Рыночная информация, является краеугольным камнем оценочной деятельности. С одной стороны, это базовая основа и источник данных на которых работает оценщик, но с другой стороны, большинство жалоб и оснований для оспариваний отчетов связано с рыночной информацией. Убежден, что профессиональный, качественный анализ рынка может стать основным инструментом защиты оценщика.
Рынок недвижимости России, самой большой страны в мире, очень многогранный, самобытный и необыкновенно интересный объект для анализа и исследований. Текущая ситуация на рынке часто вызывает споры похожие на басню «Учёный спор» про слона Самуила Яковлевича Маршака.
Профессиональные участники рынка недвижимости из различных сфер (риелторы, застройщики, управляющие компаний, оценщики и мн. др.) ведут анализ рынка и нуждаются в данных для ведения своей деятельности, часто, знания характеристик рынка, являются залогом или основой для успешной деятельности, являются конкурентным преимуществом, а иногда и условием для выживания бизнеса и убежден, что в оценочной деятельности сегодня, именно такая ситуация.
Эксперты рынка из различных сфер так или иначе ведут исследования рынка применяя различные стандарты и практики деятельности и хоть и смотрят на рынок разными глазами, но ведут свою работу непосредственно изучая сам рынок.
В настоящее время мы движемся в эпоху построения государственного капитализма, все больше решений на рынке недвижимости принимается государственными чиновниками и различными комиссиями, которые из окна своего кабинета принимают влияющие на рынок решения, однако, никогда предметно его не исследовали. Такие комиссии, уполномочены судить тех, кто рынок недвижимости исследует на практике.
Мы видим, как бездумные решения таких государственных органов, разрушают рынок недвижимости, являются губительными для многих сфер деятельности, для оценочной точно, и уничтожают микроклимат экономической деятельности целых регионов.
В законодательство об оценочной деятельности заложены системные противоречия, позволяющие признать несоответствующим закону любой отчет об оценке. Анализируя судебные решения, деятельность дисциплинарного комитета Русского общества оценщиков, мы видим, что большинство системных противоречий лежит в области обработки рыночной информации и может быть решено инструментами аналитической деятельности на рынке недвижимости.
Дисциплинарный комитет и экспертный совет РОО систематизируют замечания к отчетам, выявляют противоречивые, чрезмерные требования законодательства и несовершенство данных рынка недвижимости, с которыми оценщику, крайне сложно справиться в одиночку при подготовке отчета об оценке, выявляет диалектические противоречия и надсистемные задачи, требующие развития информационного и методического обеспечения оценки недвижимости.
Методический совет разрабатывает системные решения для защиты оценочной отрасли и организации более защищенной деятельности, т.е. совершенствует методики и правила работы с рыночной информацией.
Аналитический центр, непосредственно внедряет защитные механизмы в информационную среду, организует информационное обеспечение оценочной деятельности.
Таким образом, оценщик снабжается объективной, проверенной и доказательной информацией, а для «жалобщиков», исключается возможность корыстного разрушения отчетов об оценке.
Очень надеюсь и мечтаю, о том, что аналитический центр Русского общества оценщиков, как система объективных данных рынка недвижимости, заработает на благо всех оценщиков нашей страны!
Рассмотрим сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости России.
Рынок недвижимости России можно рассматривать с разных точек зрения. Например, глазами мега регулятора. С начала 2023 года Центральный банк ввел ряд мер против ипотеки от застройщиков, в связи с завышением цен и образованием пузырей на рынке недвижимости.
Чтобы прояснить ситуацию, посмотрим на график уважаемого аналитического проекта Индикаторы рынка недвижимости (irn.ru) — наблюдаем динамику цен на вторичном рынке квартир в городе Москве. И мы видим, что с января по март 2022 года цены на квартиры росли галопирующими темпами, почти вертикальный взлет, после известных событий, произошло переламывание вектора рынка в марте – апреле и полную смену фазы развития, на спад и стагнацию, которая продолжалась умеренными темпами вплоть до декабря 2022 года. Общий объем коррекции цен с марта по декабрь 2022 г. составил -7,5%, а прирост с января по май 2023 г. +1%.
