Почему Остоженку считают самым дорогим районом Москвы?
«То, что недоступно широкому кругу, обладает особой притягательностью.»
Вот уже 15 лет район Остоженки сравнивают с самыми дорогими кварталами Европы и США: Белгравией в Лондоне и Гринвич-Виллидж в Нью-Йорке.
Остоженка неоднократно входила в десятку, шестерку и даже тройку лучших в различных рейтингах самых престижных и дорогих локаций мира, обгоняя аналогичное жилье на Пятой авеню в Нью-Йорке и другие известные на весь мир места.
Основные критерии успеха района:
1. Местоположение
Великолепный Храм Христа Спасителя, Москва-река, музеи, богатая история в каждом доме. Красивейшие знаковые места, которые хранят неповторимую энергетику. Особенно любимы нами Зачатьевский монастырь и Дом Перцовой в неорусском стиле.
2. Феномен тишины
Несмотря на то, что Остоженка — сердце города и достояние России, она поразительно спокойна, размеренна и, к счастью, не популярна у туристов. Район не является публичным местом, куда стекается весь город. Количество людей на квадратный метр минимально, что позволяет насладиться красотой района в тишине и спокойствии.
3. Отсутствие старых домов
Район изначально застраивался качественными, современными домами, что позволило создать цельную визуальную органику.
4. Единый статус жителей и безопасность.
Современная история рынка недвижимости Золотой Мили
Именно с Остоженки когда-то началась история рынка элитной недвижимости современной Москвы.
К концу 90-х на Остоженку, из-за её центрального местоположения, обратили своё пристальное внимание девелоперы, и у района началась совсем другая — престижная — жизнь под брендом «Золотая миля» с самой плотной концентрацией высокобюджетных объектов и людей.
В 2002-2005 гг. здесь стали появляться первые элитные новостройки. Активно реконструировалась старая застройка:
• «Молочный 1» (2000−2002 годы);
• «Бутиковский 5» (2000−2003);
• «Новая Остоженка» (2002−2004);
• Victoria House (2002−2004);
• Barkli Virgin House (2012);
• Crystal House (2003−2004);
• Copper House (2003−2005).
До кризиса 2008 года в этом районе заключались сделки по 40-60 тысяч долларов за м². Часто это были шальные покупки и высокобюджетные клиенты — в основном крупные чиновники, первые лица государства и крупные представители шоу-бизнеса. Они приобретали квартиры площадью 500-1000 м², объединяя целые этажи. Делали «дизайнерский ремонт» с золотыми потолками и сложными конструкциями в духе нулевых, ярко отражая время.
В середине 2000-х совершалось и большое количество инвестиционных сделок. Клиенты приобретали квартиру для себя и еще 3-4 в этом же доме для инвестиций, что после кризиса привело к продажам этих лотов на вторичном рынке с дисконтом, порой достигающим 60%.
Тогда это был «рынок продавца»: девелоперы продавали лоты по финальной цене на самых ранних этапах строительства дома, активно действовал фейсконтроль.
Система фейс-контроля в секторе недвижимости — это система отбора будущих жильцов. Обычно она применяется при продаже или аренде жилплощади в малоквартирных клубных домах на 25-30 квартир. Когда вопрос стоит о приобретении элитного жилья ценою в несколько миллионов евро или долларов, будущий владелец вправе рассчитывать на адекватное и социально однородное соседство, которое не навредит его статусу и не будет вторгаться в его частную жизнь.
Отчасти из-за такой «продажи соседства», во многих домах стремительно быстро устаревала инженерия и концепция внутреннего наполнения. Создавались закрытые бассейны только для 20-30 жителей дома с большими коммунальными платежами за обслуживание, одиноко простаивали сигарные комнаты. Детской инфраструктуре и благоустройству вовсе не уделялось внимание. В основном, такой актив для покупателя являлся трофейным, для статуса, а физически эти люди проживали в Европе или за городом.
Где-то с 2010 года наступили другие времена — в 2014-м случилось значительное падение рынка, что и сменило статус «Золотой мили» с престижной, быстрорастущей локации на место пустынных домов и темных окон.
Брокеры, ранее активно продававшие такие адреса как Зачатьевский, Бутиковский, Молочный, Хилков, Пожарский переулок, начали в один голос ругать завышенные ожидания продавцов на вторичном рынке и смещать свои интересы в сторону Хамовников, Арбата и других локаций.
Остоженка получила новый импульс, когда в 2015-2017 гг. постепенно начал появляться новый девелопмент с клиентоориентированным подходом, а рынок элитной недвижимости перешел на российскую валюту.
