История о вопросе в комментарии от подписчика, и что из этого получилось на настоящий момент. Очень нужное чтение для всех. Чтобы узнать кое-что в части себестоимости всего у нас в стране, в том числе - и в недвижимости. О чём большинство из вас даже не задумывалось, вангую.
Если что, вы не переживайте - на самом деле про разборки в заголовке - это просто отсылка к знаменитому фильму с Джеки Чаном. Не более.
Переписка началась собственно в комментариях под вот этой статьёй: "Недвижимость уже наскучила? Инвесторы и покупатели хотят большего". Почитайте позже, если ещё не встречали. Там тоже кое-что интересное изложено.
Вот сама переписка до того момента, пока мой ответ не влез ни в формат комментария, ни в формат поста, и пришлось уже делать статью).
Конкретных ответов на мои конкретные и чёткие вопросы я не дождался и в этот раз. Ну, мне не привыкать. Зато я готов ответить а все вопросы. Ну или на почти все - пока так.
Итак, на предыдущее я ответил ранее, продолжим вот с этого места:
1.
"Как зачем? Чтобы увидеть сколько тратиться на постройку недвижимости."
Представим - увидели. И что это вам даст, PlayStation Эксклюзив? Подтверждение моих слов о задранных в пузыре роста ценниках на неё? Так вроде бы об этом знают все. И на рынке, и вне его. И даже более того - признают это все. Даже сами застройщики. Кто бы что не говорил.
Если кто-то ещё не в курсе - у нас на рынке жилой недвижимости, непосредственно в новостройках от застройщиков, в 2020-2021 годах был "ценовой пузырь". Который зрястрои и банкиры ещё попытались "растянуть" и на 2022 год. Это общеизвестный факт. Почему вам это до сих пор неизвестно?
Только лично я на канале об этом написал десятки статей. А всего у меня наверное уже сотни публикаций так или иначе затрагивающих в том числе и эту тему. Рассматривал это с самых разных сторон. Может, вам лучше предварительно с моим каналом подробнее и плотнее ознакомится, перед тем, как ждать какой-то новой, дополнительной информации?
"Или вы считаете что это не влияет на цену?"
Себестоимость в целом влияет на цену. Но не всегда и не во всех товарах, к вашему сведению. Не буду пока углубляться, но есть продукты и товары, в которых собственно себестоимость имеет малую часть в конечном ценнике. Вы также не в курсе этого? Скажите, что да, и я поясню. Например, это касается и всех тех же самых плейстейшенов, заявленных у вас в никнейме. Как не удивительно.
Плюс в различных продуктах и товарах себестоимость "ведёт" себя по разному. В зависимости от этапа развития рынка и конкретного товара на нём (жизненный цикл товара). И так далее. Но я сейчас тут утрированного "Котлера" и иже с ним последовавшей "могучей (ну как минимум здоровенной по числу) кучки других маркетологов пересказывать не буду.
Моя точка зрения - и в новостройках сегодня собственно себестоимость имеет не решающее значение.
Почему? Вот вам, например, один из возможных ответов.
Когда-то давно, на заре своей трудовой деятельности, я имел прямое отношение к сметам. Строительным сметам. Очень в жизни помогает теперь даже удалённо "рулить" и земельным, и строительным бизнесом.
Если коротко про них - всегда "исторически" так было, что туда закладывалось от 30 до 50 % "сверху". Ну, на всякое. "Про запас". И это минимум. Вот такое вот "неписанное правило". Но конечно же, это было давно и неправда, поэтому я не будут сейчас тут ничего утверждать про наши дни. Просто как бы намёк, добрым молодцам и девицам урок. Для понимающих.
Но вот какая странная ситуация - вы пишите, что искали, но не нашли:
"... я не нашёл расчётов, сколько это обходиться застройщику."
Представляете, а я - с первого раза нашёл. Смотрите:
Простейший запрос по теме, и первая же ссылка. Каждый может попробовать. Почему вы - не смогли? "Меня гложут смутные сомнения..."
Ну да ладно. Не смогли, и не смогли, без сомнений. Я смог за вас. Вот:
Везде не менее, а чаще всего - и существенно более, чем на 100 %, цены у застройщиков в регионах больше, чем данные в таблицах по себестоимости строительства жилья у них. А уж выставленные ценники - моё почтение, бывают и ещё повыше местами. И не только в столичных регионах, в Москве или в Московской области, например.
Недавно вот здесь - "Дела у застройщиков идут всё хуже и хуже" - я рассматривал положение дел с продажами и ценами как раз в некоторых и больших, и малых регионах России. Там в пример среди прочего ставил Калужскую область. Так вот и в ней - разница существенно больше 100 %. И в Тульской. И во Владимирской, например. И в Ивановской. И в Рязанской. Везде. Везде.
