2022 год подготовил для России несколько серьезных испытаний. Политическая ситуация в мире имела влияние на многие сферы деятельности.
После начала специальной военной операции на Украине 22 февраля 2022 года мир многих перевернулся. Все прогнозы аналитиков аннулировались, часть россиян накрыло непонимание ближайшего будущего и зависимость от экономической ситуации в стране.
Безусловно, пострадал в этой обстановке и рынок недвижимости: вызовы, с которыми пришлось столкнуться, сравнимы разве что с внезапной пандемией в 2020 году. Понесла убытки не только сфера реализации недвижимости, но и рынок длительной аренды.
И лишь в одной отрасли был замечен хоть небольшой, но рост спроса и дохода — на рынке посуточной аренды.
Спрос меньше, жилье дороже
Шаткое экономическое положение страны привело к увеличению стоимости цен на недвижимость. По данным «Циан.Аналитики», в марте 2022 года в Ленинградской области цены в новостройках значительно выросли — со 136 тыс. рублей до почти 144 тыс. рублей. В самом Санкт-Петербурге изменения не были такими значительными.
Особенно тяжело пришлось рынку вторичного жилья: назначенные сделки начали массово отменяться, покупатели разрывали договоры — всех охватила настоящая паника. «Вторичка» в Северной столице подорожала резко. По информации Центра оценки и аналитики BN.ru, в апреле прошлого года стоимость квадратного метра вторичного жилья увеличилась на 9% и составила 201,4 тыс. рублей. Правда, во второй половине года произошел некоторый спад — цена за квадратный метр составила 199,7 тыс. рублей, что лишь на 2,7% больше, чем в 2021 году.
Спрос на апартаменты в 2022 год тоже был нестабильным, однако в четвертом квартале, согласно аналитическим данным портала NF Group, наблюдался резкий скачок в сторону увеличения продаж. Отмечается, что покупатели стали предпочитать апартаменты меньшей площади, в первую очередь, чтобы сохранить имеющиеся накопления.
«В 2022 году наблюдалось снижение спроса. Причем начало специальной военной операции повлияло меньше на продажу апартаментов, чем объявление о частичной мобилизации. В октябре мы увидели резкое падение спроса, особенно в Санкт-Петербурге. Понятно, что есть определенная сезонность и на покупку, и на аренду апартаментов. Такие помещения в Петербурге всегда продаются лучше в весенне-летний период, так как Северная столица является туристическим городом. Все, кто приобретает апартаменты, понимают, что для получения пассивного дохода это самое лучшее время для заработка — никто не хочет его пропускать. Если у покупателя есть цель получать хороший пассивный доход, то он старается приобрести помещение весной или летом, чтобы захватить самый горячий туристический сезон, в том числе время белых ночей в Санкт-Петербурге, когда идет практически стопроцентная заполняемость отелей», — прокомментировала ситуацию руководитель инвестклуба «МАКРОМИР» Марина Салтыкова.
Паралич ипотеки
Весной 2022 года позиции рубля были очень нестабильны, он начал резко расти, а российская экономика не знала, как вести себя в таких условиях. Когда в марте прошлого года Центробанк объявил о повышении процентной ставки до 20%, что повлекло и увеличение до этих пределов ставок по ипотеке, рынок буквально встал.
К маю ситуация стала немного улучшаться, процентные ставки пошли на спад. Постепенно жители России начали вновь задумываться о приобретении жилья по ипотечным программам. Согласно данным РБК, в мае 2022 года в нашей стране было оформлено около 13 тысяч ипотечных кредитов, а в июне уже 65 тысяч.
Два удара за год
Многие продавцы спокойно относились к спаду продаж весной и летом, ожидая осеннего периода, когда традиционно спрос на «недвижку» увеличивается. Однако 2022 год и в это внес свои коррективы: в сентябре в России объявили о частичной мобилизации. Это привело к тому, что покупатели начали просто-напросто отказываться от сделок. Эксперты отмечают, что особенно пострадал рынок новостроек: произошел серьезный отток из страны молодых людей — потенциальных покупателей квартир.
По данным портала «Деловой Петербург», после объявления о частичной мобилизации квартиры стали продаваться сложнее и дольше. К примеру, осенью 2021 года жилье в среднем можно было продать за 1-2 месяца, спустя год длительность реализации увеличилась до 3-4 месяцев.
Однако, если сравнивать удары по рынку недвижимости в феврале и сентябре 2022 года, то с последствиями осеннего россияне справились быстрее. Видимо, накладывается опыт пройденных испытаний.
В Питер ненадолго
Рынок арендного жилья в Санкт-Петербурге тоже серьезно пострадал в 2022 году. В первом полугодии, по информации издания «Коммерсантъ», наблюдалась серьезная отрицательная динамика с точки зрения спроса и стоимости квартир на длительную аренду. По данным «Циан.Аналитики», количество предложений сдачи жилья на длительное время увеличилось в Северной столице на 57%. Однако спрос резко упал даже по сравнению с августом 2022 года — на 30%. Естественно, подешевела и аренда жилья. К примеру, летом 2022 года однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге можно было снять в среднем за 32,7 тыс. рублей в месяц, а в октябре цена упала до 30,9 тыс. рублей.
