Покупая квартиру или другую недвижимость, человек рискует дважды: во-первых — сделку могут отменить в суде, если установят какие-то серьезные нарушения, а во-вторых, в таком случае он может не вернуть обратно свои деньги, которые заплатил продавцу.
И эта проблема не ограничивается лишь теми случаями, когда после отмены сделки с продавца взыскали деньги, но он не смог их вернуть, поскольку у него уже нет ни денег, ни другого имущества (так что решение суда есть, а вот исполнить его невозможно).
Судебная практика показывает, что есть куда более серьезные ситуации — когда суд изъял недвижимость у покупателя из-за недействительности сделки, но при этом отказался обязывать продавца вернуть деньги. Почему такое может произойти? Поясню на примере реального судебного дела.
Женщина купила квартиру — как указывалось в договоре, цена недвижимости составляла 1 млн рублей, а расчет между сторонами был произведен до подписания договора (продавец собственноручно написала расписку, которой подтверждала, что деньги от покупателя получила в полном объеме).
Договор успешно прошел проверку в Росреестре — и вскоре право собственности покупательницы на квартиру было официально зарегистрировано в ЕГРН.
Но спустя некоторое время ей снова пришлось встретиться с прежней хозяйкой своей квартиры — в суде, поскольку та потребовала признать сделку недействительной. Продавец объясняла, что на момент подписания договора ничего не понимала по причине ряда заболеваний, которые у нее имелись.
А закон действительно предусматривает, что даже если участник сделки был полностью дееспособен на момент ее заключения, но по состоянию здоровья он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, сделка является недействительной (ст. 177 ГК РФ).
Суд назначил экспертизу с целью выяснить, насколько заболевание истца сказалось на ее сознании. И эксперты подтвердили, что при таком диагнозе женщина была лишена способности прогнозировать последствия своих поступков.
Причем нарушения в сознании имелись у нее как до, так и после заключения сделки — в т.ч. на момент составления расписки о получении денег. Руководствуясь таким заключением, суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным и восстановил право собственности продавца на это жилье.
А вот в удовлетворении встречного требования покупательницы отказали — поскольку та не представила иных доказательств передачи денег продавцу, кроме расписки. Расписка же была так же недействительна, как и договор, поскольку была составлена продавцом под влиянием заблуждения.
Покупательница обжаловала это решение, ссылаясь на то, что продавец не подавала никаких признаков психического расстройства: она самостоятельно получала пенсию, пользовалась банковской картой и компьютером, общалась через социальные сети, совершала покупки и сама выступила инициатором этой сделки.
Но эти доводы не смогли перевесить заключение экспертизы — и взыскать свои деньги обратно покупательнице так и не удалось (Восьмой КСОЮ, определение № 8Г-22343/2021).
Чтобы избежать такой огромной неприятности, необходимо при малейшем сомнении в состоянии здоровья продавца недвижимости поставить условие о прохождении им комплексного психиатрического обследования (обычной справке от врача-психиатра не стоит доверять).
Подписчикам моего канала на платформе Boosty доступна подробная инструкция о том, как провести такое обследование.
И конечно, следует всерьез оценивать тот риск, на который идет покупатель, передавая деньги за недвижимость наличными, по расписке. Безналичный расчет в этом плане намного надежнее, т. к. позволяет впоследствии доказать факт передачи денежных средств продавцу.