Обзор ЖК: Солнечный парк, Солнечная долина, РиверХаус, Пехра, Соболевка, Дом на Сиреневой, Финский.
Каждый человек, каждая семья, в один прекрасный день приходят к тому, что нужно менять что-то в своей жизни. Кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то тату делает или мотоцикл покупает, а мой товарищ Олег решил поменять своё жильё на более новое, просторное, удобное, красивое, и обратился ко мне за советом и помощью.
Сейчас они с супругой и двумя детьми живу в Балашихе. Пятиэтажный дом, 2 комнаты, кухня 7 м2, общая площадь 55 м2, 5-й этаж, лифта нет, зеленый ухоженный дворик, парковка во дворе всегда без проблем, по крайней мере мне всегда удавалось найти местечко, когда приезжал в гости. Как-то при встрече, распивая солодовые напитки в ресторане, Олег рассказал, как пару месяцев назад ездил с супругой к знакомым на новоселье, они купили квартиру 120 м2 в новом ЖК на 18 этаже с красивейшим видом из окон. Когда ехали обратно, жена ему сказала: - «Я больше не хочу возвращаться к нам домой», и Олег разделял с ней это чувство. Именно в тот вечер они приняли решение, что точно переезжают, только нужно найти новый ЖК. Средства для этого есть: наследство и собственные накопления.
Ребята точно знали, что им нужно в новой квартире: обязательно большая кухня, 3 изолированные комнаты, балкон или лоджия, охрана, детская площадка во дворе, зелень, паркинг, кладовая, ну и конечно школы, садики, поликлиники, т.к. в семье сын школьник, а доча ходит в садик, магазины в шаговой доступности и прочие заведения, ведь квартиру планируют покупать в ипотеку, и ближайшие лет 20 придется жить на одном месте.
По запросам Олега квартира в Москве стоит около 40-50 млн., конечно, сумма для них неподъемная, даже в ипотеку, поэтому решили обосноваться в направлении г. Щелково, т.к. Олег работает в Щелково и является, основным кормильцем своей семьи. Бюджет у них до 15-16 млн.руб, есть первоначальный взнос на ипотеку, свою квартиру они готовы продать по программе Трэйд Ин, либо сдавать в аренду, добавляя к месячному платежу по ипотеке.
Имея за плечами опыт и знания по недвижимости в Московском регионе, я с радостью согласился помочь другу, ну и более детально изучить данное направление, вдруг пригодится и моим подписчикам.
По запросам Олега я выбрал наиболее подходящие ЖК в нужном направлении, выписал адреса, и на следующий день мы поехали на просмотр.
В наш список попали: ЖК Солнечный парк, ЖК Ривер Хаус, ЖК Солнечная долина, ЖК Финский, ЖК Дом на Сиреневой, ЖК Соболевка. Все эти ЖК находятся в Щелково и по локации нам подходят. ЖК Пехра сразу в список не попала, т.к. все новостройки Балашихи какие-то перенаселенные «человейники», но, проезжая мимо, решили заехать, посмотреть.
Напомню, все ЖК посещали без предварительной записи, т.к. не могли точно спланировать время
Итак, поехали.
ЖК Пехра
Офис продаж нашли с трудом. Парковка около офиса была свободная, но это только потому, что все жители на работе.
При входе в офис продаж встретила девушка, спросила по записи или нет, проводила в зону ожидания, предложила чай/кофе, но так в итоге и не принесла. Через мин 5 за нами пришла менеджер, сели за стол, задала стандартные вопросы: Сколько нужно комнат? Когда хотите заселиться? Ипотека или за наличные? Далее презентовала ЖК. Менеджер мне показалась надменной, общение не понравилось, чувствуется, что у них хороший поток покупателей и нет необходимости оказывать индивидуальный подход.
Использовала приём срочности и дефицита, скидку дала с крайне ограниченным временем на раздумья, в такой обстановке внутри возникло чувство паники «НАДО БРАТЬ» но проблема в том, что все 3-х комнатные квартиры будут сданы только в конце 2025 года. В доме, который сейчас строится, остались однушки и двушки. Соответственно, такой вариант нам не подходит, т.к. ребята планировали переехать в конце этого года, ну край, в начале следующего. Но все равно попросили показать квартиры, которые продаются с ремонтом. Поднявшись в квартиру с менеджером по показам, сразу смутили низкие потолки, в чистовом виде с натяжным потолком высота получилась 2,55 м. смотреть дальше не стали и сильно не расстроились, т.к. этот ЖК типичный «человейник», несмотря на инфраструктуру внутри, паркинги и близость к Москве. Жить в нём будет не комфортно.
