. Платежи по всем кредитам не должны превышать 50-60% от дохода. Об этом мы подробно рассказали в первой части статьи.
• Низкий официальный доход. К примеру, реальная зарплата на руки 100 тыс., но официально по документы клиент получает только 30 тыс.
• Стаж работы на новом месте менее 3-х месяцев.
• ИП или компания существуют менее 1 года.
• Женщины в декрете, которые подрабатывает неофициально. Декретные деньги банки не учитывает в качестве дохода.
• Фрилансеры без статуса ИП или самозанятости.
• Работа по найму без официального трудоустройства.

Рекомендации:

1. К сожалению, реальность такова, что для банков надо где-то работать. Будь то работа по найму, самозанятость, собственник бизнеса или индивидуальный предприниматель. Есть варианты, когда могут быть другие источники дохода, к примеру, доходы от аренды недвижимости, но это должно быть настолько прозрачно, чтобы у банков не было вопросов. То есть, очевидно, что просто так нельзя указать в анкете «нигде не работаю, но деньги есть», наличие денег для банка это не аргумент. Им важна стабильность, чтобы деньги на погашение кредита у клиента были постоянно.
2. Надо заранее продумать информацию о работе и размер дохода, который указывается в анкете. Так же необходимо указать контакты руководителя, которому при желании банк может позвонить, а он в свою очередь подтвердит занятость и уровень заявленного дохода, пускай доход даже не полностью официальный.
3. Также во многих банках есть различные возможности подтвердить неофициальный доход. Это могут быть справка о доходах по форме банка, выписка с личного счета, выписка с расчетного счета для ИП и собственников бизнеса. Также в ряде банков есть программы «по двум документам», когда документы с работы предоставлять не надо, при этом обычно может быть ставка выше или первый взнос должен быть больше, но это хороший вариант для тех, кто не может доход подтвердить официально. Подробнее о вариантах и способах подтверждения дохода можно почитать в нашей статье Ипотека без подтверждения дохода.
4. Можно привлечь солидарного заемщика, чтобы учитывать его доход и тем самым поднять лимит, который может одобрить банк. Многие банки разрешают добавлять 3-4 созаемщика. При этом ряд банков позволяет делать созаемщиками не родственников.
5. После получения положительного решения по ипотеке до самой сделки крайне не рекомендуется брать другие кредиты, так как многие банки непосредственно перед сделкой делают повторный запрос в бюро кредитных историй и если они увидят новый кредит, то могут отказать в выдаче, так как, по их мнению, изменилась финансовая нагрузка на клиента. В частности, это касается тех, кто пытается после одобрения ипотеки взять потребительский кредит на первый взнос. Далеко не всегда это срабатывает, нужно грамотно все организовать.

🟡 Причина отказа № 3 – не самый лучший работодатель

• Работа в компании, которой нет в ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц).
• Компания находится в стадии ликвидации, банкротства и т.п.
• Компания имеет много долгов или большую кредитную нагрузку.
• Маленькое количество сотрудников в компании.
• Как мы уже и говорили, банки не сильно любят предпринимателей и собственников бизнеса, могут запрашивать документы по бизнесу. Тут есть забавное ситуация… Собственника бизнеса банки будут проверять досконально, а при этом если придет сотрудник из этой же компании, то к нему банк будет более лояльный.
• Руководитель компании является учредителем других компаний, у которых не все хорошо с бизнесом.
• Иски и судебные разбирательства по компании.
• Мало данных о компании.

Рекомендации:

1. Очевидно, что человек не может повлиять на то, как его компанию-работодателя видят банки, где он наемный сотрудник, поэтому если известны какие-то обстоятельства о компании, то нужно искать другие варианты. Работа по совместительству, дополнительный доход, ипотека по программам без подтверждения дохода. В крайнем случае, можно поменять работу, но придется ждать 2-3 месяца, чтобы снова подать заявку в банк.
2. Можно обзавестись созаемщиками или сделать кого-то основным заемщиком, а самому стать самому солидарным заемщиком без учета дохода, тогда работа на заявку никак не повлияет.
3. Если компания не на слуху, то банку надо дать как можно больше данных: название и ИНН работодателя; рабочий телефон и добавочный, если есть; телефон и имя руководителя; телефон отдела кадров, сайт организации; информация о том, в каких банках открыты расчетные счета и зарплатный проект; срок существования организации; сфера деятельности... Чем больше данных, тем лучше, особенно если заявка идет на рассмотрение «по двум документам», то есть без предоставления документов с работы.

