Попался на глаза комментарий главного аналитика Сбера Михаила Матовникова по поводу снижения цен на квартиры в России. По его словам, оно заметно в основном в столицах, а одна из основных причин – эмиграция россиян. Это тот самый уважаемый эксперт, который в 2016-м году говорил, что парадигма импортозамещения себя исчерпала и должна быть заменена парадигмой экспорта.
Попробуем разобраться, что происходит с ценами и почему. Дом.РФ действительно сигнализирует об удешевлении жилья в первом квартале 2023-го, впервые как раз с того самого 2016-го года якобы изменения экономической парадигмы. Но речь идёт всего о 0,6% снижения за квартал и касается только новостроек. По мнению экспертов Дом.РФ ситуация обусловлена свёртыванием программ льготной ипотеки от застройщика и ростом предложения на рынке человейников (пардон, современных многоквартирных домов).
Вторичка, напротив, подорожала: на 7,9% к первому кварталу 2022 года и на 1,2% к четвёртому (Росстат). По сравнению с сопоставимым периодом прошлого года увеличились цены по всем категориям вторички, а вот к октябрю-декабрю есть всё-таки один сегмент рынка, где цены упали. Всего на 0,7%, но всё-таки. Это элитка.
Вот, кажется, и подтверждение слов уважаемого Матовникова о влиянии бегущего из страны «креативного» класса на наши «несчастные» рынки. Однако, как обычно бывает, заглянув в росстатовские таблицы глубже, получаем гораздо более неоднозначную и интересную картину. Чемпионом по удешевлению квартир премиум-класса за последние 3 месяца стали на столицы, Москва и Петербург, а Казань (и Татарстан в целом – 90,8%).
Тоже столица, конечно, но региональная, и не её имел в виду Матовников. Там программистская Мекка – Иннополис, но дело вряд ли в бегстве айтишников. В Москве и Петербурге их не меньше. Причина, пожалуй, в переоценённости Казани, как полюса благополучия в масштабах страны.
С нормальным жильём у них всё в общем позитивном тренде – типовые и улучшенки растут на 10-19%. А из элитариев возможно кто-то и уехал, но скорее в Калининград. Там лакшери квартиры подорожали за год на 23%. Вы скажете, что это странно – самый западный регион страны, самое опасное место с учётом нынешней сложной геополитики. Однако прозорливые люди видят там перспективу. После того, как англичане под занавес Второй мировой войны без очевидных причин превратили некогда цветущий Кенигсберг в руины (по принципу «Так не доставайся ты никому»), нам пришлось приложить немало усилий, чтобы город зацвёл вновь. Что-то построили и благоустроили, но потенциал места позволяет мечтать о большем.
Калининград, кстати, ещё не самый первый город по росту цен на элитном жилищном рынке. Первое место у другого областного центра, куда герой «Горя от ума» Фамусов отсылал дочь: «к тётке, в глушь, в Саратов». Там за год жильё для новой аристократии стало дороже на 58%.
Что происходит в Саратове, судя по мониторингу СМИ? Там собираются строить второй мост через Волгу в город-спутник Энгельс. Первый долгое время считался самым протяженным мостом в стране. Пока не построили Крымский и на острове Русский. Идёт прокладка автодорожного Южного обхода города. Автозавод «Москвич» обсчитывает вариант строительства в Саратове своей производственной площадки. Готовится к открытию новый современный пляж. Наверняка есть что-то ещё привлекательное для сильных мира сего, о чём широкая общественность, как водится, узнает уже по факту. Но потенциальные покупатели элитных квартир – люди не простые. Они уже что-то знают, и действуют по принципу: покупай участок, откуда пойдёт нефть пока об этом ещё никто не знает.
В качестве пост-скриптума перечислим остальных лидеров роста на элитном рынке: Воронежская область, Краснодарский край (это понятно – люди ищут замену Лазурному берегу), Дагестан, Оренбургская, Омская области, Алтайский край.