Почти 17% всех лотов на московском рынке «первички» представляют собой малоликвидные лоты, считают специалисты ИНКОМ-Недвижимость. Они изучили структуру предложения в строящихся домах и предпочтения покупателей. Оказалось, что далеко не все первичное жилье привлекает потенциальных покупателей. Часть новых квартир имеет объективные недостатки, а часть – «морально устарела».
В начале июня 2023 года в «старой» Москве в продаже от застройщиков находилось примерно 34,99 тыс. квартир, подсчитали аналитики ИНКОМ-Недвижимость. Однако, порядка 17% этих лотов эксперты признали низколиквидным жильем.
Традиционно менее всего востребованы на рынке «первички» квартиры на первых двух жилых этажах. Кроме того, покупатели не слишком торопятся приобретать жилье с видом на промзоны, железнодорожные пути, ЛЭП, свалки и т. д. К факторам низкой ликвидности также относятся неудачные планы квартиры, например, объекты с узким длинным коридором либо тесной маленькой кухней. Лоты с большим числом комнат и лишь с одним санузлом, квартиры от застройщика с ремонтом с откровенно некачественной отделкой, жилье с окнами над въездом в подземный паркинг – все это также аналитики отнесли к списку претендентов на долгое пребывание в экспозиции.
«Помимо квартир в новостройках с объективными недостатками не слишком востребованы и те, которые просто не в тренде, - добавляет директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. - Сегодня покупатели все меньше внимания обращают на квартиры «нерыночных» площадей. Например, «однушка» площадью 52 кв. м попросту может не попадать в фильтры при поиске, так как 90% потенциальных покупателей однокомнатного жилья ставят при поиске по базам объявлений ограничение по площади до 35-40 кв. м. То же относится к объектам других форматов».
Как показывает практика, подобные малоликвидные лоты продаются втрое дольше своих более привлекательных и удобных аналогов. Так, по подсчетам риэлторов, средний срок экспозиции первичных квартир с ликвидной площадью – около 3 месяцев, а с нерыночной площадью – более 9 месяцев.
Чтобы быстрее продать подобные не слишком востребованные объекты, девелоперы предоставляют скидки, спецпредложения и различные акции. Декларируемый дисконт может доходить до 20–30%, но по факту он не превышает 15%. Помимо прямых скидок застройщики используют и такие маркетинговые ходы, как рассрочка платежа, предложение траншевой ипотеки (когда первые 1- 2 года нет ежемесячных платежей или они минимальны), различные подарки.
«Малоликвидную квартиру можно использовать как эффективный инструмент продаж, – отмечает Валерий Кочетков. – Для этого девелопер организует акцию, где наименее востребованные лоты предлагаются с максимально возможной скидкой. Таким образом он привлекает дополнительное внимание к жилому комплексу, потенциальные покупатели заинтересовываются конкретным проектам, а затем уже решают: брать не самую удачную квартиру, но по выгодной цене, или доплатить и приобрести более подходящий вариант».