🟡 Причина отказа № 4 – возраст потенциального заемщика

• Банки, в основном кредитуют граждан с 21 года, но есть исключения, которые кредитуют с 18 или 20 лет. Также у молодых людей могут спрашивать военный билет.
• Также банки в основном кредитуют людей до 70 лет на момент выплаты кредита, но есть кредитные организации, которые кредитуют до 65 или 75 лет, а пара банков вообще до 80-85 лет.

Рекомендации:

1. В данном случае нужно внимательно читать тарифы банков и смотреть на возраст, который допустим в тарифах того или иного банка.
2. К примеру, выбрали банк, который кредитует до 70 лет, а заемщику уже 50 лет, поэтому максимальный срок кредита возможен 20 лет, даже если банк дает ипотеку до 30 лет. Поэтому людям в возрасте выгоднее искать банки, которые рассматривают более высокий возраст заемщиков, чтобы взять кредит на максимальный срок и тем самым уменьшить платежи.
3. Если в заявке несколько созаемщиков, то максимальный срок кредита будет считаться исходят из возраста самого возрастного участника сделки.
4. Надо быть готовыми к тому, что если продавцу или покупателю недвижимости более 60 лет, то страховая компания перед сделкой может потребовать пройти медицинское обследование.

🟡 Причина отказа № 5 – не стоит обманывать банк

• Не стоит указать в анкете недостоверные данные.
• Не стоит приносить в банк поддельную справку о доходах.
• Данные в документах и анкете не должны расходится с публичными источниками.
• При подаче заявки лучше указывать наличие действующих кредитов, особенно если по ним были просрочки, тогда сразу можно указать в комментариях причины просрочек.

Рекомендации:

1. Обманывать банк не стоит, как минимум это грозит быстрым отказом.
2. Поддельные справки о доходах бывают разные. Надо понимать самое важное – подделать 2-НДФЛ сейчас практически невозможно, так как банк сделает запрос в пенсионный фонд и сразу увидит, что доходов нет, налоги не платятся, а значит ему принесли подделку. Неофициальный доход по сути можно указать только в справке о доходах по форме банка и банк примет ее к сведению… Есть в интернете справки за 10 тыс рублей, которые очень быстро "пробиваются" и также ставится отказ со стороны банка, а еще банк может занести в черный список и в нем уже получить одобрение никогда не получится. Нормальные поддельные справки стоят примерно от 100 тыс рублей, туда обычно включены не только справки, но и ответ на телефон, когда банк решит позвонить работодателю. Далеко не все ипотечные брокеры этим занимаются, это большой риск и вообще статья. Тем более, что в 99% случаев можно решить ситуацию легальным способом.
3. Очевидно, что указывая какие-то данные в анкете, эти же данные должны быть в документах и открытых источниках. К примеру, если ИП нет еще года, но заемщик пишет, что есть, чтобы пройти по тарифам, банк пробьёт эти данные за пару минут, их можно даже в интернете посмотреть.

🟡 Причина отказа № 6 – проблемы с выбранным объектом

• Банк не кредитуют какие-то виды недвижимости.
• Банк может кредитовать не все перепланировки в объектах.
• Юридические риски.

Рекомендации:

1. Изначально надо изучить тарифы банка. Если, к примеру, есть желание купить дом с земельным участком, то надо убедиться, что выбранный банк кредитует такой вид недвижимости. Так как обидно будет потратить время на получение решения, а потом получить отказ по объекту недвижимости
2. Если в выбранном объекте есть какие-то особенности/перепланировки, то их желательно тоже заранее проговорить с банком. К примеру, если рассматривать обычную квартиру, то не все банки будут кредитовать объекты, где был перенос мокрых точек или, объединили комнату с балконом и т.д. Поэтому если на объекте есть неузаконенная перепланировка, то надо внимательнее подбирать банк, который сможем выдать кредит на объект с такой перепланировкой.
3. Самые большие риски несет в себе юридическая составляющая. Нельзя сказать, что в банках прямо очень строгая проверка объекта, но если идет отказ по юридическим рискам, то есть повод насторожиться и перепроверить самому еще раз, а потом принять решение покупать тот или иной объект или нет. Более подробно про юридическую проверку можно почитать в нашей статье Проверка квартиры перед покупкой
4. В целом более подробно про этап одобрении квартиры в банке можно почитать в нашей статье Одобрение квартиры по ипотеке

Как мы видим причин и поводов для отказа много, но в любом случае, отчаиваться не стоит. Почти все можно исправить, объяснить банку или уйти в другой, более лояльный банк...