Далее выдвинулись уже по своему основному маршруту в г. Щелково в ЖК "Солнечная долина".
На подъезде сразу смутила дорога к ЖК, дачные постройки в полуразрушенном состоянии вокруг, разбитые грунтовые дороги, какой-то складской комплекс неподалёку.
Офис продаж на месте не нашли, спросив у строителей, узнали, что офис в центре города. Посмотреть продаваемые квартиры нельзя, стройка закрыта и никого не пускают. Если честно, ехать в офис не было никакого желания, место очень нам не понравилось, рядом нет ни школ, ни детских садов, поликлиника в центре, магазинов нормальных рядом нет, только какой-то ТЦ на дороге, идти нужно мин 15, погулять можно будет только на территории дома. ЖК на краю города в неудачном месте. Вычеркиваем…
Далее поехали в ЖК Дом на Сиреневой…
На подъезде становится понятно, что ЖК строится внутри спального района старой застройки, вокруг пятиэтажки с парковкой на газонах, дороги плохие, с парковкой вокруг ЖК будут проблемы, т.к. на сайте застройщика нет ничего про паркинг. Поговорили с местными жителями из пятиэтажек, сказали, что рядом и школа и садик, магазины есть. Место конечно тут лучше, чем предыдущий ЖК Солнечная долина, но обстановка вокруг удручает.
Офис продаж не нашли. Спросили у строителей о просмотре квартир, ответили, что просмотров нет, стройка закрыта. Очень жаль, что нельзя смотреть квартиры, для нас это очень важно - посмотреть планировку в живую.
На этапе визуального осмотра, несмотря на инфраструктуру, поняли, что жить ближайшие 20-25 лет тут будет некомфортно. Вариант вычеркивем…
Далее по списку был ЖК Солнечный парк.
На подъезде к ЖК сразу становится понятно, что местоположение удачное, рядом парк, детский стадион, магазины итд. Офис продаж находится в удобном месте, большая парковка, найти не составило труда.
Зайдя в офис, милая девушка на рецепшн поздоровалась, спросила по записи мы или нет, предложила чай/кофе, проводила к менеджеру.
Менеджер встретил радушно, с вдохновением начал презентовать ЖК. В офисе на входе мы заметили, что 2 предыдущих ЖК, Солнечная долина и Дом на Сиреневой, тоже принадлежат застройщику ЖК Солнечный парк. Теперь стало понятно, про какой офис продаж говорили строители на объектах.
Вернемся к Солнечному парку. Менеджер задал ряд уточняющих вопросов: «что именно нам нужно?». А нужна большая 3-х комнатная квартира в охраняемом ЖК, в районе с развитой инфраструктурой, с паркингом и кладовой. Почему паркинг имеет значение? Сейчас у Олега нет проблем с парковкой, об этом я писал выше, всегда можно найти место, но это малоэтажный район и количество авто на душу населения намного меньше, чем в больших ЖК, а квесты с парковкой по вечерам мало кому понравятся. Был как-то у товарища в Куркино, так там, чтобы найти вечером себе место, нужно 2-3 круга сделать по дворам, и то не факт, что припаркуешься. Уходит очень много времени и нервов, а после тяжелого рабочего дня это неприемлемо для любого нормального человека. В своей новой квартире Олег и его семья планируют жить с комфортом по всем параметрам. Опять ушел от темы, возвращаемся.
Менеджер в буклете показал несколько квартир по нашим параметрам, площадью 100-120 м2, планировки интересные. Я обронил фразу: «Жаль, что никто из застройщиков не показывает квартиры.» На мое удивление, менеджер предложил прямо сейчас пройти и посмотреть любую понравившуюся квартиру. Получив наше согласие, через 1 минуту нам выдали каску и мы отправились на просмотр.
Идти от офиса минут 5, по дороге обсудили удобство проживания в данном месте.
Пока шли, менеджер рассказал, что комплекс будет закрытый, внутренний двор без машин, первые этажи коммерческие, подъездные группы на уровне земли, видеонаблюдение, охрана.
То, что нужно, на данном этапе, но вот менеджер огорчил, что своего паркинга у комплекса не будет. Парковаться придется вокруг ЖК, а если учесть, что рядом парк и на выходные для прогулок приезжает весь город, то с парковкой могут быть проблемы.
Зашли в подъезд. Пока в подъездах ремонт не сделан. Но перед каждой квартирой висит табличка с планировкой. Нашли нужную нам квартиру.
