12,4 тыс подписчиков

Почему ИЖС по-прежнему массово не популярно, не смотря на дикий рост цен на квартиры

19 июня 202319 июн 2023

2063

10 мин

Оглавление

По нескольким причинам
Проблемы жилищного рынка страны
Уверен - жизнь за городом не для всех

Может, сегодня всё-таки лучше уже прикупить себе что-то за городом для жизни? И почему у нас вот всё не так и не то и с квартирами, и с ИЖС?

Под статьёй на канале "Застройщики не бегают за покупателями и поднимают цены - так ли это?" появился комментарий с интересными для многих вопросами про МКД и ИЖС.

Спасибо Рустаму за комментарий и поднятые актуальные темы.

"Если застройщики начинают неадекватно завышать ценник на новостройки квартиры, то что мешает человеку ... купить в пригороде участок и с нуля построить дом?"

Теоретически, да и практически - ничего не мешает. Ограничений - нет.

Уже давно "завышают" застройщики ценники. Случилось всё не вчера, пузырь раздувался годы.

Почему же покупатели городского жилья не "проголосовали ногами" и таким образом не попытались повлиять на аппетиты застройщиков и банков?

По нескольким причинам

Во многом потому, что у нас пока нет сформированного адекватного рынка ни в сфере МКД, как это не покажется удивительным, ни тем более в сфере ИЖС.

И потому что есть много препятствий, чтобы тема ИЖС активнее развивалась. И в стране. И в головах людей.

Проблемы жилищного рынка страны

В МКД до сих пор даже нет единой, толковой, удобной и реальной базы данных обо всём, что происходит в жилищной части строительной сферы. Реально общей, обо всём и вся.

Я как участник рынка, аналитик и эксперт могу утверждать это на 100 %.

⚡👉Очень пока на жилищном рынке у нас всё слабо развито, не смотря на "развитие" его аж на протяжении тридцати с гаком лет.

⚡👉Очень многое толком не урегулировано в части законодательства. Особенно - в ИЖС. Но во многом, в последнее время, и в МКД. Стало только хуже и в МКД, а не лучше. Все попытки "исправить" тот бардак, дурдом и запутанное "нечто", что мы имеет в загородной сфере в целом - ничего не исправляют, только запутывая и ухудшая. Или тупо не доходят до какой-либо вменяемой реализации, вообще проваливаются.

Плюс много других проблем сказываются.

⚡👉Сказывается и некие стандартные установки из прошлого в головах у людей.

Например, что дом - это слишком дорого, долго, сложно, и потом с ним масса хлопот. И что это нужно скорее как "дача для отдыха".

Что нельзя получить за городом какие-то городские "плюшки", особенно для детей и для пожилых (школы, сады, больницы и прочее).

И вроде бы далеко и долго ехать оттуда и туда.

Ну и так далее.

У нас общественное мнение и зашитый на подкорку менталитет как бы больше за "свою родненькую квартиру", и против "вот этих всех овощеводов-гниловодов-огородников из СНТ", участков в 6 и меньше соток и всего прочего "ужасного" в загородной жизни, имеющегося и на деле, и только в головах.

Уверен - жизнь за городом не для всех

Но чаще всего такую жизнь большинство россиян и не пробовало даже.

Настоящую жизнь в своём доме.

Отсюда и все "страхи" и "отрицание" её.

"Бабушкины и дедушкины дачи" - это не совсем жизнь в ИЖС. Далеко не она во многих компонентах. Съездить туда на выходные и пожарить шашлыки, даже совместив с банькой - это ещё не настоящая загородная жизнь. Хотя уже и это неплохо для многих, разве не так)?

Но тенденция нарастает - люди реально хотят уходить из городов в пригородов.

И это в целом здравая тенденция, на мой взгляд. В том числе, обоснованная изменениями в жизни, связанными с прогрессом. И изменениями в самой сфере жилья, связанными с неадекватными реалиям ценникам на квартиры и прочее городское.

Я тут недавно писал как раз об этом - доля ИЖС постоянно растёт все последние годы необоснованного подъёма ценников в МКД.

К сожалению, цены растут и на автомобили. Без чего загородная жизнь во многом и для многих или сложна, или вообще затруднительна, или даже невозможна. Точнее так - на авторынке резко раздулся пузырь ценников именно в 2022 году - быстрый и жёсткий пузырь.