На этом фоне хорошо показал себя рынок посуточной аренды — там был зафиксирован рост. Анализ сервиса «Авито Недвижимость» дал понять, что за первые шесть месяцев 2022 года стоимость краткосрочной аренды недвижимости в Санкт-Петербурге выросла на 66,7%. К примеру, в начале января квартиру на сутки в среднем можно было снять за 1,8 тыс. рублей, а в конце июля — уже за 3 тыс. рублей. Конечно, это связано и с сезонностью, однако по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, произошел скачок почти на 20%.
«Такой рост обусловлен высоким интересом к региону со стороны туристов, — высказывал свое мнение руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимость» Артем Кромочкин в интервью «Ъ». — На начало июня город на Неве по доле спроса опередил Сочи и занял первое место (8,9% от всего спроса по России). При этом к концу июля спрос относительно января вырос в 4,5 раза. Для сравнения, в прошлом году за аналогичный период интерес к краткосрочной аренде квартир в городе вырос в три раза».
Во втором полугодии произошел некоторый спад, но он был незначительным на фоне роста спроса весной и летом. Директор Управляющей компании «Максимус апартментс» Максим Шустер объясняет это тем, что начало специальной военной операции повлияло на рынок недвижимости в Санкт-Петербурге в меньшем объеме, чем объявление о частичной мобилизации.
«После начала специальной военной операции рынок посуточной аренды на некоторое время замер, так как люди не понимали, что происходит. Это продолжалось примерно на протяжении месяца — спрос на посуточную аренду был, но маленький. Спустя это время спрос начал восстанавливаться, — делится Максим Шустер. — Если брать объявление о частичной мобилизации, то тут было несколько сложнее. Потому что в один момент большое количество людей побросали квартиры, которые они снимали, и уехали из России. Таким образом освободилось очень много недвижимости. Нестабильная обстановка продолжалась примерно до февраля. А вот к январю-февралю на рынке посуточной аренды пошло оживление».
Туристов больше — доход выше
Интерес к внутреннему туризму в России растет. Санкт-Петербург занимает лидирующие позиции среди туристических направлений. Многие хотят хотя бы на несколько дней выбраться в Северную столицу, чтобы воочию увидеть белые ночи, погулять по Невскому проспекту или забраться на Колоннаду Исаакиевского собора. Это одна из основных причин неугасающего спроса на посуточную аренду недвижимости в Петербурге.
Стоит отметить, что с 1 октября 2019 года запрещено предоставлять гостиничные услуги в жилом помещении многоквартирного дома. То есть, все собственники, которые сдают свои квартиры в посуточную аренду, нарушают закон. Таким образом, законопослушным гражданам остается либо снимать номер в гостиницах, либо останавливаться на несколько дней в апарт-отелях.
К примеру, ночь в трехзвездочном отеле в центре Санкт-Петербурга обойдется минимум в 3-5 тысяч рублей. Тогда как апартаменты небольшой площади в центре Северной столицы можно снять от 1,5 тысяч рублей в сутки. Естественно, большинство выбирает более дешевый вариант, который по уровню сервиса ничем не отличается от отелей.
Так, согласно статистике, в начале 2023 года в гостиницах было свободно больше половины номеров, а заполняемость апарт-отелей составляла 70%. Перспективы, по мнению экспертов, в этом сегменте очень радужные.
Высокий спрос на посуточную аренду предполагает прибыль для собственников апартаментов. Инвесторы активно интересуются этим видом недвижимости, так как можно не просто вложить свои средства для их приумножения, но и иметь достойный пассивный доход, который в среднем в месяц составляет 25-30 тысяч рублей.
На радость инвесторов
Апартаменты, располагающиеся в объектах реновации, наиболее интересны инвесторам - доходность по ним выше, а хлопот меньше.
Разберем доходность на примере одного из апартаментов, который реализует компания Макромир. Он находится в самом сердце Петербурге - на Суворовском проспекте, дом 39.
Площадь апартаментов — 14,1 кв.м.
Стоимость 2990 тысяч рублей.
При сдаче апартамента в аренду через Управляющую компанию ежемесячный доход от сдачи в аренду будет достигать в среднем 30 тысяч рублей в месяц по итогам года.
Прибыль в размере 12% годовых.
Окупаемость вложений 8,5 лет.
В сравнении с другими инвестиционными проектами, связанными с недвижимостью, вложения в апарт-отели серьезно выигрывают.
Даже в нестабильную пору, когда все вокруг, казалось бы, рушится, посуточная сдача в аренду апартаментов все равно приносит неплохой доход.
О том, на что обратить внимание при покупке апартаментов, мы рассказали в прошлой статье. А в следующей расскажем, чем доходные апартаменты привлекают инвесторов.
Не пропустите!
-------------------------------------------
Узнай, как инвестировать в доходные апартаменты в Москве от 250 000 рублей в новом Telegram канале инвестиционного клуба «Макромир».
Подписывайся на канал, чтобы узнать больше о доходных апартаментах.