Закон позволяет собственнику жилого помещения выселить и снять с регистрационного учета тех, кто стал для него бывшим членом семьи (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Но многие понимают это правило так, что выселить можно лишь бывшего родственника (например, супруга после развода).
А вот выселить кровных родственников (детей, родителей и прочих, кто является родней в силу рождения), по их мнению, невозможно (хотя, на самом деле, закон позволяет выселить любого члена семьи собственника, если будет доказано, что семейные отношения с ним прекратились — даже если формально он остается родственником).
Такое недопонимание ситуации, как показывает практика, может привести к весьма плачевным последствиям. Так, в суд поступил иск от некоего мужчины: он требовал вернуть ему обратно часть дома и земельного участка, которые он три года назад подарил своей сожительнице.
Как следовало из его объяснений, когда он был единоличным собственником части дома, там были зарегистрированы трое его родственников.
Но их регистрация была лишь формальной: фактически они давно проживали по другим адресам — поэтому он хотел добиться полной определенности в вопросе о том, кто может пользоваться его домом, и выписать родственников. Сожительница объяснила, что суд откажет ему в иске, поскольку родственников выселять нельзя.
Тогда он решил на время подарить ей часть дома с участком — чтобы она решила вопрос с выселением его родни (ей они родственниками не приходились). После этого, согласно договоренности, женщина должна была переоформить дом обратно на него.
Став собственницей домовладения по договору дарения, сожительница обратилась в суд с требованием выселить родственников бывшего собственника — и добилась положительного решения.
Но после этого, как пояснил мужчина, она отказалась подписать с ним договор дарения (в обратную сторону), а вскоре выяснилось, что дом с участком уже подарен ее брату.
Мужчине ничего не оставалось, как оспаривать дарение в суде. Он ссылался на то, что заключил сделку под влиянием заблуждения, не предполагая, что в результате лишится своего единственного жилья (ст. 178 ГК РФ).
Позже он выяснил, что вполне мог и сам выписать своих родственников, доказав, что они добровольно съехали из его дома в другое постоянное место жительства.
Однако суд не нашел оснований для удовлетворения его иска. Закон действительно позволяет признать сделку недействительной, если будет установлено, что одна из сторон заблуждалась относительно природы этой сделки.
Но в данном случае из подписанного договора явно следовало, что мужчина был намерен передать часть дома с земельным участком в дар. Затем он обратился в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимость от него к одаряемой — соответствующая запись была внесена в ЕГРН.
При этом мужчина был полностью дееспособен, судя по тексту договора, подписал его добровольно, никаких изменений в сознании у него не было (доказательств иного представлено не было). А заблуждение относительно мотива заключения сделки не влечет ее недействительность.
Так что суд отказался признавать договор дарения недействительным, и вышестоящие инстанции с таким решением согласились (Ростовский облсуд, дело №33-14898/2016).
В итоге мужчина остался без дома, не имея при этом никаких шансов взыскать за него деньги, — поскольку был заключен договор дарения.
В той ситуации, которая была описана им в иске (наличие договоренности с сожительницей о последующем возврате дома), ему следовало дополнительно подстраховать себя путем заключения с ней договора займа в размере стоимости части дома и земельного участка.
Закон не требует для этого договора нотариальной формы — так что простого письменного соглашения было бы вполне достаточно, чтобы взыскать деньги с сожительницы, которая не исполнила свое обещание. Подписчикам моего канала на платформе Boosty доступен шаблон такого договора с подробной инструкцией к нему.