В большинстве регионов России до введения СВО наблюдался умеренный рост цен на квартиры и во втором квартале 2022 года, рынок остановился, где-то скорректировался и с августа-сентября продолжил умеренный рост (умеренную положительную динамику).
При этом снижение на рынке произошло в тех регионах, где был галопирующий рост и коррекция цен произошла, как раз на величину резкого прироста, после чего, рынок стабилизировался.
Минстрой так же не доволен действиями застройщиков, повышающих цены и напрямую говорит о том, что «ждет от застройщиков» снижение цен.
Активно обсуждается объем непроданных квартир в новостройках. Дешевое финансирование застройщиков приводит к значительному объему строительства, однако рост цен на квартиры и повышение ипотечных ставок, резко снижает объемы продаж. «Затоварка» нераспроданными квартирами доходит до 80%. Способен ли рынок это выдержать и насколько критичен данный фактор, мы увидим в ближайшие полгода.
Любой фактор на рынке, может стать хайпом для профессиональных блогеров.
Сергей Смирнов, рисует своей аудитории в ютубе такие картинки, которые ярко и очень эмоционально описывают ситуацию, которую мы только что видели на графике, предупреждая о том, что на рынке недвижимости происходит практически обвал! что «рынок недвижимости на грани» и впереди у нас «ипотечная ловушка» с резким ростом платежей по ипотеке.
Посмотрим на рынок глазами профессионального аналитика.
По данным Михаила Хорькова, главного аналитика Уральской палаты недвижимости, в городе Екатеринбурге, 25% квартир на рынке снизили цены в феврале 2023 года, но при этом, 5% собственников решили поднять цены. На графике представлены более глубокие цифры, где в течении последних 3-х лет приводится доля продавцов, которые снижали цены и это 25%, а также доля продавцов, которые поднимали цены и это всего 5% внутри базы УПН. Но также приводится линия тренда среднерыночной цены, которая демонстрирует, что на рубеже марта 2022 года, была коррекция цен, конечно не такая, как в Москве, с резким снижением, она более похожа на ценовую горизонтальную полку, после чего на рынке продолжился умеренный, но уверенный рост цен.
Во всех регионах, мы не видим, никакой фатальной картины, не видим никаких пузырей и на основе данных рынка, мы не разделяем паники блогеров и не видим оснований для беспокойства регулятора, для того чтобы задавливать ипотеку во всей России.
Для более полного понимания рынка недвижимости Комитет по аналитике Российской гильдии риелторов (https://reestr.rgr.ru/analitiki/) регулярно рассматривает целый ряд показателей, в том числе подготовленных высокопрофессиональным аналитическим каналом REburg.
Ключевые факторы рынка квартир:
1. Ставки по обычной ипотеке подняты до недоступного для заемщиков уровня более 10%. Первоначальный взнос увеличивается до 25-30%. Основной объем рынка составляет льготная ипотека.
2. Благодаря программам государственной поддержки и субсидирования ставки «на ипотеке держится весь рынок», доля ипотеки в сделках от 65-95%, в среднем по стране уже превышает 80-85%. Средний ежемесячный платеж составляет 26-28 тыс. руб.
3. Разрыв между ценами новостроек и вторичным рынком достиг 40%. Смещение спроса к вторичке с 60% до 67%.
4. Количество застройщиков за 5 лет сократилось на 30%. В строительной сфере сформировался рынок олигополий.
5. 23% ипотечных заемщиков имеют высокую долговую нагрузку, платежи достигают 50% семейного дохода. 62% заемщиков отдают около 30% дохода семьи, «Дом. РФ».
6. Локальные факторы определяют объем рынка, а федеральная программа господдержки стимулирует динамику рынка.
В сегменте торговой недвижимости важным показателем является доля вакантных площадей и динамика арендных ставок.
Ключевые факторы рынка торговой недвижимости:
1. Уход иностранных компаний практически завершен, обвала рынка не произошло.