🟢 Общие рекомендации, которые относятся ко всем ситуациям:

1. Не стоит отправлять заявку сразу в 10 банков. Нужно определить список банков, затем направить заявку в 2-3 кредитные организации и дождаться ответа. Если отказы, то надо проанализировать, что могло стать причиной. Редко, но менеджеры банков могут подсказать, что не так. Затем по возможности исправляем ситуацию и подаем в следующие 2-3 банка. Таким образом не портим кредитную историю и имеем возможность исправить ситуацию в случае необходимости.
2. Честность – это очень классная штука! Представим, что у клиента были просрочки, и если написать их причину, объяснить, как они возникли и почему их больше не будет, то шансы возрастают. Банк увидит эти просрочки в любом случае, так как они смотрят кредитную историю клиента, но когда к заявке есть какие-то комментарии, то вероятно, что она минует автоматическое рассмотрение и попадет на рассмотрение к андеррайтерам, а это уже люди. Их задача пропускать хороших клиентов и не пропускать плохих. Вроде бы банально, но поставим себя на место этого сотрудника... Мы получили заявку по клиенту на рассмотрение, из системы выгрузили его кредитную историю и у клиента были просрочки, к примеру, две большие просрочки в прошлом году, просрочки по паре месяцев. При этом в анкете нет никаких комментариев по этому поводу… И такая же ситуация, но в анкете есть комментарий клиента, были проблемы на работе, задерживали зарплату, пришлось дополнительно оформлять какие-нибудь потребительские кредиты, чтобы справиться с ситуацией, в итоге поменял работу в конце года и сейчас уже почти год просрочек нет… В какой из этих ситуаций легче одобрить клиенту кредит? По-моему, ответ очевиден))
3. Просрочку по кредитам условно можно разделить на: текущую, техническую (пара-тройка дней), значимую (до 60 дней), значительную (более 60 дней) и критическую (более 90 дней подряд). Если за последние три года была критическая просрочка хотя бы одна, то шансы на получение ипотеки весьма невелики. Так же плохим фактором является наличие просрочки свыше 60 дней за последние 6 месяцев. Есть только пара банков, которые готовы рассматривать критические и значительные просрочки. Технические просрочки банки тоже не очень жалуют, особенно если они систематические, это плохо говорит о платежной "культуре" заемщика.
4. Если с заявкой не все хорошо, то можно подать заявку в разные банки, но не просто в разные, а выбрать дополнительно те банки, где ставка выше средней и банк менее известный. Это повысит шанс получения одобрения так как банк с высокими ставками свои риски в эту самую ставку закладывает, и поэтому проверка у них менее жесткая, чем у банков с низкими ставками. Также менее известные банки могут более лояльно смотреть клиентов, так как набирает себе клиентскую базы и должны хоть как-то конкурировать с крупными банками.
5. Если в заявке есть созаемщики, которые участвуют доходом, то банки их будут рассматривать также пристально, как и основного заемщика. Поэтому лучше заранее все обдумать и иногда для увеличения шансов некоторых созаемщиком лучше не добавлять.
6. Супруги всегда должны быть солидарными заемщиками. Избежать это можно только заключив брачный договор или перед сделкой подготовив нотариальное согласие второго супруга. Исключить второго супруга из созаемщиков - это хороший инструмент, особенно если у него плохая кредитная история, долги по ФССП или второй супруг – гражданин другого государства.
7. Помимо официального подтверждения дохода (справка 2-НДФЛ или налоговая декларация) в банках есть множество способов, как можно подтвердить доход… справка по форме банка, выписка с личного счета, выписка с расчетного счета, вообще без подтверждения дохода. Также, к примеру, некоторые банки смотрят собственников бизнеса как наемных сотрудников, если они в своей компании занимают какую-то должность. Поэтому если весь доход или его часть идет неофициально, то главное правильно подобрать банк.
8. Если есть дети, то не стоит забывать о различных программах из серии: семейная ипотека, материнский капитал, субсидии на детей и т.д. Это все может помочь более выгодно оформить ипотеку. Про материнский капитал подробнее можно почитать в статье Материнский капитал в ипотеке 2023

Помните, что в основном банки, при рассмотрении заявки на ипотеку, настроены очень лояльно и могут пропустить такие недочеты, которые не пройдут, если получать, к примеру, потребительский кредит. У всех есть шанс получить ипотеку: граждане других государств; клиенты с небольшим или неофициальным доходом; клиенты без прописки; клиенты, которые уже получили 2-3 отказа и т.д. Надо просто правильно выбрать банк!

А мы в этом можем помочь!)))

Собственно, на этом всё, статья получилась большая, но надеемся полезная...

🟢 Спасибо за внимание! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!

Агентство IDEA Estate, поможем с оформлением ипотеки и покупкой квартиры