Сделки с недвижимостью отличаются тем, что для перехода права собственности, помимо подписания договора, необходимо пройти дополнительную процедуру государственной регистрации в Росреестре.
Лишь после того, как в ЕГРН будет включена соответствующая запись о возникновении или прекращении права на объект недвижимости, контрагенты могут выдохнуть, т. к. цель их сделки достигнута.
Но, как показывает судебная практика, в этом правиле стали появляться исключения: иногда даже простой подписи на договоре (без регистрации в ЕГРН) достаточно, чтобы признать право собственности на недвижимое имущество. Приведу недавний пример из решения суда.
Женщина обратилась в суд с иском к муниципальной администрации, требуя признать за собой право собственности на квартиру, оставшуюся после смерти своей знакомой (поскольку никто из наследников не обратился к нотариусу, администрация заявила, что недвижимость является выморочным имуществом и переходит в собственность города).
В суде женщина представила договор, согласно которому квартира перешла к ней в порядке дарения. Договор с подругой она заключила еще в 2021 году, а в 2022-м той не стало.
Подать документы на регистрацию сделки в МФЦ они так и не успели, т. к. в то время действовали санитарные меры по ограничению передвижения граждан пожилого возраста (старше 65 лет) — поэтому даритель не смогла прийти в МФЦ и подать заявление.
Поначалу суд отказал в иске, сочтя, что женщина не доказала, что фактически квартира перешла в ее владение (оплачивать коммунальные счета она стала только после смерти собственницы). Не было также доказательств, что даритель недобросовестно уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности по сделке.
Но в вышестоящих инстанциях дело пересмотрели и признали, что женщина все-таки стала собственницей по договору дарения, даже без государственной регистрации права в ЕГРН:
- договор был заключен и не оспорен сторонами, даритель вселилась в спорную квартиру, приняв тем самым дар, а регистрации не произошло ввиду объективных обстоятельств.
В кассационной инстанции подтвердили такое решение, указав, что право собственности возникает на основании сделки, а государственная регистрация носит второстепенный характер, т. к. ее задача — удостоверить юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, в данном случае это договор дарения (Седьмой КСОЮ, дело №8Г-22089/2022).
Тем самым суды фактически повторили позицию, которую уже несколько раз высказывал Верховный суд РФ по аналогичным случаям: если подтверждается, что даритель подписал договор, передал недвижимость во владение одаряемого (передал ключи, подписал акт приема-передачи), но не подал заявление на государственную регистрацию перехода права собственности в силу объективных причин (по состоянию здоровья, ввиду скоропостижной кончины и т.д.), такое дарение все равно признается действительным — и право собственности на недвижимость признают за одаряемым (см. например, определение Верховного Суда РФ № 58-КГ21-13-К9).