При совершении сделки по купле-продажи квартиры сторонам часто приходится сталкиваться с внесением предварительного платежа. По сути, авансовый платеж становится необходимой частью многих сделок. Однако многих покупателей, во-первых, пугает необходимость отдавать деньги до сделки, а во-вторых, часто возникает путаница между понятиями «аванс» и «задаток». Сегодня мы в этом разберемся и расскажем, рискованно ли вносить аванс.
Но для начала давайте определимся с понятиями. Как свидетельствует опыт экспертов по недвижимости, и покупатели, и продавцы постоянно путают понятия «аванс» и «задаток», называя первый вторым и наоборот. Задаток – это законодательно закрепленное (в статье 380 Гражданского кодекса РФ) понятие. Задаток выполняет следующие задачи:
- является частичной предоплатой;
- обеспечивает уверенность в совершении сделки сторонами и выполнении ее условий.
При оформлении предоплаты в качестве задатка это прописывается в договоре, и таким образом фиксируются обязанности сторон по заключению сделки, причем именно на тех условиях, которые оговорены. Покупатель не может отказаться от сделки без потери задатка, а продавец обязуется продать квартиру по указанной цене. Если сделка срывается по вине кого-то из участников, то задаток или не возвращается, или возвращается в двойном объеме (соответственно, если сделка сорвалась по вине покупателя или продавца).
Аванс же – это просто предоплата, которая, конечно, тоже выступает в роли доказательства серьезности намерений покупателя, но нет никаких юридических гарантий того, что какая-то из сторон в итоге не откажется от купли-продажи квартиры или не изменит условия сделки.
Поэтому, конечно, лучше оформлять предоплату именно как задаток. Для этого она должна быть наименована именно так. Оформить же ее можно как отдельным пунктом в договоре, так и распиской, которая, будучи написанной от руки, имеет юридическую силу.
В таком случае (правильное оформление) риски для обеих сторон минимизируются. В случае невыполнения продавцом условий возвращение задатка в двойном размере можно потребовать в том числе через суд.
Но в любом случае внесение какой-либо суммы в качестве предварительного платежа за квартиру следует документировать со всей тщательностью, включая расписку (в тексте предварительного договора о купле-продаже или отдельно). При этом ряд экспертов считает, что покупателю лучше стараться минимизировать сумму вносимого задатка или аванса. Если же продавец настаивает на значительной сумме, стоит уточнить, для каких целей она нужна. Например, у продавца могут быть долги за коммунальные услуги, и он хочет использовать эти деньги для их погашения.
Для того, чтобы деньги в случае необходимости можно было вернуть, нужно предусмотреть несколько моментов. Во-первых, следует убедиться, что продавец – собственник жилья, которое вы собираетесь приобрести. Это делается через запрос выписки из ЕГРН. А в расписке, которую продавец напишет, должны быть указаны его паспортные данные, адрес проживания, дата составления, а также сумма, которую он от вас получил и сроки, в которые предусмотрено завершение сделки. Конечно, необходимо проверить достоверность указанных в расписке сведений.
При этом обойтись и без задатка, и без аванса, скорее всего, не получится. По данным агентств недвижимости, без их внесения совершается только около 2 процентов всех сделок. Это обычно срочные купли-продажи или какие-то сложные сделки, где один из участников присоединяется на завершающем этапе.
Но и бояться аванса или задатка не стоит – оформляйте сделку правильно, внимательно составляйте и проверяйте документы, и по возможности консультируйтесь с риэлторами и юристами.
