Чтобы научиться самостоятельно выявлять риски при покупке недвижимости на вторичном рынке, необходимо знать их перечень.
Предлагаем ознакомиться с каждым риском и понять, какие необходимые действия предпринять, чтобы обезопасить себя на сделке.
1.Не учтены права несовершеннолетних
Один из распространенных случаев, когда нарушаются права детей-использование собственниками материнского капитала при покупке жилого помещения и не выделения долей детям в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Чтобы предотвратить оспаривание сделки, необходимо запросить у собственника справку о состоянии пенсионного счета:
- Если в справке указана цифра, значит материнский капитал не использован, а если стоит цифра 0, то был использован.
- Если собственник утверждает, что материнский капитал был использован в другом объекте недвижимости, необходимо запросить правоустанавливающий документ, выписку из ЕГРН, с указанием долей детей, а также разрешение органов опеки и попечительства.
- Если в справке указано, что «сведения отсутствуют», значит на материнский капитал собственник не претендует.
Помимо этого, нарушение прав несовершеннолетних может возникнуть в результате покупки приватизированной квартиры, если дети были зарегистрированы в квартире до приватизации, но не включены в состав собственников недвижимости. В данном случае после исполнения 18 лет несовершеннолетний сохраняет право пожизненного пользования жилым помещением. Необходимо запросить у собственника справку о проживающих на момент приватизации, который он может заказать на сайте госуслуг.
Нужно всегда помнить, что ребенок не может без согласия родителей или органов опеки и попечительства распоряжаться недвижимостью, а значит продавать ее.Поэтому всегда запрашиваем согласие от родителей или разрешение от органов опеки и попечительств на распоряжение имуществом несовершеннолетнего.
2.Не получено согласие супруги (-а)
Многие знают, что недвижимость, приобретенная в браке будет является совместно нажитым имуществом. Необходимо запрашивать нотариальное согласие на продажу недвижимости или нотариальное заявление об отсутствии брака на момент ее приобретения.В противном случае сделку может оспорить супруг (-а), кого обошли стороной в данном вопросе.
Более того, если недвижимость приобретена до брака, но на ипотечные средства, которые выплачивались в момент брака, необходимо получить также согласие супруга (-а), чтобы сделку не признали недействительной.
Помимо вышеуказанных рисков есть ряд других:
- Возникновение правопритязаний со стороны третьих лиц, кредиторов,банков, которые претендуют на жилье, находящееся в залоге.
- Оспорить сделку могут лица, сохраняющие право проживания в квартире ввиду наличия завещательного отказа, рентополучатели и так далее.
- Наследники, которые оспаривают сделку в течение срока исковой давности (3 года с момента, когда узнали о нарушенном праве).
- Банкротство собственника недвижимости.
Во всех вышеуказанных случаях важно проверить наличие/отсутствие судов в отношении недвижимости или самого собственника как физического, а также юридического лица. В случае отсутствия судов, важно прописать ряд пунктов в договоре, которые можно получить в нашем отчете по проверке недвижимости.В отчете указаны возможные риски, рекомендации и заключения.
Ссылка на отчет на нашем сайте (кликнуть).