2. Уровень цен и ставок аренды стабилен в 2022-2023 гг.
3. Глобальный тренд: Борьба между онлайн и офлайн торговлей. Доля онлайн и офлайн торговли в непродовольственной группе сравнялись в 2023 г.
4. Строительство новых торговых площадей, смещено в сегменты супермаркетов и объектов Street retail.
Сегмент офисной недвижимости справился с давлением негативных факторов пандемийного и постпандемийного периода.
Ключевые факторы рынка офисных объектов:
1. Сначала пандемии многие эксперты предрекали офисному сегменту спады и стагнацию, однако хоть и новые проекты практически не появляются, у действующих офисных центров стабильно высокая заполняемость. Доля вакантных площадей стабильна – 12%.
2. Ставки аренды умеренно растут.
3. В ряде регионов рост цен на офисы опережает рост цен на торговые объекты.
В сегменте складской недвижимости открылось «новое дыхание» в развитии, благодаря усилению роли онлайн торговли и активному строительству транснациональных торговых коридоров.
Ключевые факторы рынка складских объектов:
1. В регионах, где проходят транснациональные торговые пути, развиваются морские порты и железнодорожные хабы, ведется строительство логических центров.
2. Спрос на склады растет в связи с развитием 2023 году «промышленной ипотеки», при этом цены на качественные склады повышаются, а на старые некачественные объекты в некоторых регионах цены снижаются.
Объекты складской недвижимости стали основной частью бурно растущего формата онлайн торговли и этот фактор является основным драйвером развития сегмента складской недвижимости. Именно он, формирует новые технические требования к складским объектам, а также изменяет вектор действия ценообразующих факторов. Складские объекты, как капитальные активы онлайн торговли, формируют соответствующий подсегмент рынка в регионах нового «шелкового пути» транспортного коридора север-юг и регионах хабах, в первую очередь Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края, Екатеринбурга, Новосибирска и Владивостока. Мы традиционно относили склады к объектам «Производственно-складской» недвижимости, в настоящий момент, в связи с вышеназванными факторами, возможно происходит глобальная трансформация данного сегмента и формирование самостоятельных сегментов объектов логистической и онлайн торговой деятельности.
Ключевые факторы рынка производственных объектов:
1. На рынке представлен большой объем, старого, некачественного, а иногда и полуразрушенного фонда производственных цехов, цены по которым снижаются.
2. При этом, организации как крупные, средние, так и малые, ведут строительство площадей для производственных мощностей для своих предприятий, которые, как правило не попадают на рынок аренды или продажи.
Значительное влияние на строительство производственных объектов повлиял значительных скачок на строительные материалы, который стабилизировался и строительство производственной недвижимости в 2022 и в 2023 гг. практически сопоставим. Спрос на объекты средний, в отдельных регионах низкий, при этом, появление промышленной ипотеки, увеличение реальных выдачей приводит к росту спроса на качественные производственные объекты и соответственно к росту цен.
Важным для понимания общей картины рынка является сравнение уровня цен и динамики в разных сегментах рынка.
На графике динамика по 6-ти ключевым сегментам рынка недвижимости города Омска. Квартиры первичного и вторичного рынка демонстрируют галопирующее подорожание, при этом динамика цен на торговую недвижимость и жилые дома гораздо более умеренная.
Совсем другая ситуация с офисной и производственно-складской недвижимостью, где нет ипотечных программ, а уж тем более государственной поддержки, и соответственно динамика цен, более умеренная без галопирующих подпрыгиваний. Это говорит о том, что стимулирование рынка государством, является практически единственным фактором способным развивать рынок недвижимости в краткосрочной перспективе, так как эффективное управление и стимулирование реальных секторов экономики, способно повлиять на рынок недвижимости, лишь в долгосрочной перспективе.
