Неверно рассчитанная кадастровая стоимость недвижимости неизбежно приведет к переплатам по аренде и налогам.
По статистике каждый пятый клиент обращается к нам с запросом на уменьшение кадастровой стоимости, в том числе через исправление технических и методологических ошибок, допущенных бюджетными учреждениями (БУ).
Как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости
По общему правилу кадастровая оценка земель и объектов недвижимости производится с помощью массовых методов оценки. Бюджетное учреждение (БУ) сначала определяет оцениваемые объекты в группы и подгруппы по схожим характеристикам (местоположение, разрешенное использование и т. д.) и далее – применяет к ним те или иные методы расчета кадастровой стоимости.
Информацию об оцениваемых объектах БУ получает от госорганов, из ЕГРН и открытых источников.
Другими словами, при определении кадастровой стоимости вашего участка или здания БУ не будет учитывать его индивидуальные (уникальные) характеристики.
Исключение – если вы, как владелец, подадите в БУ декларацию о характеристиках объекта недвижимости.
В каких случаях есть смысл подавать декларацию
Правовой центр «Два М» рекомендует подавать декларацию в следующих случаях:
- для учета при проведении кадастровой оценки уникальных характеристик объекта недвижимости, которые не отражены в ЕГРН;
- для подтверждения фактического использования участка или объекта недвижимости под один из допустимых видов деятельности.
Декларация для учета уникальных характеристик объекта недвижимости
В выписке из ЕГРН отражаются 19 обязательных характеристик объекта (в том числе, площадь, вид разрешенного использования, описание местоположения, год ввода в эксплуатацию). Эти сведения БУ, в любом случае, учтет при проведении кадастровой оценки.
Однако существует ряд дополнительных характеристик, способных повлиять на расчет кадастровой стоимости. Например, обременение земельного участка охранной зоной коммуникаций или дорожно-транспортное обеспечение. Такие характеристики, как правило, отсутствуют в ЕГРН и требуют специального уточнения.
Соответственно, при расчете кадастровой стоимости в распоряжении БУ может не оказаться сведений обо всех ценообразующих, то есть влияющих на величину кадастровой стоимости, факторах.
В таком случае БУ определит кадастровую стоимость объекта без учета тех или иных характеристик. Либо будет исходить из среднего показателя (это как средняя температура по палате). Например, определит величину эффективного возраста оцениваемого здания по среднему хронологическому возрасту для подгруппы.
Подавая декларацию, вы обеспечиваете учет уникальных характеристик объекта недвижимости при определении его кадастровой стоимости. Укажите характеристики объекта, которые хотите задекларировать.
Декларация для учета фактического использования объекта недвижимости
Расчет кадастровой стоимости как любого земельного участка, так и здания первостепенно зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) участка.
Зачастую ВРИ участка (содержится в ЕГРН) является множественным, то есть включает в себя несколько различных видов использования. Например, производственную деятельность и торговлю.
При этом владелец может использовать участок и расположенные на нем здания исключительно под один из разрешенных видов деятельности (допустим, для размещения производственной базы).
В таком случае крайне важно предоставить БУ сведения о фактическом использовании путем подачи декларации. Иначе БУ рассчитает кадастровую стоимость исходя из самого дорогого из возможных к реализации на участке видов использования. Как именно вы в реальности используете участок или здание – БУ учитываться не будет.
Только представьте, кадастровая стоимость нежилого здания в Москве при множественном ВРИ участка, включающем производство и офисы/торговлю/быт или общепит с неподтвержденным фактическим использованием под производство в 3-4 раза больше кадастровой стоимости здания с подтвержденным использованием.
В большинстве случаев проблема значительного завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости кроется именно в ВРИ участка.
Причем причиной может являться не только множественный ВРИ в отсутствие подтверждения владельцем на основании декларации фактического использования. Но и неоднозначная его формулировка.
Например, такая как «эксплуатация административных зданий». С таким ВРИ объект практически гарантированно будет отнесен БУ в группу коммерческих (офисных) объектов с наиболее высокой кадастровой стоимостью. При этом исторически здание на участке с таким ВРИ может использоваться как производственный цех.
Что делать? Правовой центр «Два М» рекомендует владельцам недвижимости провести корректировку ВРИ участка.
Зачастую эта мера позволяет не допустить такой распространенной и дорогостоящей (для владельца) ошибки при расчете кадастровой стоимости, как отнесение БУ объекта в некорректную оценочную группу (в группу объектов предпринимательства вместо группы объектов социального назначения и т. д.).
Топ 3 ошибок БУ при расчете кадастровой стоимости – в статье одного из ведущих юристов «Два М» Сапрычевой Виолеты.
Форма декларации о характеристиках объекта недвижимости
Декларация может подаваться в БУ как на бумажном носителе, так и в электронном виде с усиленной цифровой подписью (за исключением подачи через Госуслуги).
До утверждения результатов проводимой кадастровой оценки декларацию также можно приложить к замечаниям на промежуточный отчет об оценке.
Такой отчет БУ размещает в течение 3х дней с даты составления на своем официальном сайте в Интернете и предоставляет владельцам недвижимости срок для его рассмотрения.
Декларация о характеристиках объекта недвижимости состоит из следующих частей:
- общие сведения об объекте и заявителе;
- характеристики объекта (предусмотрены различные разделы для заполнения в отношении участка, здания/помещения);
- прилагаемые к декларации материалы (это может быть технический план, акт об утверждении границ охранной зоны, акт обследования фактического использования, письма госорганов и т. д.).
Рассмотрение декларации о характеристиках объекта недвижимости
БУ рассматривает декларацию о характеристиках объекта недвижимости в течение 30 дней. В том числе, сопоставляет указанные в декларации сведения со сведениями, имеющимися в распоряжении БУ.
При отсутствии противоречий БУ учитывает данные из декларации для целей расчета кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости. Например, при подтверждении фактического использования под производственную деятельность, определяет объект в группу объектов производственного назначения.
Подача декларации в БУ – один из эффективных способов влияния владельца недвижимого имущества на расчет его кадастровой стоимости. А значит – на величину производных от кадастровой стоимости платежей в бюджет (налог на землю, арендная плата, налог на имущество для отдельных видов объектов).
В планы Министерства финансов входит перевод к 2025 году всех зданий на расчет налога на имущество от кадастровой стоимости. Для этих целей в этом году во всех регионах России одновременно проводится их кадастровая оценка. Каждый правообладатель имеет возможность повлиять на расчет кадастровой стоимости.
Правовой центр «Два М» специализируется на решении вопросов, связанных с землей и недвижимостью. В том числе, имеет большой практический опыт сопровождения дел по снижению кадастровой стоимости участков и нежилых зданий в Москве и области.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
#кадастроваястоимость #декларация #юридическаякомпаниямосква #юристпонедвижимости
