Поступил такой спектр вопросов:
"Елена, добрый день. На земельном участке планируем строить здание под автосервис, земля в частной собственности , человека мы этого знаем, планируем строить по договору аренды. Вопросов много:
1. Какой договор аренды лучше заключить.( полагаю что длительной, но на него может не согласиться владелец участка, есть ли для него риски?)
2. Есть уже готовое здание из панелей, построено одно на двоих, как можно узаконить это здание, оно также на том же участке на арендованном.
3. Если сейчас будем строить здание тоже на двоих , то как правильно оформить постройку на обоих участников строительства в соответствии с долями их вложений?
4. Хочется сделать все правильно чтобы избежать рисков как для себя так и для владельца земельного участка".
Ответ (основное, по закону):
1. Срок аренды устанавливается сторонами. Если дольше 11 месяцев - обязательна регистрация в Росреестре такого договора. При этом не рекомендую заключать на неопределенный срок, т.к. арендодатель или вы можете отказаться от договора в любое время (ст. 610 ГК).
Если ранее был заключен договор аренды и он не был расторгнут сторонами, а по факту отношения продолжаются (вы пользуетесь участком, платите арендные платежи), арендодатель не возражает, то отношения считаются возобновленными на тех же условиях, только на неопределенный срок (ст. 621 ГК), поэтому лучше заключать следующий под конкретные цели, с конкретным сроком и регистрировать в Росреестре. Тем более, что у вас есть преимущественное право на заключение нового договора.
2. Для узаконивания постройки, если она возводилась без соответствующих разрешений, и при этом является капитальной, нужно будет обращаться в суд. Там придется доказать, что постройка соответствует требованиям градрегламентов, правилам землепользования и застройки данной территории, нет нарушений технических параметров, не нарушает прав/интересов третьих лиц, не угрожает жизни и здоровью, у вас имелось право на строительство на данном участке.
Больше шансов узаконить постройку у самого владельца зуч, а вам суд может присудить возмещение расходов на ее строительство (ст. 222 ГК)
3. Лучше выкупить часть (долю) земельного участка, пропорциональную вашей части/доле строения, чтобы потом в суде вместе узаконивать собственность на строение, но уже в порядке долевой собственности. Это облегчит и последующее возведение, регистрацию права на будущие капитальные строения. Новые постройки осуществлять на основании полученного разрешения на строительство в муниципалитете.
Ситуация будет иной, если построенный объект не относится к объекту капитального строительства - недвижимости. Например, временное строение, которое легко разобрать. Это может подтвердить БТИ.
Соответственно, в этом случае, разрешение на строительство не требуется, и такое строение не подлежит госрегистрации (право собственности не оформляют). Просто заключаете договор аренды и продолжаете пользоваться землей в течение его срока. Но однозначно, нужно проверять, можно ли вести соответствующую деятельность и возводить временные постройки на указанной территории, в соответствии с градрегламентами.
4. Чтобы более конкретно разобраться в сути, мне нужно проанализировать имеющийся (действовавший) договор аренды земли, проанализировать ПЗЗ и градрегламенты территории, выявить, что можно делать и как разрешено использовать данную территорию, какие технические параметры по ней установлены. Обязательно нужна свежая выписка ЕГРН на землю и выписка о переходе прав по этой земле.
Исходя из выявленной в ходе такого анализа информации, можно будет строить дальнейшие выводы и рекомендации.
#земля #аренда #застройка #самовольное_строительство #узаконивание