Абсолютная стабильность цен на производственные/индустриальные объекты следует рассматривать с учетом спреда реальных и номинальных цен, так объекты старого фонда с учетом инфляции подешевели более чем в половину за последние 10 лет. С кризиса 2008 года в сегменте производственной недвижимости не было ни одного позитивного системного фактора и даже импортозамещение объявленное в 2014 никак не отразилось / не повиляло на развитие рынка производственных активов, однако глобальные перемены 2022 года безусловно повлияют на рынок, но увидеть мы это сможем через 2-3, а может быть и 5 лет.
Роль основных источников рыночной информации занимают специализированные интернет порталы по недвижимости – классифайды. На сайте apipost.ru представлен рейтинг представителей BIG DATAна рынке недвижимости.
Что же делать оценщикам недвижимости в этой ситуации? Ведь оценщик, делая оценку, должен обязательно проанализировать и исследовать сегмент рынка объекта оценки. Оценщик за прямыми цифрами идет на рынок недвижимости, который на сегодняшний день представлен крупными классифайдами. За разными названиями может стоять одна база данных, например, классифайд № 1 в недвижимости Циан, по данными apipost.ru, по целому ряду показателей (количеству посещений, объему объектов и глубине погружения посетителей сайтов и по многим другим показателям ), кроме этого Циан, это крупная группа и также как headhunterфинансируется Goldman Sachs, благодаря чему Циан в последние годы поглотил целый ряд региональных и очень серьёзных проектов на рынке недвижимости, такие как Питерский ЕМЛС, Новосибирский N1 или Омский МЛСН и еще целый ряд региональных проектов, тем самым сильно укрупнился и вышел на лидирующие позиции. Серьёзные позиции на рынке занимает Avito.ru со своим дочерним проектом Domofond.ru, следом за ним идет Domclick.ru это внутреннекорпоративный проект Сбербанка. На четвёртом месте мега интернет гигант Яндекс со своим проектом Яндекс-недвижимость, который также активно борется на информационном поле рынка недвижимости и это мощнейшие структуры с большой капитализацией. Отдельно необходимо отметить также региональные проекты, которые занимают львиную долю в отдельных регионах, например, FarPost.ru на Дальнем Востоке гораздо «монопольнее», чем тот же Циан, но он локально именно в своих регионах Владивосток, Сахалин, Хабаровск.
Значимую роль играют интернет проекты профессиональных объединений, например, Уральской палаты недвижимости upn.ru, Российской гильдии риелторов fbn.rgr.ru/ и другие проекты, в т.ч есть сайты крупных агентств недвижимости федерального уровня, например, Этажи, где также содержится много рыночной информации.
Для профессиональной деятельности Оценщиков недвижимости классифайды представляют следующие возможности:
1. Релевантная рыночная информация;
2. Фильтры поиска;
3. Сортировки;
4. Объекты на карте;
5. Статистики рынка (к сожалению, всего 1 или не более 3х).
Однако определённые неудобства вызывают:
1. Аналитика только в виде статей;
2. Большинство аналитики только о рынке квартир. Все сегменты рынка недвижимости не представлены. По рынку земли и не жилой недвижимости практически нет информации и аналитики;
3. Представлен не весь рынок, а только «своя база». Структурные сдвиги базы проекта не соответствуют процессам рынка. Аналитика из разных источников может сильно отличаться;
4. Нет единого информационного стандарта;
5. Не доступен архив данных;
6. «Не гибкая» таблица объектов, нет настройки колонок, удаления строк и т.п.
7. Отсутствует функционал открытого расчета статистик по базе…
Главным драйвером развития классифайдов, может стать внедрение единого информационного стандарта на рынке недвижимости (IS RE) и open serviceсервисов для всех профессий, связанных с рынком недвижимости.
Классифайды, которые совершенствуют фильтры по сегментам рынка, начнут заниматься статистиками своих собственных данных и представят эти данные в оформленном виде (графики, статистические показатели), они позволят более серьезно и профессионально работать с информацией, которая у них есть и более того, если они еще представят открытые базы данных, на которых можно будет профессиональным аналитикам или оценщикам вести соответствующую аналитическую деятельность, это будет большой прорыв в нашей профессии и приведет к соответствующему развитию. Хотя за последние 20 лет развития классифайдов в сторону оценщиков, мы конечно не видим.