Квартиры с интересной планировкой, угловые окна в комнатах, вид на парк, но нас смутили межкомнатные перегородки из пазогребня. Материал не очень хороший, звонкий, пустотелый, если начнешь штробить, теряется прочность и, скорее всего, придется их сносить, что влечет доп.расходы при ремонте. Ну ладно, это нюансы. А вот высота потолков в грязном виде заявлена 2,8 м., со стяжкой и натяжным потолком будет 2,55-2,6 м, как в ЖК Пехра. Мой рост 191 см, у Олега 186 см, разбитые люстры головой гарантированы. Срок сдачи ЖК озвучили - конец 2023 года. Срок приемлемый, но….
Застройщик позиционирует этот комплекс как Бизнес Класс. Бизнес Класс по современным параметрам – это закрытый двор и охрана, возможно еще и планировки с площадью 100+ м2, ВСЁ, сам дом построен по технологии, как любой эконом класс. В моей голове Бизнес Класс – это немного другое. Это какая-то идеология должна быть. Тут я этого не почувствовал. Не знаю, как объяснить, но, кому надо - тот поймет.
Осмотр квартир закончили, вернулись в офис, обсудили наши уточняющие вопросы про комплекс, и мы поехали по домам с чувством досады, т.к. ничего подходящего в этот день найти не удалось. Первый день поиска новой квартиры для моих друзей закончился.
День второй. Утром ездил в Москву по делам, а к обеду приехал в Щелково и мы встретились с Олегом. Первым ЖК в нашем списке на сегодня стал Ривер Хаус, если честно, жена Олега сомневалась по этому ЖК, т.к. дом начали строить в 2000-х годах, его сразу не закончили, долго стоял, какой-то застройщик его выкупил, начал достраивать и квартиры поступили в продажу. Но я все равно решил показать Олегу этот ЖК, раз уж взялся помогать искать квартиру.
Когда подъехали к ЖК, с трудом нашли место для парковки автомобиля. Комплекс закрыт забором, пройти в офис продаж сразу не получилось. Спросили у охранника: «Как попасть в офис продаж?», он ответил, что нужно позвонить и вас встретят. Нашли в интернете телефон, позвонили, девушка сообщила, что сейчас спустится менеджер. Время ожидания менеджера у ворот составило примерно 5-7 мин на дороге, что не безопасно. А если бы мы приехали с женами и детьми, мы бы ждали на улице на дороге? А если дождь? Какое-то странное отношение к потенциальным покупателям.
Нигде не нашли вывески с инструкцией, как попасть в офис продаж, повезло, что охранник был на улице у ворот, а не в помещении охраны.
Первые впечатления о ЖК были больше негативные, точнее не о самом ЖК, а об организации работы с покупателями.
В офисе атмосфера тихая, спокойная, покупателей не было. Чай/кофе НЕ предложили. Сразу сели за стол и приступили к просмотру планировок. Хотелось немного переключиться от дороги до ЖК, поиска парковки и ожидания у ворот, но менеджер приступила сразу к делу. Чашка кофе могла бы сгладить возникшее недовольство, но отделу продаж не до этого, им, видимо, нужно побыстрее продать квартиры.
После получения нужной нам информации про ЖК, планировки, условия покупки, инфраструктуру района, я, не надеясь, спросил: «Можно-ли взглянуть квартиру вживую?». Менеджер с радостью ответила: «Конечно!». Напомню, что для нас важно смотреть то, что хотим купить.
Собрались выходить из офиса - нет касок. Менеджер побежала искать, нашла мне какую-то модную, с золотой буквой R, может директорская, забыл спросить, а Олегу выдали просто белую. Странно, что у них не хватает касок на всех покупателей, могли бы позаботиться об этом. Опять организация хромает, ну ладно, это нюансы, надеюсь.
По дороге из офиса к подъезду, в котором находится понравившаяся нам квартира, мы прошли по территории ЖК, где во всю идет уже обустройство и озеленение.
Менеджер рассказала, что собственник/застройщик сам лично принимает участие в выборе и закупке материалов для интерьера, кустарников и прочего, и очень внимательно относится к мелочам, которые создают уют. А вот это меня подкупило, т.к. такое отношение застройщика показывает камерность проекта и индивидуальность. Выше я писал про идеологию ЖК Бизнес класса, вот тут это чувствуется, теперь я могу это объяснить что это такое. Это когда продукт не массовый, а индивидуальный.
При входе в подъезды висят очень красивые люстры, что придает премиальности ЖК. В подъезде на входе есть стойка ресепшн (именно ресепшн, НЕ консъержная комната), что также придает премиальности. Есть зона ожидания для гостей и курьеров. Чужих не пустят. Безопасность продумана. Нам это очень понравилось.
