Меня зовут Василий и мы с Леной организуем недорогие ремонты в квартирах. В основном для продажи; иногда для сдачи в найм.
Пока делался ремонт в двухкомнатной квартире в Гольяново https://dzen.ru/a/ZHOoDGoMLyNyaT5V мы с Леной искали квартиру на перепродажу. Деньги были от продажи дома https://dzen.ru/a/ZG90hd2PZ0SVyFb7
Обсуждали продажу и приняли решение ещё в 2021, когда стало понятно, что никто не хотел переезжать в этот дом и он стоял без дела. Решение продать далось с трудом, но на удивление сопротивления у семьи жены я не встретил. Для исполнения этого решения нужно было закончить там ремонт. Мы попытались продать дом как есть - ремонт на первом этаже не закончен, водопровод не подключен, горячей воды нет, отопления нет. Выставили дом за 10 000 000 и пришли только соседи посмотреть... Естественно никто не купил - кому охота возится с ремонтом?
Делать начали в середине сезона 2021, закончили в конце сезона 2022. Новый год с 2022 на 2023 встретили в этом доме. Это было первое и последнее, прощальное "проживание" семьей в этом доме. Мы с Леной, 2 детей и спонсор стройки - Татьяна Васильевна, мама Лены
Ремонт дома перед продажей
Денег на ремонт не было, но был график на основной работе 3/3. Так что я стал работать 3 дня на основной работе и 1-3 дня на стройке. Лена работала даже больше меня - основную часть всех стен шпаклевала и зачищала она. Я делал больше потолок, но там требования были не такими серьезными. В коридоре и на кухне были теплые полы, так что туда купили плитку на пол. В остальной части первого этажа положили ламинат. Немного изменили планировку - убрали проем между холлом и кухней, оставили проход через каминную.
По всем стенам поклеили обои, кроме одной в каминной - там Лена захотела стену под покраску и молдинги. Выравнивали под покраску около недели... Вернее - выравнивала Лена, а я пока исполнял эконом камин:
Закончил камин я за 2 недели примерно. На втором этаже были 2 спальни, соединенные лоджией - сомнительное архитектурное решение, но кто я чтобы судить? Передо мной стояла задача поставить туда балконные двери и обшить толщину стен панелями. Двери купили Б/У - две одинаковые нужного размера найти оказалось трудно, так еще и одна должна быть левая, вторая правая! Нашли две правых двери в ближайшем подмосковье, приехали, погрузили на багажник крыши моего 41й москвича и аккуратно повезли к дому. Двери ставить я не умел и ставил по видео из ютуба, одну поставил вверх ногами, т.к. открывание нужно было в другую сторону. Потом узнал как механизм перенастроить и получилось сделать из правой двери левую. Не полноценно, конечно, но работала как надо.
Под лестницей решили сделать комнату Гарри Поттера. Обшивал и дверь ставил уже сам - установщики дверей ради одной двери 35 км за мкад не ехали.
Потом была сборка мебели и мелочи. Сборка кухни отняла еще 3 дня - все выходные
Канализация
Все коммуникации были заведены в дом через фундамент во время строительства. Так что мы просто купили с установкой септик без откачки, нам вырыли дренажный колодец, подключили к выводу канализации из дома и все заработало
Водопровод
Чтобы дом был пригоден для продажи нужно было еще организовать подачу воды в дом. Колодец был выкопан, но два года подряд там было мало воды. Это стало особенно заметно, когда наполняли септик. Воды из колодца хватило только на половину... Решили бурить скважину. Получилось около 65 метров
Внутри дома и в котельной вся разводка была выполнена. Но выполнена она была под газовый котел, так что мне пришлось осваивать спайку полипропилена и компрессионный фитинги для металлопластика. По началу швы текли, потом получались просто уродливыми, но с 30 раза я научился делать сносно по красоте и главное - без течи. Купили накопительный бойлер, повесили его на стену и подключили к системе. Всё! В доме есть горячая вода.
Отопление
Вода из крана - это здорово, но без тепла жить зимой не получится, а камин в -30 не отопит весь дом, но надо отдать должное - каминная и хозяйская спальня от камина нагревались прилично. Я зимой, когда только запустил отопление, согревался исключительно камином - в свитере было комфортно.