Поэтому, оценщик, формируя отчет об оценке и остро нуждаясь в аналитических данных, ищет информацию с соответствующих статистиках государственных органов.
Федеральная служба статистики наблюдает за рынком жилья и приводит свои данные в соответствующих отчетах, Минстрой России ведет наблюдение за данными по стройке, Дом РФ представляет целый ряд графиков и интересных статистик о новостройках на своем сайте, Банк России представляет развернутую статистику по выдаче ипотеки причем на регулярной основе с большим количеством показателей, очень интересно наблюдать их аналитические документы.
К сожалению, Росреестр не выполняет своей миссии информационного обеспечения рынка недвижимости. Проект АИС МРН не содержит необходимых сведений.
Оценщики в поисках качественной аналитики по интересующим сегментам рынка, обращаются к аналитическим интернет проектам. органы не представляют участникам рынка данных по всем сегментам рынка недвижимости.
Замечательный проект РГР index.estate, где на графике представлены более 40 городов России. Очень интересна платформа СберИндекс, в разделе Недвижимость графики динамики по 11 характеристикам рынка. Аналитический проект bnMAP.pro и различные графики на сайтах таких как Restate, МЛСН и прочие проекты.
Следует выделить особую роль информационных проектов общественных объединений, Российской гильдии риелторов, Гильдии управляющих девелоперов, и глубоко убежден, что формируемый аналитический центр Русского общества оценщиков, станет ключевым для рынка источником объективных данных по всем сегментам и в части специфичных показателей, которыми не оперируют наши коллеги из других общественных объединений.
Большинство аналитических проектов в ITгрешат «сдвинутыми» данными. Они представляют, графики и статистики не по всему рынку, а только по своей базе и более того представляют эти цифры без всякой проверки реальными экспертами рынка, а они какую-то цифру посчитали, как они ее посчитали, какой методологией, никому не понятно, они ее публикуют и сидят довольные, а полученные графики могут абсолютно не соответствовать реальной ситуации на рынке. А не сведущие люди смотрят и могут к ним апеллировать, могут приносить их в суд, могут пытаться на этом строить какие-то свои доказательства, а это не соответствует действительности.
Важная роль аналитических проектов общественных объединений заключается в том числе и в медиации и определении принимаемых рынком значений для ключевых характеристик, которые определяются различными участниками по своим «сдвинутым» базам и могут отклоняться от действительных показателей рынка. Роль профессиональных общественных аналитических центров то участие в формировании объективных данных по характеристикам рынка и их легитимизация для использования всеми участниками рынка, в том числе и оценщиками.
Поэтому так же как по классифайдам в аналитических проектах недвижимости конечно же очень сильно не хватает того, что они не делают оценку структурных сдвигов, оценку реальности того, что они публикуют, поэтому если они все таки захотят получить какую-то более менее значимую аналитику конечно им надо привлекать настоящих экспертов, профессионалов рынка недвижимости для того, чтобы они каким-то образом оценивали те цифры, которые получаются в этой аналитике и внедряли единые информационные стандарты для того чтобы корректно рассчитывать показатели характеристик рынка.
Что же делать оценщику, который видит сильно отличающуюся рыночную информацию, противоречивые аналитические статьи и высказывания разных экспертов и блогеров?
При этом оценщик, в рамках подготовки отчета обязательно должен подготовить раздел V Анализ рынка, поэтому он старается, но попадает в ситуацию, как в Простоквашино! Оценщик старается взять объективную рыночную информацию, изучает интернет и смотрит аналитику с «умных» сайтов, рассматривает высказывания блогеров и различных экспертов рынка недвижимости, соединяет все данные рынка вместе и такой инфо-франкенштейн получается! Конечно заказчик, читая такой отчет об оценке у него шапочка сползает на затылок, он округляет глаза, часто пишет письма в саморегулируемую организацию: «Уважаемое РОО, я нахожусь в заблуждении посмотрев отчет вашего оценщика…» и часто эти жалобы про «аналоги у них не аналоги» и когда это всё Андрей Александрович зачитывает на дисциплинарном комитете Ирине Ивановне, что собрано в отчёт из разных источников, понятно, что Ирина Ивановна в полуобморочном состоянии от «наших бесстрашных оценщиков»!