Поднялись в квартиру на лифте, уже работает. Подъезд в завершающей стадии ремонта, почти готов. Все в черных тонах. Мне понравилось. Даже не сразу понятно, что это подъезд жилого дома. В квартирах уже установлены входные двери, с виду хорошие, можно не менять.
Сама квартира меня удивила своим размером, 130 м2, она реально огромная. Высота потолков 3,35м в грязном виде. Ну пусть 20 см уйдет на стяжку и потолки, будет 3,15м, а не 2,55 м как в остальных ЖК. Вид из окна на набережную и во двор. Цену нам предложили 16 млн, в целом, мы примерно на такую стоимость и рассчитывали, правда Олег еще хотел ремонт в эту сумму вложить. В Москве за эти деньги в новом доме максимум однушка, или двушка на вторичке 50 м2.
Межкомнатные перегородки из кирпича, а не из пазогребня. Кирпич можно очистить и покрасить. Будет современно в стиле лофт. Ну ладно, это уже Олег решать будет, какой ему ремонт делать)
После осмотра мы с менеджером еще долго разговаривали на улице, она рассказала про инфраструктуру района, т.к. живет рядом. Плюсов много, скрывать не буду, свой частный детский сад, школа рядом, свой выход на набережную, пиццерии, магазины и много всего. Рядом нет строек и грязи. Еще порадовало то, что есть свой паркинг, правда стоимость машиноместа от 700 000 руб., и кладовые - цена от 200 тыс.руб. В общем, тут есть всё, что нужно, еще и сдача дома III кв. 2023 года. Сказали, ключи уже выдавать будут в конце июля, или августе. Поинтересовались у менеджера об истории дома, почему стоял недостроенным итд?. История банальная для тех времен, но нас больше интересовало техническое состояние. Сказала, что дом прошел экспертизу, застройщик выполнил все обязательства по замечаниям, проблем у дома нет. Также узнали про размер коммуналки - менеджер назвала стоимость 90-100 руб/м2 плюс счетчики. В этот тариф включены все платежи, включая охрану, консъержа и пр. Сейчас у Олега в платежке 42,06 руб/м2, а ежемесячный платеж, со счетчиками и отоплением, в районе 9 000 руб. за 55м2. Тут, я полагаю, за квартиру 130 кв. м, всего будет максимум 17 000 руб. (это 130 р. х 130 кв. м) в месяц с учетом счетчиков. Может и не совсем бюджетно, конечно, но квартира почти, в 3 раза больше, плюс охрана, закрытая территория и т.д.
Олег сразу позвонил жене, поделился впечатлениями, успокоил по поводу слухов, и мы поехали дальше…
На очереди у нас был ЖК Соболевка. Доехали без проблем, большая парковка рядом с офисом продаж.
В офисе тишина и спокойствие. Сидят 2 менеджера. Встретили хорошо, чай/кофе не предложили, хотя все для этого имеется. Ну ладно, не страшно.
Сели за стол. Презентация ЖК прошла хорошо. Инфраструктура действительно хорошая рядом, и школы и садики, и магазины и т.д. Место тихое, спальное.
Квартиры стандартной планировки, максимальная площадь трёшки 77м2.
Данный ЖК только в начале своего строительства, построен только 1 дом из 10-ти, и то не до конца. Строится второй, в котором продаются квартиры. Стройка будет длиться до 2030 года. Будут сноситься 2-х этажные ветхие бараки и предоставляться квартиры в этом ЖК. Сигнал не приятный, т.к. публика там маргинальная. Купив квартиру в этом комплексе, придется 7-8 лет жить на стройке, со всеми вытекающими последствиями (шум, грязь, итд..) Паркинг будет готов только к 2030 году.
Менеджер оказался коренным жителем Щелково. Мы ему сообщили, что рассматриваем ЖК Солнечный парк и ЖК Ривер Хаус, про Солнечный парк он сказал, что затянут сроки сдачи, а про Ривер Хаус рассказал, что раньше на этом месте было предприятие, ЖК принадлежал местному олигарху, которого посадили. Земля под комплексом в собственности застройщика и могут возникнуть непредвиденные суммы по налогам, платежам коммунальные услуг итд. К словам мы его прислушались, но не отнеслись серьёзно, ведь он менеджер в Соболевке. Будь он менеджером в Ривер Хаус, Солнечном парке, он бы тоже самое говорил про Соболевку. Но правда в его словах есть, касательно коммунальных платежей, они будут выше, чем в остальных комплексах, ведь закрытая территория, охрана, видеонаблюдение требуют дополнительных расходов. Олег это знает и готов к этому.