Но там хотя бы "обоснование" частичное есть - дефицит предложения товара на рынке. У роста ценников в жилье даже такого обоснования нет - непроданного товара на рынке новостроек уже годы и годы - переизбыток.

Не потому я так считаю, что тренд разворота к ИЖС - это хорошо и в плюс, что я сам занимаюсь созданием коттеджных посёлков.

Только отчасти - потому что я вижу, как это реально положительно сказывается на людях. Я и многие мои партнёры и конкуренты на рынке в жизни лично наблюдаем большие массы людей, кто так и сделал - отстроился за городом, и при этом не ухудшил качество своей жизни, а улучшил. И, например, ребёнка в школу, спортзал или в ледовый дворец и прочие активности отвозит даже быстрее и с меньшими проблемами, чем большинство тех, кто живёт некоторых районах в городах.

Не везде так. Но это уже сегодня как раз так в огромном числе даже довольно крупных городов, включая и миллионники.

Да, с Москвой и Питером сложнее - там пробки везде. Но и там вопрос можно решить выбором удачной локации.

Хотя об этом надо вести отдельный разговор - в Новой Москве и Подмосковье и Ленинградской области всё слишком быстро меняется из--а переконцентрации в этих регионах денег.

И сегодня уже на государственном уровне всё сделано так, что если что-то вот прямо надоть, вынь и положь, как платную кольцевую вокруг Москвы, выгодную государству или крупному бизнесу, можно любую локацию видоизменить до неузнаваемости.

И "частники" от этого, конечно же, могут пострадать. И я всякие примеры этого уже описывал ранее на канале. К сожалению, и это - данность.

У нас частная собственность не для всех, и не всегда - нерушимая. Но тут есть нюансы и "хитрости", которые нужно просто учитывать и им учится. Я вот их знаю, и у меня ни одного участка не "отобрали" с компенсацией под строительство чего-то важного на государственном уровне.

Ни один дом не снесли. Ни одна локация в своём окружении не стала хуже.

Вид сверху

Но надо бы выводить новые видения в целом в комплексе построения жизни людей на новый, вот как раз государственный уровень. Но я пока в это не верю от слов совсем и вообще.

Это же надо делать изначально для людей, а потом уже - для бизнеса, потому что именно на людях держится бизнес, и они принесли бы потом деньги и ему. Вот так - правильно. Но у нас никто не хочет ждать и вот это вот "потом". Деньги вперёд, а потом даже и не стулья порой - а так - хоть трава не расти. И государству надо будет тогда не в карманы кому-то пихать деньги, а тратить реально на людей же всё дло последней копейки. И даже больше - со всего мира тащись всё сюда,а не на счета олигархов и их обслуги.

Многое надо бы менять. Но вот именно и вопрос - кто это будет делать?

Такой большой стране без недостатка территорий именно плотный симбиоз ИЖС и городской застройки, по моему убеждению - это единственно правильный для дальнейшего развития формат обустройства жизни россиян.

Да, это не просто. Одни обветшавшие инженерные сети в ЖКХ чего стоят. Кто бы что там не думал, мы все "сидим" плотно фактически по большей части на наследии СССР. и во многом потому пока вообще живы и уж как там у кого здоровы.

Будут трудности? А никто и не говорил, что будет легко.

Также легко, как сейчас легко пока сегодня "клепать" монотонные, ужасные внутри, стандартные коробки и свечки в районах "новых трущоб"-человейников.

О, зато ж они у нас теперь "разноцветные-ах, как же теперь красиво-то стало-залюбуешься". Ну да, ну да. Смотрю видео про такие ЖК, где люди друг другу в окна смотрят через десять-двадцать метров. Зато ж внизу - "красивая жизнь" - детские площадки, три скамейки, велодорожки, плитка, и снаружи здания сами из себя "красивое показывают".

А внутри всё заливает водой в дожди, лифты сломаны или упали, квартиры не квартиры - а жалкие коморки под значком "евро", и прочая муть.

Не так бы надо. Не просто бабки рубить, как капусту. И следить за всем, что создано, надо не так, как с прудиком около ЗИЛарт. Был пруд - нету прудика. Хорошо живём! Зато кто-то из комментаторов этот ЗИЛарт у меня здесь "рекламировал". Нет, не хочу туда. И никуда вот в такое.

