На рынке первичной недвижимости набирают популярность «микроапартаменты» и «микроквартиры» – недвижимость, приобретение которой направлено в первую очередь на инвестиции и дальнейшую сдачу помещения в аренду. Такие предложения часто имеют небольшую площадь (либо часть лотов в проекте являются «микролотами» до 30 кв. м) и в них сделан полный ремонт. Застройщиками таких проектов, которые могут являться в том числе и реконструкциями существующих зданий, часто становятся частные лица, сообщает компания «Метриум».
Большинство проектов, в которых предлагаются «микролоты», являются комплексами апартаментов. Иной формат на данный момент предлагает только компания MySpace Development, реализующая «микроквартиры» с возможностью прописки.
Для аналитических исследований такие предложения были выделены в отельную категорию, так как представляют собой новый формат недвижимости, отличающийся от массового сегмента по качественным характеристикам, однако ввиду своего распространения влияющий на поведение покупателей.
По итогам I полугодия 2023 года на рынке микронедвижимости Москвы находилось 35 проектов. Объем предложения на конец периода составил 1,5 тыс. лотов, среди которых две трети помещений являются апартаментами. С начала года объем экспонируемых лотов сократился на 6,5%, а в годовом выражении – на 33,2%.
Рынок пополнился девятью новыми проектами с «микроапартаментами», все из них находятся в реконструируемых зданиях. Лидерство по объему предложения «микролотов» принадлежит ЗАО (доля округа составляет 32,8%). В округе реализуются шесть проектов с микронедвижимостью.
Подавляющее большинство предложений сегмента находятся в готовых зданиях, причем к концу I полугодия 2023 года все объекты-реконструкции с «микролотами» завершили отделочные работы и также перешли в категорию сданных домов. Проектом, еще не готовым к проживанию, остается только «Измайловский парк» от ГК «Новая Жизнь».
Средневзвешенная цена кв. метра на конец июня 2023 года составила 322 200 руб. (+2,4% за полгода, +9,2% за год). Проекты MySpace Development с квартирами в среднем дороже апартаментов на 8,6%, но и изменения в цене за последний год были незначительны, тогда как апартаменты выросли в цене на 2,8% за полгода и на 11,9% за год.
На цену квадратного метра влияет площадь предложений: чем меньше площадь, тем выше цена. В течение последних 12 месяцев средняя площадь лотов в жилых объектах была меньше, чем в комплексах с апартаментами. В конце зимы и весной 2023 года на рынке «микроапартаментов» появились просторные предложения, что привело к росту показателя средней площади, однако увеличение объема небольших студий обратило такую тенденцию. К концу июня 2023 года средняя площадь «микроквартиры» составила 16,1 кв. м, в «микроапартамента» – 23,1 кв. м.
Наиболее доступные варианты на рынке микронедвижимости в конце июня 2023 года:
- «Апартаменты в Кусково»: студия площадью 12 кв. м за 2,9 млн рублей;
- «Лофт Нижегородская»: студия 10,4 кв. м за 3,39 млн рублей;
- «КларНет»: студия 16,7 кв. м за 3,34 млн рублей.
«Значительная часть проектов на рынке микронедвижимости реализуется по ДКП и ПДКП, что затрудняет отслеживание реального спроса на такие предложения, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Однако, учитывая увеличение количества проектов с малогабаритными лотами, можно сделать предположение о растущей популярности такого формата, в первую очередь у инвесторов, заинтересованных во вложении средств в недвижимость и готовых сдавать небольшие по площади объекты в аренду».