Сейчас всё большее распространение получает схема покупки квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала. Кроме того, дети могут возникнуть в сделке если квартира досталась по наследству и распределена между всеми членами семьи. Например, дети владеют некоторой долей в квартире, которая в большей части принадлежит родителям.
Особенность таких сделок в том, что за детей действуют их родители. Поэтому вы можете столкнуться с недобросовестными родителями, которые могут пренебречь интересами своих детей при совершении таких сделок и интересы детей от этого могут пострадать.
За интересы детей вступает государство в лице органов опеки и попечительства, что может привести к довольно печальным последствиям для вас, как покупателя. Вы можете купить квартиру по совершенно адекватной цене, выплатить все деньги, всё будет бесспорно и доказано. Однако недобросовестные родители могут эти деньги просто потратить на свои нужды, такие случаи в практике бывали.
Если вы приобретаете квартиру, где участвуют или могут участвовать дети, то этот вопрос требует отдельной проработки. Полагаться на родителей в этом отношении очень сложно, какие бы вы условия в договоре не прописывали, обязательства, штрафы и тому подобные меры, они не помогут. В частности, в одном из случаев, когда мать продала квартиру, в которой были не только ее доля, но и доли двух её несовершеннолетних детей. Для совершения сделки она брала разрешение в органах опеки и попечительства и такое разрешение было получено.
Однако её обязали приобрести на эти деньги новую недвижимость и также выделить детям доли, но она этого не сделала. По прошествии времени этот вопрос выяснился и органы опеки и попечительства начали с этим разбираться. Естественно, оказалось, что денег уже нет, они куда-то потрачены. И тогда, чтобы защитить интересы детей, у органов опеки и попечительства не оставалось никаких других вариантов, как попробовать вернуть всё в первоначальное положение, т.е. признать сделку купли-продажи недействительной и вернуть все в исходное состояние, определить доли детям так, как они были раньше.
Можете себе представить состояние покупателя, который полностью оплатил эту квартиру, а потом столкнулся с такой проблемой. Это достаточно серьезный вопрос и вы не должны проходить мимо этого. А сейчас такие случаи всё более учащаются. Например, при получении ипотечного кредита, где использовался материнский капитал, первоначально квартира регистрируется на родителей и таким образом детей в сделке вообще не видно. Однако законом установлено, что родители обязаны после получения права собственности на квартиру, переоформить часть долей сообразно уплаченного материнского капитала на детей, но родители могут этого не сделать.
Фактически вы вообще можете не знать, что при покупке данной квартиры использовался материнский капитал, поскольку доля детям там не выделена вообще. Вы приобретаете квартиру, полагая, что там всё нормально, а потом вы столкнетесь с этой проблемой.
Если детям уже оформили свои доли, то этот момент сразу виден и начинается его проработка. С материнским капиталам намного сложнее. В уже упоминавшемся конкретном случае дело дошло до Верховного суда, который постановил признать недействительной такую сделку, поскольку она нарушает закон и интересы третьих лиц.
Таким образом, в системном толковании Верховный суд постановил, что сделка совершена с нарушением и должны применяться последствия нарушений, в т.ч. возврат сторон в исходное состояние. Сделка посягала на охраняемые законом интересы детей, нарушала их права и, как последствие, права необходимо восстановить, а значит вернуть в исходное состояние. Покупатель потерял квартиру, а денег у нерадивой матери уже не было.
Исходя из изложенного, при совершении сделок мы всегда тщательно проверяем вопрос о возможном участии детей в том или ином виде. Особенно это актуально для наследственных квартир, которые приобретены в наследство недавно. Нередки случаи появления детей, особенно незаконнорожденных, которые якобы не знали и не могли знать об открытии наследства, даже если прошло время они все равно могут появляться и предъявлять свои требования.
Аналогично по материнскому капиталу, если квартира приобреталась в ипотеку, то вопрос оплаты первоначального ипотечного взноса проверять отдельно. Использовался при этом материнский капитал или нет, нужно уточнять в самом банке, чтобы потом не было никаких сюрпризов.
Даже если всё нормально вам необходимо будет проследить за тем, чтобы другая сторона сделки все-таки приобрела имущество и выделила детям доли, иначе ваши права так и не будут защищены до конца.
Мы просто стараемся таких двусмысленных ситуаций по мере возможности избегать, а если такой возможности нет, то необходимо тщательно подходить к расчетам. Такие сделки можно совершать, если идет альтернативная сделка, т.е. в один день заключается сразу два договора – продажи и покупка другой квартиры. При заключении таких договоров вы сможете убедиться, что детям в новой квартире выделены доли и, таким образом, вы будете избавлены от предъявления каких-либо претензий.
В прочих случаях, когда вы просто передаете денежные средства, опасность, что родители могут их потратить на другие цели, очень велика.
Как супругам после развода разделить имущество, если квартира в ипотеке
Встречаюсь с парнем, и мы хотим купить квартиру. Как это сделать лучше всего?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.