ЖК Соболевку вычеркиваем. Жить на стройке 7-8 лет, то еще удовольствие.
Остался последний ЖК из нашего списка – это Финский. Доехали без проблем, место не плохое, но вот чтобы припарковать авто у офиса продаж, пришлось сделать 2 круга по дворам. С парковкой явные проблемы - и это днем. Что тут вечерами творится – страшно представить. Пока искали парковку, осмотрели заодно весь комплекс. Строится школа во дворе. Есть детский сад. Много магазинов, услуг на 1-х этажах. Комплекс уже весь построен, остался один дом, в котором продают квартиры.
В офисе продаж тихо, один менеджер. Достаточно грамотный, я бы его выделил среди всех, с кем нам пришлось общаться. Рассказал про ЖК, инфраструктуру. Все детально и понятно. Ответил на все вопросы. Рассказал, что ЖК проектировали и строили Фины, но по понятным причинам ушли из России и Эталон достраивает проект. Все заманчиво, но чувство «человейника» нас не покидало. Да, бесспорно, очень удобный ЖК, всё рядом, живи и радуйся, но уж слишком много народу.
Максимальная трёшка 79 м2 и цена около 10 млн. Сдача в I кв. 24 года. Паркинг рядом с домом сдается этим летом, стоимость машиноместа 400-600 тыс.руб. Кладовые все раскуплены, но сдаются в аренду.
Вроде все по нашим параметрам, но что-то не то. Мне показалось, что не к душе Олегу. Ну и потолки 2,78 в грязном виде, с ремонтом будет 2,6 максимум. Нет никакой индивидуальности.
Однозначно, этот комплекс выигрывает у ЖК Пехра, Соболевка, Дом на Сиреневой, Солнечная долина. Но очень не дотягивает до ЖК Солнечный парк и Ривер Хаус.
Ну, всё, что запланировали - всё посетили. С полученной информацией поехали домой. Договорились, что Олег на семейном совете все еще раз проанализирует и уже с супругой и детьми поедет на места для принятия финального решения.
Резюмирую:
Из всех ЖК могу выделить только два – это Ривер Хаус и Солнечный парк. Но в последнем будут наблюдаться проблемы с парковкой. По площади и стоимости Ривер Хаус и Солнечный парк примерно в одной ценовой категории, по местоположению для Олега одинаково удобно, в обоих с инфраструктурой все в порядке.
В Солнечном парке рядом будет строиться 2-я очередь. Стройка рядом на несколько лет будет мешать. В Ривер Хаус рядом ничего не строится и не будет строиться, но размер коммунальных платежей далеко не бюджетный, по словам менеджера в этот платеж входит всё, кроме счетчиков, в том числе сервис по дому (консьерж, охрана и пр.), в то время как заявленный у других платеж около 40-50 рублей за метр – это муниципальный тариф только за обслуживание (уборка, аварийная служба). Понимаю, что дом подобного класса в обслуживании выше, а с заявленными ценами коммунальных платежей нужно разбираться отдельно – кто-то что-то может не договорить. Да и Новый год Олегу можно уже встретить в новой квартире, если успеть сделать ремонт хотя бы в санузлах и кухне-гостиной.
Чтобы проанализировать просмотренные ЖК, сделали таблицу для удобства, на основе информации, которую нам сообщили менеджеры. Все указанные квартиры 3-х комнатные и с максимальной площадью.
По результату можно сделать вывод о том, что продажи новостроек в Щелковском районе идут неплохо, менеджеры не сильно мотивированы, т.к. с покупателями проблем нет. Стоимость квадратного метра у всех в диапазоне 110 000 – 130 000 руб. Предложения по ипотеке, процентные ставки и процент первоначального взноса у всех одинаковы. Отличие – это локация, окружение сложившейся инфраструктурой и придомовая территория. Чтобы сделать выбор, приходится самому собирать актуальную информацию, в отделах продаж многое не договаривают.
Для себя мы выделили два ЖК – это Ривер Хаус и Солнечный Парк, но ЖК Солнечный парк – массовый проект, без идеи. ЖК Ривер Хаус – камерный проект, с идеей.
Выбор Олега будет между этими двумя ЖК. Он привезу супругу с детьми, примет окончательное решение, но что-то мне подсказывает, что это будет проект с идеей.
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Обо мне - здесь
Жду Вас на своей странице Instagram
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир и готового бизнеса в Москве +7 919 7782622