Любопытно, что девелоперы могли выходить на старт продаж по цене 1,9-2 млн за м², видели спрос, останавливали продажи для того, чтобы вывести актив уже на более высокой готовности и выше по цене, но почти готовый проект в итоге не находил такого интереса среди покупателей и девелоперы продавали почти его уже по 1,3-1,5 млн за м². Тогда мы зафиксировали особенность русского покупателя — любовь к мифотворчеству, к образу, вместо готового продукта. Это был очень интересный опыт.
Сегодня Остоженка, несмотря на свое визуальное единство, это четкое разделение условно первичного рынка (новые проекты) и вторичных квартир с экстравагантными ремонтами.
Современные проекты на Остоженке, уже соразмерные месту и времени.
Ближайшее будущее
Текущий спрос в локации
Потенциал района не раскрыт: место любимо многими клиентами и имеет высокий спрос, однако новых предложений, отвечающих современным требованиям, в локации крайне мало.
Статистика от NF Group:
1. Первичный рынок
Доля Остоженки на первичном рынке премиального жилья столицы, на котором зафиксировано активное восполнение объёмов предложения до значения 2,1 тыс. лотов (+14% за квартал и +90% за год) со средней стоимостью 1460 тыс.руб/м², составляет всего 2%, что делает место еще более привлекательным, но по-прежнему недоступным.
Средняя стоимость квадратного метра в новых проектах составляет 2,5 млн. рублей.
2. Вторичный рынок
В эту часть рынка, где объем свободного предложения в столице вырос за последний год, совокупно входят новый фонд (постройки после 2000 г.) и старый фонд (постройки до 2000 г.)
Средняя стоимость за м² вторичных предложений в районе Остоженки составляет 1 млн 530 тысяч рублей, обогнав все остальные районы, кроме Патриарших прудов. При этом цена выросла на 5% за квартал.
3. Аренда
Средняя запрашиваемая ставка по рынку выросла после заметного снижения в 2022 году, произошло пополнение рынка качественными проектами и восстановление активности арендаторов. Недвижимость арендуют граждане России, а доля экспатов остается минимальной — в основном это граждане Турции, Кореи, ЮАР.
Если говорить о стоимости аренды, то мы увидим Остоженку на первом месте по рынку столицы, где средняя цена предложения составляет 734 тысячи рублей в месяц. При этом, рынок в этом году показал увеличение цен на 9%. Для сравнения, другие востребованные районы — это Хамовники (587 тыс. руб/мес) и Тверская-Кремль (565 тыс. руб/мес).
Из прошлого в будущее. Как меняется место.
1. Стиль и дух нового времени
Кроме современных ресторанов, которые появились на набережной, можно отметить новые, концептуальные бары и кафе, владельцы которых очень хорошо чувствуют атмосферу камерности, являющейся частью ДНК Остоженки. Места спрятанные от посторонних глаз, без ярких вывесок и с определенными часами работы, органично вписываются в настроение района и его жителей.
Также месту добавляет очарования появляющийся крафтовый малый бизнес, от премиальных bespoke-ателье до редких галерей современного искусства и коллекций эксклюзивного алкоголя.
2. Восстановление истории
Недавно отреставрировали «Музей Тургенева». Он расположился в живописном старинном особняке, в котором очень давно проживала мама писателя. Именно тут, по легенде, и произошли события, ставшие основой для произведения «Му-му».
Обновленная музейная экспозиция теперь включает 1500 экспонатов. В их числе — последний прижизненный портрет Ивана Тургенева, раритетные издания его книг и другие предметы. Впервые открыт для посещения второй этаж, где находился кабинет писателя. Таким образом, на Остоженке появился «тургеневский квартал» — новое культурное и рекреационное пространство. В торжественной церемонии открытия дома-музея приняли участие Президент России Владимир Путин и Мэр Москвы Сергей Собянин. Дом признан объектом культурного наследия федерального значения.
3. Новые звезды современной архитектуры
ГЭС-2
Несмотря на то, что ГЭС-2 фактически относится к другому району, она построена в непосредственной близости к Остоженке, откуда можно спокойным шагом дойти до одной из старейших электростанций Москвы, которая в наши дни стала культурным центром.
Выводы
Кто-то романтизирует нулевые, а кто-то и вспоминать не хочет. Но факт остаётся фактом. В данной статье мы поделились с вами историей Остоженки, от начала её становления как элитного района до наших дней.
Сегодня мы наблюдаем рынок покупателя, а не продавца. А девелоперы стали намного более образованнее и более профессионально подходят к процессам.
Как и сами клиенты, которые стали умнее и требовательнее. Сегодня они приобретают недвижимость на Остоженке уже явно не для того, чтобы повысить свой статус — они выбирают место для комфортной жизни. Сегодня клиент в элитном сегменте приобретает продукт для финального пользования, а значит очень растут ожидания и требования. И они оправдываются.
