5746 подписчиков

Краснодарская оболочка.

2 июля 20232 июл 2023

1219

2 мин

Оглавление

Ну-ну...
КАРАВАН-САРАЙ
Станислав Плутенко

Как он существует?

DOGMA из Краснодара, - застройщик №4 в России (после ПИК, Самолёт и ЛСР), пришёл в столичный регион. Я бы о нём не вспомнил, кабы бы не увидел в Телеге вот это.

ЖК в Реутове, который они начали строить под названием EVO: 1-я очередь из 3-х, 5 корпусов, 72 тыс.м2, срок сдачи в 2027, передача ключей в 2028 году. Всего на участке, который купили у ПИК в апреле, планируют возвести 200 тыс.м2 жилья. Это их первый проект в московском регионе.

Расширяются.

Меня удивила эта информация.

Почему?

Просто я не понимаю, как работает застройщик.

С продажами в родном Краснодаре у него полный швах.

Зашел на ЕИСЖС, убедился в который раз. Из 1,9 млн.м2 строящегося жилья продано только 9%.

У девелопера проблемы на родине, он пошел в МСК в расчёте на бОльший куш. Ясно, как божий день.

Непонятно другое.

100% своих объектов, - 117 домов, он строит с использованием эскроу-счетов.

Соответственно, получает проектное финансирование от банков. Я пробежался по десятку проектных деклараций в расчёте обнаружить связь с каким-либо финансовым учреждением, как например у Донстрой, который работает исключительно с ВТБ (им же и контролируется).

Ничего подобного. DOGMA ссужают средства Сбер, ВТБ, Альфа-Банк.

Непонятно, почему крупнейшие банки страны финансируют застройщика, у которого нет спроса?

Есть ещё одна странность.

Вот майский доклад ЦБ по проектному финансированию.

Здесь есть раскладка под какой процент финучреждения дают кредиты застройщикам при том или ином наполнение эскроу-счетов (процент поступивших денег дольщиков от стоимости проектного финансирования объекта).

При наполнении от 12 до 17%, ставка по кредитам составляют от 12 до 16% годовых. Если покрытие в районе 1%, - от 16 до 20% годовых.

При продажах в 9%, займы которые получает DOGMA обходятся ему в 16%, или чуть дороже. Это разорительный процент, который он должен платить ежемесячно.

Краснодарский девелопер не публичная компания, и цифр не раскрывает. Но у нас есть ПАО Самолёт с доступной для всех отчётностью, который при объёмах строительства в 3,3 млн. м2 (у DOGMA, - 1,9 млн.) на обслуживание ПФ ежегодно тратит 23 млрд. руб. Не забываем, что продано у Самолёта 36% жилья, а не 9%, как у южанина, покрытие лучшее, и проценты по кредиту значительно более «божеские».

Так что не исключено, что у DOGMA, нагрузка по ежемесячным платежам вполне сопоставима с самолётовскими, а это миллиарды рублей.

Естественно, возникают вопросы:

Где застройщик каждый месяц берёт миллиарды на обслуживание ПФ?
Почему крупнейшие банки страны финансируют стройки в которых нет продаж?
Почему DOGMA расширяется на другие регионы, при том, что на родине ему разгребать и разгребать?

Мутная история. Странный проект без признаков экономической целесообразности. Растёт как на дрожжах, питаясь святым духом.

Благотворительность на сотни миллиардов рублей в России!!!

Ну-ну...

✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅

(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).