И, если вспомнить былое и думы, что касается себестоимости в целом и строительных смет, в частности, о чём я только что писал выше, то можно кое-что предположить. Верно? Ну, или не предполагать. Можно и так.
Но кто-то скажет - эта "себестоимость" - это же ещё не всё! Есть же ещё и другие расходы у застройщиков в новостройках. Есть. Но об этом позже. Потому что для этого, наверное, нужно же посчитать каждый "рубль"?
2.
"Если вы посчитаете все затраты, учтёте каждый рубль что вложен в строительство и у вас выйдет цена квадрата которая будет смешной в сравнении с тем что просит застройщик, тогда да я пойму что недвижимость столько не стоит."
То есть выходит по вашему "предложению", что я должен буду посчитать буквально "каждый рубль". Ага. И только тогда это вас, уважаемый, удовлетворит? Ух ты. Но, правда, не факт - ведь вы можете при этом, оставляете за собой такое право, следуя тексту, посчитать это просто "не смешной ценой квадрата". Вот - "ха-ха" - но всё-таки какая-то не смешная, нет.
Вот в Иванове - 28,5 тысяч кв метр себестоимость. А ценники от застройщиков - в 2-2,5 раза больше. За более чем 60 тысяч за метр.
Скажете - я посмеялся, конечно же. Но вот мнение такое у меня есть, сложилось - ну, всё-таки "шутка-то не смешная".
Так не работает. Чтобы сработать, должны быть чёткие критерии.
Дайте их - когда будет "смешно", а когда - нет. Тогда и обсудим.
И вот ещё что. Россия - огромная страна. Регионы все разные. Застройщики разные. Я "должен" посчитать" их всех? Во всех регионах и всех застройщиков? Или "вывести" какую-то общую "среднюю" цифру?
Вам бы научится определять свои желания поскромнее, да и поконкретнее. А то вот я вижу, судя по нику, вы кое-чем занимаетесь. Да ещё и эксклюзивно. Ну вы же занимаетесь плэйстэйшенами? Написали вот про них в нике. А подарите мне одну штучку? Точнее так - я в них не играю, денежный эквивалент мне презентуйте, пожалуйста. Что уж там - дел-то ни о чём, вы ж этим занимаетесь? Я же вас просто прошу да спрашиваю.
Я вам сообщу такую вещь, возможно, вам не знакомую.
Любой труд человека, кроме его реально истинного собственного желания сделать что-то вот "за бесплатно", должен быть оплачен.
Вы же не делаете в своей жизни работу и многое другое бесплатно?
Вот делаю я, что хочу - бесплатно. Ну и делаю.
Моё право. Но и в остальном - мне принимать решение, сделаю я это, или нет. "Бесплатно" я готов сделать для кого-то что-то, или нет.
Не только я такой. Каждый волен принимать такое решение. В том числе, труд любого сметчика и расчётчика - не бесплатен. И это стоит не дёшево, тем более, если ещё и пытаться-стараться буквально "считать каждый рубль". Не великоваты ли ваши запросы, уважаемый? Но это так, шутки всё.
А пока давайте-ка я вам без всяких шуток расскажу кое-что сам.
3.
Когда застройщики поднимали цены, скажем, на 30-40 %, в 2020 году, когда ещё ни земля, ни стройматериалы, ни рабочая сила - ни разу ещё не "подорожали", когда налоги не росли, а даже наоборот, вышли налоговые послабления для застройщиков во времена великого сидения по домам и масок, и многое другое для них "в плюс" сложилось и случилось - то что было тому причиной, этому росту ценников?
Неужели это был он - великий и ужасный рост себестоимости?
А когда они после этого ещё "накидывали" до 50 % плюсом в 2021 году, когда инфляция была грубо 10 %, к примеру - что это было? Учёт роста себестоимости? С нетерпением жду ответа от любого моего подписчика и читателя канала на этот вопрос.
А я ещё таких примеров тем временем могу привести - роста 2на ровном месте" ценников и цен без роста расходов у застройщиков - далеко не один. Или вы и сами за меня сможете?
Всё это можем позже это на канале обсудить. А пока идём дальше...
4.
"А по-разному это как? С ваших слов я понял что можно по-разному посчитать все затраты на строительство. Я надеюсь увидеть ваши расчёты."
Да, могу по-разному посчитать. Что и как у нас с ценой на новостройки. Один из вариантов увидите сегодня. Это чуть позже, ниже.
4.
"Вообще-то вы ведёте блог где пишите про недвижимость, а я как читатель обратился с вопросом."
"По поводу надо кому так вы про недвижимость сами пишите и блог о ней ведёте, люди кто вас читают были рады узнать сколько на самом деле тратится на строительство."
