Друзья, доброе утро, решил завести постоянную рубрику, посвященную наиболее инвестиционно-привлекательным вариантам квартир в Москве. Я практически ежедневно мониторю весь рынок внутри МКАД - буду делиться с Вами интересными вариантами.
Сейчас наиболее частый запрос клиентов - квартира на вторичке в бюджете до 9 млн. Если клиенты рассматривают покупку для инвестиций я всегда им предлагаю наиболее ликвидные варианты - те, которые риэлторы рассматривают в первую очередь для срочного выкупа. Это 1-комнатные квартиры внутри МКАД, стандартной площади - от 28 до 44 кв.м., с ремонтом, в шаговой доступности от метро, в районах с развитой социальной инфраструктурой. Обычно подбор осуществляется в домах, построенных не ранее 1960-х годов. Из подбора, как правило исключаются студии, апартаменты и квартиры "в бетоне".
Для правильной оценки используется многофакторный анализ, учитывающий:
характеристики локации (качество и доступность социальной инфраструктуры - школы/детсады/поликлиники, наличие парков/водоемов, социальный состав, наличие рядом "проблемных" объектов - тюрьмы, промзоны, ТЭЦ, ЛЭП и т.д.);
характеристики дома (серия, материал постройки, год постройки, состояние подъезда, состояние дома, год капремонта);
характеристики квартиры (этаж, качество ремонта, вид из окон, инсоляция, высота потолков, площадь кухни, площадь комнаты);
транспортная доступность (удаленность от метро, наличие общественного транспорта, удобство выезда на а/м);
востребованность квартиры (время экспозиции, количество просмотров, динамика снижения/повышения цены лота,
проверка доходным способом (оценка стоимости аренды квартиры и расчет окупаемости в МАП);
факторы, влияющие на будущее ценообразование (улучшение транспортной инфраструктуры, строительство по программе реновации, появление новой социальной/торговой инфраструктуры и т.д.).
Если анализ проведен правильно - по каждой конкретной локации можно выделить лоты, обладающие максимальной ликвидностью. При повышательном тренде Вы сможете продать их быстро (экспозиция до 2-х месяцев) и хорошо заработать; при понижательном тренде - опять же сможете продать быстро и хотя бы не потерять вложенные деньги.
Итак, параметры понятны, давайте искать.
Квартира в Чертаново за 7,7 млн. 237 000 за кв.м.
32,5 кв.м - 5-ый этаж 9-этажной панельки серии II-49 1971 года постройки. 20 минут пешком до метро Пражская. Требуется косметический ремонт. Схожие по потребительским свойствам квартиры продаются в бюджете от 9 млн рублей. Ставка аренды - 35 000 рублей. Оценка доходным способом - 220 МАП - окупаемость 18,3 года.
Ссылка на объявление в ЦИАН https://www.cian.ru/sale/flat/289782004/
Квартира в Коптево за 8 млн. 244 000 за кв.м
32,8 кв.м - 3-ий этаж 9-этажной панельки серии II-49Д 1967 года постройки. 7 минут пешком до метро Лихоборы. В шаговой доступности Тимирязевский Парк. Схожие по потребительским свойствам квартиры продаются в бюджете от 8,5 млн рублей. Ставка аренды - 38 000 рублей. Оценка доходным способом - 210 МАП - окупаемость 17,5 лет.
Ссылка на объявление в ЦИАН https://www.cian.ru/sale/flat/283454207/
Квартира В ЗАО за 8,5 млн. 274 000 за кв.м
31 кв.м - 5-ый этаж 5-этажного кирпичного дома 1961 года постройки. 8 минут пешком до метро Давыдково. В шаговой доступности 2 парковые зоны и река Сетунь. Схожие по потребительским свойствам квартиры продаются в бюджете от 10,2 млн рублей. Ставка аренды живущим арендаторам - 30 000 рублей (заниженная, собственник ссылается на сложившиеся отношения с арендаторами, но считать нужно по средней по локации - должна быть не менее 35 000). Оценка доходным способом - 242 МАП - окупаемость 20,2 года.
Ссылка на объявление в ЦИАН https://www.cian.ru/sale/flat/289779861/
Квартира в Нагатинском Затоне за 8,9 млн. 287 000 за кв.м.
31 кв.м - 4-ый этаж 9-этажной панельки серии I-МГ600 1966 года постройки. 13 минут пешком до метро Коломенская. В шаговой доступности - Нагатинская набережная Москва-реки и парковая зона Музея-заповедника Коломенское. Схожие по потребительским свойствам квартиры продаются в бюджете от 10 млн рублей. Ставка аренды - 38 000 рублей. Оценка доходным способом - 234 МАП - окупаемость 19,5 лет.
Ссылка на объявление в ЦИАН https://www.cian.ru/sale/flat/289075365/
Друзья, благодарю Вас за проявленный интерес. Пожалуйста, ставьте лайки и подписывайтесь на канал.
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622