Апартаменты — довольно молодой сегмент для рынка недвижимости. При этом они очень быстро набирают популярность как среди инвесторов, так и среди арендаторов.
Инвестиции в апартаменты привлекают быстрой окупаемостью и возможностью иметь стабильный доход при минимальном участии.
Апартаменты позволяют не только сохранить сбережения, но и получать ежемесячно 25-30 тысяч рублей, передав недвижимость Управляющей компании.
О том, чем занимается Управляющая компания, каким образом происходит взаимодействие с собственниками и как привлекаются клиенты, рассказал директор УК «Максимус апартментс» Максим Шустер.
Максим Геннадьевич, как правильно выбрать объект для посуточной сдачи?
Объект должен быть двух- трех- или четырехместным. Это обязательно. Потому что в большинстве случаев популярно размещение двух, трех или четырех человек. К примеру, это семья с ребенком или семья с двумя детьми. Если рассматривать командировочных, то чаще всего размещаются в номере два человека.
Также имеет значение локация. В зависимости от того, где находится тот или иной объект, он приносит те или иные деньги. Если рядом много больниц, институтов, организаций, куда часто приезжают люди, естественно, апартаменты будут достаточно популярным и востребованным объектом. Стоит также отметить, что люди любят что-то новое: это может быть свежий ремонт или новый дом. Также на заполняемость влияет транспортная доступность.
Как построена работа собственника с Управляющей компанией?
После получения апартаментов собственник заключает договор с Управляющей компанией. Все документы высылаются клиенту на электронную почту, он их вычитывает, проверяет, после чего договор подписывается во время встречи на объекте. Тогда же нам передаются ключи. Это можно сделать удаленно, если собственник апартаментов находится не в Санкт-Петербурге или занят. Для этого нужно будет распечатать договор, подписать, отсканировать и выслать нам. Если нужны оригиналы документов, то высылаем друг другу их «Почтой России». Апартаменты можем принимать по фото- или видеофиксации.
После этого все заботы о помещении ложатся на плечи УК?
Да, мы полностью обслуживаем апартаменты. Управляющая компания берет на себя контроль за помещением и сдачу его в аренду. Кроме того, мы убираем номер, ремонтируем, решаем все вопросы с жильцами, которые здесь будут проживать.
Сколько стоят ваши услуги?
УК берет 20% от чистой прибыли. То есть доходы минус расходы, и вот уже эта часть делится на две части: 80% собственнику, 20 — нам.
А как и когда собственник помещения получает отчеты?
До 15 числа каждого месяца мы готовим отчет и предоставляем его клиенту. Если собственник согласен с отчетом и у него нет никаких вопросов по нему, то до 20 числа отправляем оплату.
Как оплачиваются налоги с дохода?
Управляющая компания может выступать налоговым агентом и делать выплаты за собственника. Речь идет о 13% НДФЛ, если наш клиент является физическим лицом. При взаимодействии с ИП мы выплачиваем полную сумму, а налог отчисляется согласно налоговой ставке ИП — в разных регионах ставки отличаются.
На какое время заключается договор с УК?
Чтобы договор не регистрировать, он заключается на 11 месяцев с пролонгацией. То есть, дальше, если ничего не делать, договор на общих условиях продлевается автоматически. Но базово — на 11 месяцев.
Расскажите, пожалуйста, о котловом методе сдачи в аренду?
Мы собираем общий доход со всех номеров и делим его на всех собственников. При этом совершенно неважно, сдавался ваш номер в этом месяце или не сдавался. Есть совокупный доход и есть совокупный расход. Почему это делается так? Потому что имеются номера, которые лучше сдаются, а есть те, которые сдаются хуже. Есть такие, которые в этом месяце имели спрос, а в следующем нет.
Котловой метод — это некий коммунизм, если можно так назвать. То есть, все получают поровну, даже если номер не пользовался спросом. Потому что, как показала практика, собственнику лучше получить пять тысяч рублей, чем заплатить из своего кармана коммуналку.
Где УК ищет арендаторов?
Все по-разному. К примеру, наша компания работает практически со всеми агрегаторами. Раньше это были Аirbnb.ru и Booking.com, сейчас это «Суточно.ру», «Броневик», «Островок», «101 отель» и другие. Также мы работаем с площадками типа «Авито», «ЦИАН», «Яндекс. Недвижимость» и прочее.
Кто снимает апартаменты, какая целевая аудитория?
У каждых апартаментов есть своя целевая аудитория. Это зависит от того, где они находятся, какие организации располагаются рядом. То есть, на это влияет большое количество факторов. В основном, целевую аудиторию составляют приезжие: летом в большей степени туристы, начиная с сентября — командировочные.
Сколько реально приносят апартаменты?
Диапазон суммы дохода — от 10 до 50 тысяч рублей. На это влияет множество факторов. Если все очень плохо, то доход в месяц может быть 10 тысяч рублей, а если все очень хорошо, то 50-60 тысяч. Все очень индивидуально.
Могут ли быть месяцы с нулевым доходом?
Практически нет. Даже когда была объявлена частичная мобилизация, и люди остро относились к специальной военной операции на Украине, собственники все равно имели доход. Даже в пандемию у нас были объекты, которые зарабатывали 18 тысяч рублей. Если брать частичную мобилизацию, то и тогда по 5-10 тысяч наши клиенты получали. То есть, с нулевым доходом месяцев нет, с небольшим — да. Но это связано с внешними факторами, к которым, к сожалению, никак не подготовиться.
Может ли собственник сам пользоваться своими апартаментами или ему придется снимать их на общих условиях?
Собственник может пользоваться своими апартаментами, мы просто будем вычитать из его дохода то количество дней, которое номер не сдавался по причине его заселения. То есть, если в месяце 30 дней, а он жил в нем пять, то в доход у него будет поставлено 25 дней.
Как изменилась ситуация к прошлому году?
Если сравнивать летние периоды, то в этом году погода в Санкт-Петербурге похуже, поэтому и доходы летом немного ниже, чем в прошлом году. Но если говорить в целом о годе, то 2023-й обещает быть лучше, потому что нет вызовов прошлого года.
Какие перспективы у рынка посуточной аренды?
Люди приезжали, приезжают и будут приезжать в Санкт-Петербург. Это и студенты, которые поступают в учебные заведения — они интересуются апартаментами в конце августа — начале сентября. Это и командировочные, которые тоже нуждаются в краткосрочной аренде. Это и туристы, приезжающие в Северную столицу круглый год. Поэтому посуточная аренда была, есть и будет.
О перспективах пассивного дохода на сдаче апартаментов и о том, как рынок посуточной аренды реагирует на экономическую и политическую ситуацию в стране мы писали в прошлой статье.
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы быть в курсе всех вариантов инвестиций в недвижимость и пассивного заработка.
В ближайшее время мы расскажем о том, как можно инвестировать в апартаменты не имея большого стартового капитала.
-------------------------------------------
Узнай, как инвестировать в доходные апартаменты в Москве от 250 000 рублей в новом Telegram канале инвестиционного клуба «Макромир».