Статья может быть полезной и практикующим риелторам и покупателям.
Обстоятельства складываются так, что данная в заголовке рекомендация вполне может оказаться выгодной неограниченному кругу лиц.
Тому есть ряд причин.
Первая
Рынок первичной недвижимости встал. Объём проводимых на нём сделок уже и близко не похож на норму. Они идут, факт. Но, месяц к месяцу всё очевиднее тенденция к охлаждению спроса. А затоваривание рынка наоборот ускоряется.
Только за июль 2023 года общее количество нераспроданных квартир подскочило аж на 5℅, что согласитесь ненормально много. Значительное число уже построенного и в стадии строительства жилья так и не находит покупателя.
Все хитрости и уловки маркетологов не помогают застройщикам.
Они и ряд квартир не выводят на продажу, имитируя дефицит, и скидки дают в офисе при общении тет-а-тет с покупателем, и рекламу массированную проводят, не жалея денег.
А рост продаж отрицательный, все меньше и меньше желающих.
Неудивительно! Брать одну новую квартиру по цене двух б/у, чтобы за следующие тридцать лет выплатить процентами по ипотеке ещё стоимость двух?
Итого в перспективе за единственную свою квартиру горе-инвестор отдаст денег, как за 4 вторичных той же площади!!!
Вторая
Отмена льготных ипотек и повышение первоначального взноса отсекло часть населения от относительно комфортных условий приобретения недвижимости.
Интернет наводнён эксперными мнениями по этому поводу. И данные статистики за июнь 2023 года тому доказательство. По первичке прошла резкая просадка.
Если раньше сокращение шло плавно, на десятые доли процента ежемесячно, то в июне провал многократно больший.
Справедливости ради надо сказать, что не все регионы ушли в минус. Тот же Краснодар. Там сколько ни повышай ценник, продажи были, есть и будут. Уже и беспилотники над ним сбивали, ничего не помогает. Спрос стабилен.
Третья
Непонятная история с курсом доллара. Куда он пошел,и где остановится, прогнозировать дело неблагодарное. Вполне может и 100 рублей за единицу американской валюты перевалить и даже выше уйти.
Частично перейти-то в расчёты за юани, страна перешла. Только ключевое здесь - частично. И зависимость нашей экономики от курса доллара остаётся.
Сомнений, что при таком сценарии цены не останутся прежними, нет.
Инфляция вновь выйдет из берегов ЦБ и понесет народ к дальнейшему обнищанию.
Для девелоперов это худшее, чего они хотели бы избежать. Для сохранения сверхприбыльности свего бизнеса им придется вновь задрать из без того конские цены на свои скухни-студии и немногочисленные полноценные квартиры в новостройках.
Только и при текущих ценах их товар ни один сознательный человек не берёт. И правильно делает.
А умные инвесторы в недвижимость, даже наоборот распродают, несколько лет назад приобретенные, квадратные метры. Хорошо заработав при этом.
Четвертая
В Москве, в июне 2023 года, значительно активизировались покупки вторичной недвижимости. Общий объем лишь едва не дотянул до аналогичных показателей 2021 года. То есть рынок ожил.
Прямо сейчас цены остаются без изменений, но к осени начнется рост. Чем меньше объектов на продажу будет оставаться в экспозиции, тем быстрее начнет расти ценник.
Продавцам даже не придется трудиться, чтобы редактировать объявления. По мере покупок дешевых лотов, затем средних по рынку, в конце концов останутся для покупки те, которые изначально оценивались, как выше рынка, и никто их не хотел покупать. Ценник может вырасти и таким органическим способом, без всяких лишних манипуляций.
Кроме того, не вызывает сомнений, что только принявшие решение продавцы также выставят на продажу свои объекты по подросшей цене (с учётом обстановки на рынке).
Вывод
Сейчас те, кто купит новостройку, запрыгнут даже не в последний вагон уходящего поезда. Они заскочат в вагон, к которому паровоз вовсе не был прицеплен. И так и останутся стоять на полустанке годами.
Не далеко от истины будет утверждение, что даже если цена на новостройки резко не обвалится, то по крайней мере на ближайщие несколько лет роста однозначно мы не увидим.
Году так в 2018 можно было купить новостройку и не переживать. Через несколько лет переплату по процентам съедала инфляция. Квартиры плавно подрастали в цене. И при продаже никаких финансовых потерь у владельца не возникало.
Прямо сейчас сложилась ситуация, когда действительно можно успеть купить вторичное жильё по выгодной цене. Но, окно возможностей скоро закроется.
До регионов волна повышения спроса на вторичную недвижимость докатится к середине осени, с опозданием относительно Москвы и Подмосковья в 1-2 месяца.
Если покупатели держат в планах решение жилищного вопроса, то лучше не откладывать дело в долгий ящик. Потом будет дороже.
И ни при каких обстоятельствах не рассматривать новостройки. Пусть они красивее, моднее, просторнее и некачественее - потенциала роста у них нет. И при перепродаже потери могут достигнуть 40℅. Без дисконта ни один нормальный человек не согласится приобрести б/у недвижисость по цене новостройки. Плюс, к этому моменту, сверху набегут проценты по ипотеке.
Хотелось бы ошибиться и, наоборот, увидеть снижение цен и на первичку, и на вторичку, и на продукты и на услуги ЖКХ. Но, жизненный опыт подсказывает, что в условиях политической и экоеомической нестабильности не только в нашей стране, а в целом на всей планете, возможен любой финт. И почему-то в 100500 тысячный раз он опять окажется не в пользу обычных людей.