Не так давно интернет взорвала новость о том, что суд встал на сторону жильца в вопросе досрочного расторжения договора найма из-за наличия тараканов в квартире. Новость оказалась такой популярной, что моментально разошлась по десяткам СМИ, но с каждой новой публикацией количество важных деталей потихоньку уменьшалось. Я решил разобраться в этом деле подробно, найти судебные решения и понять истинную мотивацию суда.
Итак, если вы не знакомы с этой историей, то напомню, о чём писали СМИ. Одна женщина сняла квартиру, но вскоре обнаружила, что в ней живут тараканы. Она попросила расторгнуть договор найма и вернуть страховой депозит плюс плату за непрожитый промежуток времени, но получила отказ. Женщина обратилась в суд, а суд её поддержал из-за того, что квартира находилась в антисанитарном состоянии.
Данную новость, например, вы можете прочитать на Циане:
Из-за тараканов в квартире договор аренды можно расторгнуть досрочно
Интригующе и интересно, но давайте разберёмся, а как всё было на самом деле. Я нашёл решение и апелляционное определение суда и внимательно прочитал их. И что я обнаружил?
1. Внаём сдавалась не квартира, а часть дома, вот цитата из решения суда:
Как установлено в судебном заседании 23.09.2021 года между сторонами был заключен договор найма части жилого дома площадью 57 кв. м.
Вот как интересно, квартиры-то не было. По всей видимости, сдавалась обособленная часть коттеджа (таунхауса), которую назвали квартирой. В Москве я периодически встречаюсь с таким типом жилья. Естественно, что в нашем случае тараканы приползти от соседей не могли.
2. Давайте теперь разберёмся с тараканами. Действительно ли их нельзя иметь в сдаваемом жилье? В решении суда по данному вопросу говорится:
Как установлено в судебном заседании, в квартире оказались тараканы, о чем истец не был предупрежден.
Вы видите, что в данной части судебного решения есть опечатка и используется слово "квартира", эта опечатка затем и разошлась по всем СМИ, но интересно другое, что суд во главу угла ставит не наличие тараканов, а то что наниматель не был о них предупреждён.
3. А почему вообще суд пришёл к выводу, что в жилье были тараканы? В решении суда по данному вопросу говорится:
Ответчик в судебное заседание явилась, иск не признала, пояснила, что наличие тараканов не является основанием для выезда.
И какая мозаика складывается? Была сдана часть жилого дома с тараканами, но о них не рассказали, да ещё признали, что они есть. Что остаётся делать в этом случае судье? Открыть договор и прочитать его, что судья и сделал.
4. В апелляционном определении по досрочному расторжению договора найма есть два интересных момента. Первый момент:
В силу п. 5.2 договора односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока, указанного в п. 1.6 может быть произведен любой стороной при систематическом нарушении другой стороной условий настоящего договора.
Другими словами, если были систематические нарушения условий договора, то договор может быть расторгнут, и здесь суд ссылается п. 2.1.1. договора найма:
В силу п. 2.1.1 договора наймодатель обязуется передать нанимателю по акту передачи жилого помещения и имущества жилое помещение пригодное для проживания, отвечающее необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.
А теперь позвольте мне задать вам вопрос, а могло ли быть иное решение суда? Нет, не могло, но важно понимать, что суд встал на сторону жильца не из-за тараканов, а из-за нарушения условий договора найма.
5. Но в этой истории есть еще одна пикантная подробность. Я думаю, что суда никогда не было бы при одном ответственном квартиросъёмщике, а в нашем случае была совместная аренда и после выезда одной из квартиросъемщиц, вторая продолжила пользоваться жилым помещением, но оплачивала только свою часть, вот что написано в решении суда:
Ответчик проживал в указанном жилом помещении, однако арендную
плату вносил не полностью
Понимаете, из-за чего нанимательница была вынуждена подать в суд? Какие ещё были варианты? Никаких.
А мог бы быть иной финал? Мог бы, но при:
1. Адекватной сдаче (съёме) объекта недвижимости. Зачем вообще влезать в субаренду? В договора с двумя ответственными квартиросъемщиками?
2. Составлении нормального договора найма. Судя по формулировкам был использован типовой бланк. Зачем? Подробно о бланках договоров мы говорили в прошлой публикации на канале:
3. Адекватной позиции в суде.
Каково моё мнение по данной истории? Тараканы малоприятны, но в этом случае не всё так однозначно.
Если вам интересно ознакомится с решением суда, то вы можете посмотреть его здесь, а апелляционное определение находится здесь.
А каково ваше мнение по этому громкому судебному процессу?
Вам помогла публикация? Поддержите канал! Чаевые автору канала вы можете перевести здесь.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 17.06.2023г. - 23,9 тысяч квартир.