Ну обратились с вопросом, ок. А мне потребовались уточнения, ибо вот такие вышли у вас вопросы. Я тоже к вам обратился с вопросами для их получения - уточнений этих. От вас ответов конкретных не получил. А сам вот вам отвечаю.
Вы обратились с вопросом, я хочу уточнений и пояснений по этому поводу. Имею право). Что с этим не так? В чём проблема? Я её не вижу. В начале вам следовало бы в рамках адекватного общения ответить на заданные вам вопросы, а потом уже задавать очередные свои. Так и строиться вменяемое, разумное общение. Подтягивайтесь.
5.
"На который я так понял вы ответить не хотите либо просто не можете."
"Да ну вам же мнения читателя неинтересно, и вообще кто это что они мне тут пишут, вопросы задают!"
Да всё я могу, не переживайте за меня так. Ну, если не всё, то многое. Очень многое. Но. Есть одно важное но.
Давайте так. Раз вы, очевидно исходя из ваших слов, совсем не в курсе, то именно я возьму на себя труд и научу вас (а, уверен, и многим другим будет полезно узнать) одной важной народной мудрости.
Уже сколько раз писал, но не устану повторять: не решайте за других, что они думают, чего хотят, как им жить и как себя вести, и что им делать или не делать.
Вы поняли всё неправильно, PlayStation Эксклюзив. Я могу ответить на многое, но это не означает автоматически, что я этого хочу. Могу - не значит - должен и сделаю. Так что отвечайте только за себя. За других - ничего не придумывайте. Не надо никаких предположений и гаданий.
6.
"А по поводу должен не должен так вроде я был вежлив и обратился как читатель к вам, но если у вас хамское и наплевательское отношение к своим подписчикам то всё понятно."
"Извините что побеспокоил..."
Ну, совсем слабая попытка перевалить с больной головы на здоровую...
Где вы увидели "хамское и наплевательское отношение к своим подписчикам" у меня на канале? Такие заявления - просто какой-то дешёвый обман. Да ещё и с прямым враньём с вашей стороны.
👉Первое - не равняйте себя со всеми подписчиками канала. Вы - не "подписчики", а всего один из них. Впервые написавший на канале комментарий. Не говорите за всех.
👉Второе - вот такое вот "всё понятно" - вообще из области какого-то детства. Не надо в него впадать. Оставайтесь со мной, со всеми взрослыми подписчиками канала, во взрослой жизни. Велкам! Тут круто!
👉Третье - частично извинения принимаются.
👉Четвёртое. Я с вами и был, и есть, и остаюсь и останусь вежлив и полностью в рамках культурного общения. Ничего личного. Но это не просто "бизнес", где обычно рассказывают сказки про "ничего личного". Это про развитие мозгов. Дело непростое. Так что желаю вам успехов в нём. Как и себе, как и всем, в том числе.
Ну а теперь собственно - что обещал выше. Вариант расчёта как бы не совсем только одной себестоимости. Но и о ней в том числе тоже. Один из способов понять - а почему у нас недвижимость (и не только,но канал-то у меня в первую очередь о ней) такая дорогая? Как раз то, о чём большинство из вас, возможно, даже не задумывались, смотря на нынешние ценники новостроек. Как я и заявлял в заголовке статьи.
7.
Итак, ой, а кто же это такие цены на новостройки у нас сделаааал?
Для простоты использую свой "любимый метод" рассмотрения ситуации на помидорах-огурцах и прочем. К которому уже не раз прибегал. Сегодня только будет не про рынок, а про как бы кухню у вас дома. И немного до и после неё.
Итак, представим, вы готовите овощной салат у себя дома на кухне. И хотите понять, почему он стоит именно столько, а не меньше. Сам салат - это собственно новостройка. Тарелка, в которой вы будете его делать - это будет земля, на которой стоит конкретный МКД - корпус очередного ЖК.
Ограничим число ингредиентов. Помидорчики - это стройматериалы. Огурчики - общие расходы на ОП - оплату труда. Редиска - это будут траты на налоги и всякие прочие обременения-расходы. Лук будет затратами на рекламу и маркетинг в целом, например. Петрушка - на банковские проценты и ещё кое-что.
Ещё нужно по щепотке соли и перца. Это будет участие в вашем салате со стороны властей и эффективных менеджеров, что вами при приготовлении салата будут как бы руководить и "помогать вам". Ну и без этого не тот вкус и смак. Вообще не тот, знаете ли. Хотя вроде из без них можно. С одним майонезом. Это уж кто как привык.
А майонез, который мы добавили в салат в самом конце при окончательном смешивании и готовке - пусть это будет ещё что-то, что вы сами можете представить как составная часть и ингредиентов, и стоимости вашего салата.
Ну и надо добавить в конце вашу "прибыль", которую вы довнесли в общую стоимость салата "за ваше приготовление" как его собственник.