В этих условиях информационного хаоса, который сегодня на рынке недвижимости и в котором находится аналитика, мы должны сформировать профессиональную позицию, навести порядок и дать оценщикам объективные данные для профессиональной работы.
И, тем не менее, действующее законодательство п.10,11 Раздела V ФСО 7 Анализ рынка говорит о том, что оценщик, это единственный профессионал на рынке недвижимости, который обязан делать анализ рынка в соответствии с нормативными требованиями и представлять профессиональный анализ.
Федеральный стандарт требует выполнять анализ рынка недвижимости в определённой последовательности, однако размытость формулировок п. в) и д) не позволяет в практической деятельности выполнить данные требования и при этом не содержат самого важного показателя, как среднее для рынка.
Более 15 лет профессионально занимаюсь аналитикой рынка недвижимости, преподаю курсы по аналитике, участвую в комиссии по сертификации аналитиков РГР и с 2015 года внимательно перечитываю требования ФСО № 7, но не понимаю, что должен сделать оценщик, чтобы проанализировать например, спрос на рынке, т.е. как вы себе представляете, он должен пойти спросить у всех риелторов города, сколько было «горячих входящих» звонков по объектам? это что как метеоролог смотрит на чукчу, какая будет погода или как? Или как отследить «колебания цен», позвонить по каждой оферте и спросить: «Вы цену меняли?» Какие механизмы законодатель обеспечил для того, чтобы оценщик смог физически выполнить эти требования? У нас законодатель в виде Росреестра, до сих пор не может АИС МРН выложить в доступ хотя бы профессиональным участникам рынка недвижимости, а не то что спрос проанализировать…
Целый ряд требований действующего законодательства в области оценочной деятельности являются не исполнимыми и несут прямую угрозу всей оценочной отрасли и экономике страны, т.к. на их основании, может быть разрушен любой отчёт об оценке и любая сделка. Вот место для появления недобросовестной конкуренции, рейдерства и коррупции.
К показателям рынка недвижимости, необходимым для проведения анализа, которые возможно алгоритмично обработать, рассчитать и представлять в отчете в числовом и графическом виде относятся: количество объектов, предложенных на рынке (объем рынка), интервал значения рыночных цен (границы рынка), объем сделок (удовлетворённый спрос или платёжеспособная емкость рынка), динамика рыночных показателей, средний срок экспозиции (ликвидность).
Законодатель вменил оценщику делать анализ рынка, и мы умеем это делать, четко знаем реальные алгоритмы и этапы аналитики рынка недвижимости, на практике развиваем и совершенствуем методологию и инструменты аналитической деятельности.
Многолетняя аналитическая практика определила структуру аналитических материалов для всестороннего освещения сложившейся ситуации в сегменте рынка. Учитывая специфичные требования оценочной деятельности добавлены такие разделы как: ликвидность и ценообразующие факторы.
Образование, т.е. инвестиция в свои компетенции это лучшее, что можно сделать в эпоху перемен.
Базовая оценочная кафедра Томского государственного университета, является основным местом для разработки и внедрения специализированных образовательных курсов в оценке бизнеса и в оценке недвижимости. Образовательный курс, содержит в себе методологическую основу, обобщающую опыт ведущих аналитиков в России, основной приоритет образовательного курса - набор практических кейсов по всем сегментам рынка недвижимости из различных регионов России. При этом слушатель, может акцентировать свои знания в любом приоритетном для себя сегменте рынка.
Образовательный курс содержит:
- Специальный раздел по анализу интернет платформ содержащих аналитические данные по рынку недвижимости.
- Кейс работы по сбору рыночной информации из ведущих источников.
- Формирование собственных баз данных, использование открытых баз данных рынка недвижимости.
1. Анализ рынка недвижимости:
Анализ рынка недвижимости: понятие, цели, задачи и виды;
Свойства и характеристики рынка недвижимости; Правовые основы аналитической деятельности на рынке недвижимости; Методическая литература и лучшие ITсервисы в мониторинге, аналитике и исследовании рынка недвижимости; Лучшие практики и типовые аналитические отчёты; Содержание универсального анализа рынка;
Правила и стандарты сертификации аналитиков рынка недвижимости (САКРН РГР); Деятельность профессиональных общественных объединений в области аналитики рынка недвижимости.
2. Рынок недвижимости:
Понятие, состав и структура рынка недвижимости;
Субъекты рынка недвижимости и их профессиональные общественные объединения (цели, правила, стандарты); Нормативная база и система организации рынка недвижимости; Типы операций с недвижимостью; Деятельность государственных структур на рынке недвижимости. Функции Росреестра.Классифайды и рынка недвижимости, функционал и сервисы; Геоинформационные системы в недвижимости; Цикл операции на рынке недвижимости. Функции профучастников; Цикл создания объекта недвижимости. Функции профучастников.
3. Объект недвижимости:
Определение, признаки и свойства недвижимости; Нормы и требования к объектам недвижимости; Виды объектов недвижимости. Дифференциация недвижимости по ключевым характеристикам; Виды разрешённого использования;
Единая система типизации и классификации недвижимости; Сегменты рынка недвижимости; Характеристики объекта недвижимости и ценообразующие факторы; Понятие типового объекта недвижимости; Информационные стандарты в недвижимости. Паспорт объекта недвижимости.
4. Территориальное экономическое зонирование:
Разновидности зонирования территорий. Отраслевые, административные и урбанистические модели зонирования; Градостроительное функциональное зонирование; Локальные центры и оси развития территорий; Цели и задачи экономического зонирования территорий; Нормативные требования и правила оценочного зонирования; Принципы ценового зонирования; Характеристики сравнения территорий; Единица зонирования, типовые ценовые зоны, определение границ ценовых зон; Гео-информационные сервисы зонирования. Слои информационных карт;
Алгоритм ценового зонирования; Примеры формирования ценовых карт. Обзор лучших практик в области ценового зонирования территорий; Примеры применения данных ценового зонирования.
5. Базы данных:
Источники рыночной информации; Форматы собираемых данных; Структура аналитических баз данных;
Правила подготовки и состав перечней рыночной информации; Функционал фильтры, сортировки и ограничение данных;
Наполнение и очистка рыночной информации; Подготовка рыночной информации, соответствующей требованиям оценочной деятельности.
6. Мониторинг рынка недвижимости:
Наблюдаемые характеристики рынка недвижимости; Статистические показатели характеристик рынка недвижимости;
Сущность методологии дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических рядов. Построение ДППМ; Алгоритм подготовки и обработки рыночной информации; Анализ распределения данных. Асимметрия рынка недвижимости. Логнормальные распределения; Графический анализ статистических показателей; Понятие и виды выбросов. Методы определения выбросов и (нормализация) очистка рыночной информации; Примеры формирования статистических таблиц; Периодичность наблюдений. Динамические индексы.
7. Анализ:
Анализ структуры рынка. Определение структурных сдвигов; Анализ рыночных границ. Репрезентативность и достаточность рыночной информации; Анализ рыночного уровня цен. Среднерыночный показатель в недвижимости;
Анализ динамики рынка. Понятие и виды индексов; Экспертные оценки аналитических показателей.
8. Индексный анализ рынка недвижимости:
Абсолютные и относительные показатели. Приросты и индексы роста. Базовые и цепные индексы.
Индексы с исключенной сезонностью, или индексы в годовом исчислении; Номинальные и реальные индексы цен и арендных ставок (индексы, очищенные от инфляции); Цикличность рынка недвижимости: фазы развития рынка и их продолжительность на примере российских городов.
9. Исследование:
Многофакторный анализ рынка недвижимости; Характеристики рынка недвижимости; Факторы динамики рынка недвижимости (влияющие на динамику количественных и ценовых показателей рынка недвижимости и изменение трендов); Создание Сервиса экспертных опросов профессиональных участников рынка недвижимости.
10. Прогнозирование:
Прогнозирование развития физических характеристик объектов недвижимости; Прогнозирование развития территорий;
Прогнозирование динамических показателей рынка; Прогнозирование рыночных цен.
11. Аналитический отчёт:
Виды аналитических документов; Структура и состав аналитического отчёта. Сочетание сегментов рынка; Графическое представление аналитических данных; Экспертная оценка аналитических данных;
Общие выводы по результатам мониторинга, анализа, исследования и прогнозирования; Обзор аналитических материалов.
В оценочной отрасли серьезно не хватает аналитических материалов, методологии в области аналитики рынка недвижимости, а также образовательных дисциплин в сфере анализа и исследования рынка недвижимости. В связи с чем, давно назрело предложение сформировать аналитический центр Русского общества оценщиков и запустить интеграционный аналитический проект «Цифровая карта рынка России» для обобщения всей информации оценщиков различных регионов в общей системе, по единым стандартам, повышая открытость, доступность и качество рыночных данных.
К задачам аналитического центра РОО можно отнести:
1. Мониторинг рынка недвижимости России;
2. Информационное обеспечение оценки недвижимости;
3. Методические рекомендации в сфере аналитики рынка и оценки недвижимости;
4. Образовательный курс «Анализ рынка в оценке недвижимости»;
5. Система сертификации аналитиков рынка и оценщиков недвижимости.
План первоочередных мероприятий включает в себя разработку следующих практических методик и руководящих документов:
1. Рекомендации по использованию источников рыночной информации;
2. Инфостандарт характеристик объектов недвижимости;
3. Рекомендации по определению сегмента рынка объекта;
4. Рекомендации по работе с не качественной рыночной информацией;
5. Инфостандарт характеристик рынка недвижимости;
6. Рекомендации по графическому анализу показателей;
7. Рекомендации по содержанию раздела Анализ рынка, в отчёте об оценке.
В рамках мероприятий РОО организуется проведение деловых игр, круглых столов, а также образовательных курсов по аналитике рынка недвижимости, с целью повышения компетенций оценщиков и результатом каждого такого мероприятия, является формирование объективных аналитических материалов по различным сегментам рынка для успешного использования оценщиками при оценке недвижимости.
В ходе научно-практической конференции Русского общества оценщиков в Томском государственном университете, благодаря организации Дмитрия Михайловича Хлопцова проведена деловая игра «ФАКТОREAL», где была обработана реальная рыночная информация и подготовлен отчета по анализу рынка земли Томского региона. Полученные аналитические данные оценщики Томска, могут использовать в течение всего 2023 года, в т.ч. и прямую рыночную информацию, оформленную в виде аналогов для оценки в соответствии с универсальной формой, соответствующей требованиям ФСО №7.
И еще одна проблема, о которой мы говорили, это определение сегмента рынка, нормативные акты и методическая литература не содержат понятия сегмента рынка недвижимости, нет общепринятых и утвержденных правил его определения и поэтому, мое глубокое убеждение о том, что на профессиональное усмотрение оценщика относится использование рыночной информации не способной отклонить расчетную величину рыночной стоимости за пределы интервала установленного в п.30 ФСО 7. Если нам, любые юриспруденты, любые судебные эксперты пытаются засунуть нам другие аналоги и это засовывание не приводит к отклонению определённой оценщиком рыночной стоимости за пределы интервала рыночной стоимости, значит все это не свидетельствует о том, что отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности и не действителен. Нам нужно защищать отчеты об оценке, нам нужно защищать наших оценщиков, для этого нам необходимо разрабатывать методологию в том числе и анализа рынка и мы можем это делать в игре, на практике.
Очень надеюсь и мечтаю, о том, что аналитический центр Русского общества оценщиков, как системный институт рынка недвижимости, заработает на благо всех оценщиков России и Евразийского союза!