Адекватное распределение зон проживания и зон с рабочими местами (промка, склады, коммерция, торговля, бизнес-локации и другое), с увязкой этого всего на личный и общественный транспорт - вот главное и ключевое в урбанистике сегодня и завтра.

Где у нас это хотя бы в одном известном крупном районе нового строительства - конгломерате микро-районов? Нет ничего. По факту - бетонные джунгли. Лишь изредка имеющие что-то из "зелени" рядом.

Так что в целом ничего удивительного - многие хотят бежать из таких городов. Кто имеет такую возможность. Но вопрос в том, что имеют её на самом деле сегодня многие.

Думая, что это - не так. Слишком сильны пока стереотипы поведения.

Сам или не сам? Дешевле или дороже? Город или загород?

"Пусть не сам, наёмная бригада, по проекту. Не окажется ли такой дом дешевле этих квартирных новостроек?"

- вот именно, что в идеале дом - полноценная замена квартире. И в общем всегда лучше его строить не самому.

Под своим контролем- да. Но не самому.

Я-то не против этого. Хозяин - барин. Хотите - стройте и самостоятельно. У всех своя жизнь и её особенности. Может, вы вообще высокого уровня и с богатым опытом мастер-строитель-универсал). Но это затягивает и отнимает энергию у подавляющего большинства "самостройщиков".

Я против того, чтобы делать что угодно менее экономически эффективно, чем это было бы возможно в какой-то конкретной ситуации.

Кажется, ты деньги сэкономил, а в реальности - потерял многое другое.

Включая ключевой ресурс - время.

У меня нет "розовых очков" по этой части. Потому что я и сам из этой сферы. И знаю, насколько у нас сегодня строители в сфере ИЖС далеки от идеала. Но поверьте мне, работающему в полях, непосредственно ножками всё исходившего, и смотрящего реально своими глазами, а не чужими - ситуация изменяется.

За те первые 10 лет из последних 15 - плохо, мало и медленно. Но в последние пять лет как раз - уже гораздо быстрее. И на значительно более широком "фронте". Одно плохо - снова и в ИЖС приводит просто во многом необоснованному "нагреву" множества ценников.

При этом, конечно же, остаются шансы нарваться на проблемного застройщика и в ИЖС. Так же, как они всегда были и есть в МКД (и, кстати, сейчас риски проблем именно в МКД существенно возросли).

Но ещё раз важное:

Правильно зарабатывать там, где вы более эффективны и можете больше получать за своё.

А на остальное нанимать профи в своей сфере. Таких же, как вы - в своей.

Я уже весь 2022 год просто поражался и в 2023 году продолжаю поражаться:

Как можно отдать за однокомнатную 15-17-19-20 млн, получив по факту чёрте-что и "с боку бантик"?

Когда можно за эти деньги реально иметь совсем другой уровень жизни.

На этом и хотят "сыграть", очевидно, сейчас крупные застройщики, как ПИК и Самолёт, например. Назначая ценники за свои творения в ИЖС как раз на уровне этих своих ценников в МКД и даже выше. Только чуть за большую площадь. Снова бОльшие деньги не за то, что вы могли бы за них получить, а - за явно мЕньшее.

Конечно же, каждому - своё. "Наезднику стремя, охотнику ружьё".

Но я бв сказал уверенно:

Строиться в ИЖС сегодня - в подавляющем большинстве регионов у нас сегодня дешевле, чем покупать бетонометры в городских новостройках.

Жить ли за городом или хотя бы что-то там себе строить - это должно быть ваше осознанное решение. Исходящее именно из вашей жизни с пролонгацией её на пару десятилетий вперёд. Дети не останутся навсегда детьми, они растут. Но могут быть ещё и внуки). Но ваша жизнь - точно одна. Так что думайте сами, в каких хлопотах вы её проведёте.

Самому ли делать или нет - также вам решать. Я бы "доверился" профи. но не просто проверенным, но и тем, кто у вас будет под контролем. Или вообще купите готовое. Что не могу рекомендовать. Но такой вариант для многих может быть самым оптимальным. Только не экономьте на качественной профессиональной экспертизе.

Как-то так.

Кому-то и город нравится, и жизнь, когда всё или почти всё "под рукой". И везде можно дойти пешком или доехать на общественном транспорте. И всё в целом - неплохо. Если не брать в расчёт экологию, шум-гам-тарарам и многое другое. Вполне понимаю. Мне вот тоже нравится в городах.