Договоримся, что у нас в целом есть налоги и прибыль, закладываемые на каждом участке "подготовки" любого ингредиента салата. Ещё до появления его на кухне. Также для простоты ограничимся максимум пятью (но в реальности их может быть больше) ступенями "предыдущих реинкарнаций" любого "ингредиента" салата.
К примеру, пусть у помидоров пять ступеней реинкарнаций до вас. Кто-то вырастил рассаду, далее её купили, вспахали землю и внесли удобрения, посадили, далее поливаем выращиваем-ухаживаем, потом собираем урожай, ну а после - доставляем помидоры до вашей кухни. Пусть даже без магазина, напрямую, "с фермы - на стол". Потому что это всё уже не "вмещается" в нашу ограниченную пятизвенную "цепочку" появления чего-то у вас в салате (то есть на стройке). В строительстве тоже ведь нет лишних посредников? Или всё же есть? Ну да ладно. Не про них сегодня. Без усложнений. Которых есть ещё много в реальности.
И вот на каждом этапе примем что упрощённо платим только один общий налог - только НДС 20 %. Больше ничего. Сами расходы этапа примем за те же 20 %. Всего-то. Ну и каждый на своём этапе добавляет к этому свою прибыль - пусть будет тоже всего 20 %. Итак, семена-рассада обошлись в 10 рублей уже на "входе" в помидорчики по цене, + 60 % = цена на входе в следующий этап = 16 рублей, так ещё 3 этапа последовательно, итого - 65,5 рублей стоили нам помидоры. То есть 55,5 рублей - некая "добавленная" цена конкретного "ингредиента по "пути к вам".
Примем для упрощения, что всё также будет и во всём остальном из основных ингредиентов. Кроме соли и перца - по ним отдельный разговор.
Итого - пять основных ингредиентов - помидоры, огурцы, лук, петрушка, майонез. Их суммарная цена на "входе в ваш салат" = 65,5х5=328 рублей.
Теперь тарелка. Хотя она собственно ваша, стоит всегда на вашей общей семейной кухне, но вот представьте, что для каждого приготовления салата вас заставляют платить за неё. Почему - отдельный разговор. Вот так вот всё устроено "на вашей кухне". Вам вашу же тарелку предоставляют за деньги. И с каждым разом платить за пользование тарелки приходится всё больше и больше. И цена за использование тарелки постепенно очень большая стала, говорят. Скажем, теперь - аж 100 рублей.
Ну и соль и перец. Влияние их на салат в конечном итоге довольно сильное - на общий "вкус блюда". Хотя и количество их по сути мало, и цена за использование этих приправ должна быть буквально копеечной. Но нет. На вашей кухне всё так устроено, что соль и перец вам тоже обходятся недёшево. Сколько? Не важно. Примем, например, по 25 рублей каждая приправа. Итого - 50 рублей. Считаем всё вместе? 328+100+50=478 рублей. Казалось бы, всё? И так уже салатик-то что-то недешёвый выходит. Но нет.
С солью и перцем есть ещё одна такая скажем так необычная особенность. Небольшая такая. Когда что-то "неровное" по цене, обычно всё как-то заканчивается чаще всего "ровной". Нельзя просто так взять, и "заплатить" в конечном итоге за соль и перец просто по 25 рублей, а потом не "выровнять" ценник. Ну вот практически всегда так. Понимаете? Ну, скажу сразу итог - будет 500, а не 478 рублей. по 11 рублей к соли и перцу.
Ну и теперь ваша "прибыль". Вы тоже работали, трудились, вы - молодец. Дадим вам не 20 % прибыли, а все 30 %. А, нет, не получится. Нельзя же отличаться от "старших" товарищей, наблюдающих за вашей кухней. Хотя...
А что мешает, вы - сами себе хозяева? Верно же? Рынок, говорите? Другие производители салатов? Ну, всегда же можно договориться, верно же? Свои люди, салатоделатели. Давайте так: вы сами там решите, или 20 %, и 600 рулей за ваш салат конечная цена. Или 25 %. Ну или 30 %, к примеру. И 650 рублей. И так далее. Ну, вы поняли.
И вот теперь, внимание, вопрос:
Сколько адекватной цены в цене вашего салата?
Сколько можно было бы безболезненно "убрать" из неё, чтобы её довольно существенно (например, на десятки процентов) снизить?
Вот вам и "себестоимость". Вот вам, как "растут" её "составляющие", пока квартирка заветная "готовится" к встрече с горячо возжелающим её в будущем покупателем. И влияние себестоимости на салатик новостройки от застройщиков. Я понятно объяснил? Если нет - вопросы в комментарии.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поблагодарите лайком👍, + репост 📣! Уже 941 публикация канала здесь.
У нас тут "соревнование"🙂: кто быстрее - или я с первой 1000 публикаций на канале, или вы с первыми 5000 подписчиков. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые: