Следующая судебная история началась с того, что в июне 2016г. семейная пара купила квартиру в недавно построенном доме - решили улучшить жилищные условия, вложив материнский капитал.
Продавцом квартиры было ООО (общество с ограниченной ответственностью), но оно не являлось застройщиком дома. Обществу квартира принадлежала на основании договора об инвестиционной деятельности от 2013 года.
В августе 2019г., спустя 3 года, покупатели квартиры обратились к продавцу квартиры с претензией об устранении скрытых строительных недостатков.
Продавец (ООО) ответил на претензию, что устранит недостатки своими силами. Проведенные работы по устранению недостатков проблемы не решили и покупатели решили провести строительную экспертизу, в результате которой были выявлены скрытые дефекты в виде отслоения штукатурки от стен, наличии воздушных пузырей в обоях, неровной установки дверных блоков, наличии зазоров между плинтусом и стеной, а также различных дефектов потолочного покрытия.
После проведения экспертизы, в апреле 2020 покупатели снова обратились к продавцу с претензией о возмещении расходов на устранение недостатков, приложив заключение эксперта.
Часть денежных средств продавец выплатил, но этого оказалось недостаточно. Претензию о доплате продавец оставил без удовлетворения.
Осенью 2020 покупатели квартиры обратились в суд за защитой своих нарушенных прав. Судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
В итоге стоимость устранения недостатков была установлена в 2 раза больше, чем при проведении досудебной экспертизы, поскольку были учтены и расходы на оплату труда рабочей силы на проведение демонтажных работ и самого ремонта, а не только затраты на материалы.
Суд первой инстанции, почитав пункт 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, вынес решение об удовлетворении требований покупателей квартиры, поскольку во втором абзаце пункта указано, что потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в пределах 5-ти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
Суды последующих инстанций коллег поддержали.
Дело дошло до Верховного суда.
Коллегия Верховного суда указала, что Закон о защите прав потребителя (дальше я его буду называть ЗоЗПП) имеет особенную структуру, что не было учтено судами нижестоящих инстанций.
Так, Глава 2 этого Закона регулирует отношения при продаже товаров потребителям, в то время как глава 3 - отношения при выполнении работ и оказании услуг.
Чувствуете разницу?
Суды нижестоящих инстанций подтянули к правоотношениям сторон статью не из той главы закона. Статья 29 находится в Главе 3, а значит не может быть применена к отношениям, связанным с продажей товаров потребителям.
Гарантийный срок 5 лет, указанный в ст. 29 ЗоЗПП можно применять только в случае, если бы покупатели приобрели квартиру от застройщика. Застройщиком дома, в котором находится квартира истцов, является не ответчик, а другое юридическое лицо.
Поскольку квартира была куплена уже на "вторичном" рынке, то следует применять другие нормы, которые регулируют правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества.
Верховный суд в своем Определении указал следующее:
Учитывая, что договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца второго пункта 1 статьи 19 Закона РФ "О защите прав потребителей" истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.
Два года, а не пять лет дается покупателям квартиры на вторичном рынке, чтобы успеть предъявить требования об устранении недостатков товара (квартиры).
Согласно экспертному заключению выявленные дефекты являются явными, часть из них могла быть обнаружена при подписании акта приема-передачи квартиры, однако, в течение двух лет покупатели не обращались к продавцу с какими-либо претензиями.
Дело было направлено на новое рассмотрение. Чем закончилась история предсказать несложно.
Вот такой интересный Закон о защите прав потребителей, что даже не все судьи знали, когда и какую норму нужно применять.
Первоисточник: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.08.2022 N 51-КГ22-6-К8
Читайте также другие мои публикации: