У Павла Александровича в ГСК есть гаражный бокс, который оформлен в собственность. Павел Александрович узнал про "Гаражную амнистию" и теперь хочет оформить землю под боксом. Куда за этим обращаться и что делать?
Федеральный Закон о "Гаражной амнистии", который был подписан Президентом РФ Владимиром Путиным 5 апреля 2021 года, даёт возможность гражданам в течении пяти лет бесплатно получить в собственность земельный участок, на котором располагается гараж.
В статье я опишу общий порядок оформления документов по Гаражной амнистии, применимый для всех субъектов РФ. Конечно, лучше разбираться отдельно по каждому конкретному случаю и отталкиваться от сложившейся практики по конкретному региону. Тем не менее, если вы решили воспользоваться правом, которое предоставляет закон о Гаражной амнистии, хорошо иметь общее представление о том, какова последовательность оформления документов и в каких случаях вам могут отказать.
Закон законом, а что же на практике?
Закон вступил в силу в сентябре 2022 года, и к настоящему времени сложилась определенная практика в его применении.
Сразу скажу, что в столице с Гаражной амнистией всё намного сложнее, чем в регионах. Всё потому, что очень часто земельные участки гаражных кооперативов находятся в пределах территорий, где уже запланировано какое-либо строительство: новые дороги, расширение парковых зон, застройка жилыми многоквартирными домами, и т.п. Когда мы прорабатываем возможность оформления земли по Гаражной амнистии, то всегда обращаем внимание на следующие важные моменты:
- Оформлен ли сам гараж в собственность. Если оформлен - тогда можно сразу переходить к оформлению земельного участка. Если же гараж не оформлен в собственность, необходимо сперва его оформить, и только потом заниматься землей.
- Разработан ли на территорию, где располагается гаражный кооператив, проект межевания территории (ПМТ) или проект планировки территории (ППТ). При наличии ПМТ или ППТ всё сильно усложняется, так как для оформления земли под гаражом потребуется вносить изменения в ПМТ, а это долго, дорого, и нет никаких гарантий, что изменения согласуют, и все труды и капиталовложения в итоге окупятся.
- Зарегистрирована ли аренда на участок под ГСК. Участки, на которых располагаются гаражные кооперативы, чаще всего находятся в государственной собственности, а ГСК оформляет договор аренды, для того, чтобы пользоваться участком на законных основаниях. Бывает так, что договор аренды заканчивается и сам ГСК его не продлевает, либо местные власти отказывают в аренде.
- Имеются ли землеотводные документы, в соответствии с которыми земельный участок выделялся под организацию ГСК. Такие документы подтверждают законность строительства гаражей, поэтому входят в перечень обязательных документов, необходимых для предоставления в гос.органы при оформлении земли под гаражом.
- Имеются ли ограничения в использовании территории, на которой расположен ГСК. Территория может попадать под застройку, изъятие, может иметь обременения в виде ЗОУИТ, и т.п.
Какие работы проводятся и какие документы оформляются?
- Оформление гаража, если он не был оформлен ранее. Следует иметь в виду, что пока оформить гараж, как нежилое здание, не получится - только как помещение. В законе о Гаражной амнистии сказано, что гаражные боксы следует считать самостоятельными зданиями, однако в ЕГРН пока нет регламента, по которому гаражные боксы на территории ГСК можно регистрировать как самостоятельные постройки (каждый массив гаражей-боксов в ГСК может быть зарегистрирован как ранее учтенное здание/сооружение, соответственно, отдельный гараж-бокс является "помещением" в составе такого здания/сооружения). Возможно, в будущем эта ситуация изменится, и в ЕГРН появится отдельный вид объекта недвижимости "гаражный бокс", а пока при оформлении гаража можно внести в наименование объекта текст, указанный на картинке ниже:
- Геодезические работы - горизонтальная съемка контура гаража, а также внутренние обмеры с отрисовкой планировки.
- Подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для дальнейшего согласования её в местных органах власти.
- Подготовка технического плана на гаражный бокс. В Москве есть свой регламент по применению Гаражной амнистии (он регулируется Приказом №214 от 27.08.2021 г. "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков для размещения гаражей на территории города Москвы"). В перечне документов, необходимых для предоставления в Департамент городского имущества г. Москвы, содержится технический план. Даже если гараж оформлен, сведения о нем содержатся в ЕГРН, технический план все равно нужен. Без него Департамент не будет рассматривать пакет документов.
- После подготовки схемы расположения земельного участка и технического плана пакет документов отправляется на рассмотрение в местные органы государственной власти (в Москве - в Департамент городского имущества, в Московской области - в районную администрацию). Если все документы составлены верно и нет никаких условий, препятствующих формированию земельного участка (см. выше), вы получаете Распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Распоряжение содержит в себе: решение об утверждении схемы расположения земельного участка; утверждение адреса земельного участка; установление разрешённого использования земельного участка; данные о площади земельного участка; категорию земель; как организовывается доступ к земельному участку; согласие о предоставлении земельного участка на праве аренды или собственности (предварительное согласие); геодезические координаты границы земельного участка, которые далее на основании межевого плана будут внесены в ЕГРН.
- Подготовка межевого плана в xml-формате с ЭЦП кадастрового инженера для образования земельного участка под гаражом.
- Подача межевого плана в Росреестр и получение выписки ЕГРН на образованный земельный участок (пока без записи о правах).
- Обращение в местный орган государственной власти, выдавший Распоряжение для последующей передачи документов в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности/аренды в ЕГРН.
Исходные документы, необходимые для начала работ по оформлению земли:
- выписка ЕГРН на гараж, если гараж в оформлен в собственность
- выписка ЕГРН на земельный участок под ГСК, если он отмежёван или же ему присвоен кадастровый номер
- технический паспорт БТИ
- финансовые документы, подтверждающие платежи в ГСК
- справка о выплате пая
- акт ввода в эксплуатацию здания ГСК
- землеотводный документ, подтверждающий предоставление земельного участка для организации ГСК.
Средний срок оформления документов варьируется по регионам и может занимать от 3 до 6 месяцев. Возможно, в перспективе сроки сократятся.
Гаражная амнистия не касается оформления гаражей, которые расположены на частных земельных участках ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНТ, и т.п.
По Гаражной амнистии можно оформить земельный участок в аренду под временное размещение некапитального гаража, но решение о предоставлении такого земельного участка остаётся за местными органами власти. Также важно перед началом работ узнать, в какой территориальной зоне располагается ваш гараж и предусмотрен ли Правилами землепользования и застройки соответствующий вид разрешенного использования земельного участка.
Если ваш гараж находится на территории Москвы или Московской области, то вы можете бесплатно проконсультироваться и заказать услугу "Гаражная амнистия".
Павел Александрович земельный участок под своим гаражом успешно оформил в собственность. Теперь он может продать, подарить, передать по наследству и гараж, и земельный участок, а если вдруг землю ГСК будут изымать, то он получит компенсацию за оба объекта недвижимости!
Главные новости на нашем Telegram-канале