Так вот - радиаторы я повесил, съездил купил теплоносителя за много денег, заказал недорогой Российский электрический котел на 15 кВт и принялся изучать ютуб... Всю конструкцию собрал, но не знал как прокачать систему и выгнать воздух. Так как я от природы крохобор, то брать в аренду опрессовочный насос без умения им пользоваться не стал. Собрал свой механизм - в канистру из под теплоносителя вклеил автомобильный ниппель, в крышку - шланг. Шланг подключил к системе, в ниппель - автомобильный компрессор. Залил теплоноситель и начал заполнять систему. Я ее заполнил и даже второй этаж начал прогреваться, но в дальних радиаторах (по длине теплотрассы) не получалось выгнать воздух до конца. Пришлось обращаться к специалисту - сантехнику и все таки брать насос в аренду. Зато все отопление заработало.
Дальше выясняется, что на втором режиме мощности (10 кВт) вырубает автомат за который отвечают коммунальщики. Но в марте 2022 нам поставили новый электронный счетчик... Оказывается эти упыри из Мосэенергосбыта забыли снять старый автомат... На высоте 6 метров... А я высоты боюсь... боялся. После того, как раз 10 слазил по стремянке на эту высоту перестал боятся высоты. Обесточил сломанный автомат, снял его, а провода соединил "орехами" на 10 квадратов. И все заработало - мы пользовались котлом на второй мощности и варочной панелью - ничего не выключалось и провода не грелись. Теплый пол сильно спасал - первый этаж был всегда теплый.
Участок
Вызвали гусеничный мини экскаватор (большой не проходил между септиком и дренажным колодцем) для выравнивания участка. Потом купили брусчатку и вызвали "специалиста" по укладке. Нам уложили дорожки по участку, мы покидали чернозем и рассыпали газон.
На фотографиях трава еще не проросла.
И началась продажа.
Не считаю себя глупым человеком, но опыта в продажах не было, а были только знания из интернета, в основном - канал Сергея Смирнова. Возомнив себя самым умным я решил попробовать продать дом через аукцион на повышение. Сначала выставил 12 миллионов и мы получили массу звонков и много предложений. Но люди не слышали или не понимали, когда я им пытался объяснить про торг вверх. В результате не получилось аукциона - все торговались по старинке - предлагали цену ниже. Не дорос ещё Российский покупатель до американских типов продаж…
Пришлось снять с продажи и выставить через неделю заново за 15 миллионов. И тишина... Кроме парочки агентов, которые не привели ни одного заинтересованного. Стандартно постояли месяц за 15, потом скинули до 14. Только тогда начались звонки и показы. Первое предложение было 13 500 000 от альтернативщиков - у них была недвижимость и мы должны были дождаться пока они продадут свою (не более месяца) и мы не дожидаясь остальных предложений согласились. Если бы подождали немного - на следующий день после получения аванса нам предложили 14 ипотечники. Но там был риск отказа банка, т.к. мы не уточнили было одобрение или нет...
Мы решили не рисковать и оставили 13,5. Далее нам оставалось дождаться первой сделки, т.к. мы отказались участвовать в альтернативном паровозике. Мы договорились на начало февраля, точно не помню. Но новый год 2022-2023 мы встретили в своем еще доме. Первый раз мы приехали большим составом - мы с Леной, двое детей и спонсор стройки - Татьяна Васильевна, мама Лены. Это был первый и последний наш визит в дом с ночёвкой не для работы. На следующий день, 1 января, все дружно согласились - продать дом было правильным решением. Всем членам семьи больше нравилось в городе.
Сделка по продаже прошла быстро и без проблем - делали через нотариуса. Так у нас появился первый капитал для инвестиционных проектов в флиппинг.
PS. За 10 лет в постройку этого дома было вложено около 10 миллионов + стоимость участка. Так что "инвестиции" не окупились. Я не учил жизни маму Лены - это было ее желание и решение; и ее деньги в конце концов. Просто люблю считать и для Вас посчитаю немного. Возьмем самый легкий способ откладывать деньги - рублевый депозит. Информация о ставках по депозитам взята в википедии. Допустим - ежегодно в течении 10 лет Вы кладете на депозит 1 млн. рублей в начале года, проценты остаются на вкладе. И так каждый год.
Получается, что через 10 лет можно купить этот дом и еще останутся деньги на обмыть. Ни к чему не призываю, просто сухие расчеты. Я свои выводы сделал и больше не хочу покупать что либо на потом.
Следите за каналом - расскажу, что мы сделали с полученными деньгами.