Не секрет, что многие жители многоквартирных домов (МКД), устанавливают двери, отгораживающие тамбур, где располагается две и более квартиры. Насколько это законно?
Прежде всего, обозначу свою гражданскую позицию: считаю, что установка таких дверей полезна, так как повышает безопасность квартир и их теплоизоляцию. Теперь о юридических аспектах.
Хорошо, если такая дверь предусмотрена проектом, но что делать, если проект за давностью лет утерян или такой двери в проекте нет?
Безусловно, тамбуры относятся к общему имуществу собственников помещений – всем, но никому в отдельности. В соответствии с требованиями ЖК РФ, порядок пользования общим имуществом может быть разрешен только общим собранием собственников (ОСС). Может ли ОСС разрешить собственникам использование общего имущества? Безусловно, да, если наберет квалифицированное большинство – 2/3 от общего числа собственников. Обращу внимание, что это не передача тамбура в собственность, а лишь разрешение пользоваться в интересах конкретных жильцов. Тамбур так и остается в общедолевой собственности.
Кроме того, установка дверей должна отвечать противопожарным требованиям, в частности, двери должны открываться по ходу движения и не создавать препятствий для эвакуации.
Установка тамбурных дверей не должна создавать препятствий для обслуживания общего имущества управляющей организацией- доступ к коробам проводки и т.п. Поэтому, владелец квартиры за тамбурной дверью обязан предоставить доступ УК по первому ее требованию.
А, что делать, если кто-то не согласен с установкой тамбурной двери? Путей два. Первый- это оспорить решение ОСС в суде – это может сделать только собственник и в течение полугода, с момента его проведения.
Второй путь – подать негаторный иск к конкретному владельцу двери в рамках ст. 304 ГК РФ: "Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения". Тут тоже есть сложности, поскольку истцом может быть только собственник, а не, например житель муниципальной квартиры. Исследование практики решений судов по такого рода делам, указывает на то, что истцу придется доказывать, что установка двери как-то ограничивает именно его права. В частности, вряд ли судом будут приняты аргументы о том, что установка двери в одном подъезде как-то мешает жителю другого подъезда. Скорее всего, такой спор будет рассматриваться между жителями тех квартир, которые непосредственно заинтересованы в эксплуатации тамбура.
Разумеется, суд будет исследовать и наличие решения ОСС. Если такое существует, то истцу будет отказано.
Данный вопрос был затронут вот в связи с чем. В нашем доме есть житель, который не имеет тамбура, видимо, завидует большинству квартир, которые такой возможностью располагают. Он стал жаловаться, но большинство жителей были согласны с установкой тамбур-дверей. Пришлось проводить Общее собрание собственников (ОСС), чтобы его успокоить. Гражданин не смог ни оспорить протокол ОСС, ни подать негаторный иск. И все потому, что он не собственник...
