Создавая семью, большинство супружеских пар не так много знают о том, какие права они имеют на имеющуюся теперь у них совместную собственность, включая недвижимость, как следует ею грамотно распоряжаться в тех или иных случаях. Такая неосведомленность часто заканчивается судебными разбирательствами между мужем и женой, как при бракоразводных процессах, так и при определении долей наследования, прав на подаренное имущество и т.п. (см. наш пост в блоге https://dzen.ru/a/ZA_6zZpY4RTRdK87).
В этой статье мы постараемся раскрыть основные нюансы, касающиеся вопроса совместного владения и распоряжения жилой недвижимостью супругами.
Что такое совместно нажитое имущество
Для грамотного толкования и применения правовых положений, касающихся имущества супругов, необходимо понимать суть используемых понятий и терминов
По существующим юридическим нормам (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ) при отсутствии заключенного брачного контракта между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (включая недвижимость), является их общей совместной собственностью.
При этом важно понимать, что используемый в законах термин «нажитое» имущество определяет его как купленное, заработанное, приобретенное на совместные средства обоих супругов. Т. е. если, например, квартира была куплена в период брака, то она будет считаться приобретенной на общие средства. Эта квартира становится общей собственностью супругов, даже независимо от того, на мужа или жену зарегистрирована недвижимость.
В то же время, если имущество получено безвозмездно одним из супругов (в подарок, как наследство или в ходе приватизации) не считается «нажитым», и не относится к общей собственности супругов.
В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на любое имущество, недвижимость, но только том случае, если ими не подписан брачный контракт, в котором могут быть отдельно (специально) определены условия использования того или иного имущества. Правовые аспекты брачного договора регулируются ст. 40 – 44, Гл. 8 Семейного Кодекса РФ.
При продаже недвижимости, оформлении договора дарения супруги обязаны совместно и\ или с согласия каждого из них принимать решение о сделке.
Что такое личная собственность супруга, условия возникновения
Кроме совместной (нажитой) собственности, каждый из супругов имеет право на владение, пользование и распоряжение личной собственность.
Под личной собственностью понимается (ст. 36 СК РФ) любое имущество, включая недвижимое, которое:
- получено супругом лично как подарок, наследство от родственников, третьих лиц.
- если недвижимость (в частности - квартира) была приватизирована одним из супругов в ситуации, когда другой супруг не имел права на приватизацию этого жилья. Имеется в виду, что он не был там зарегистрирован на момент приватизации. Здесь также следует отметить тот важный факт, что приватизация, по сути, это тоже дар, но только уже от государства.
- если имущество, финансовые активы (банковские депозитные счета, пенсии, пособия, дивиденды по ценным бумагам), в т.ч. недвижимость принадлежали мужу или жене до заключения брачного союза;
- если недвижимая собственность, куплена в период брака, но на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов. В этом случае, например, квартира или дом уже не будут считаться совместно нажитой собственностью. Это личная собственностью супруга.
- если одним из супругов недвижимость была приобретена в новостройке, полностью оплачена (включая проценты) до брака по Договору долевого участия (ДДУ), даже если право собственности на неё (титул) оформлено уже в период брака.
- если в брачном контракте конкретно указано что такая – то квартира, дом, является личным имуществом мужа или жены.
- личная собственность одного из супругов на всю жилую недвижимость или на её часть, зафиксирована в нотариально заверенном соглашении о разделе общего имущества супругов, либо такой раздел произведен решением суда о разделе общего имущества супругов, как результат бракоразводного процесса.
В правоприменительной и судебной практике в отношении условий возникновения или прекращения права на личную собственность бывают случаи, когда, например, в квартире одного из супругов был в период брака сделан дорогостоящий ремонт за счет средств обоих супругов (ст. 37 СК РФ и п.2, ст. 256, ГК РФ).
Если в результате такого ремонта стоимость квартиры существенно выросла, то эта квартира может быть признана судом совместной собственностью обоих супругов. И она уже подлежит разделу, как совместно нажитое имущество.
Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов
Продажа (включая дарение) недвижимого имущества, находящего в совместной собственности супругов, производится только с согласия мужа или жены.(см. СК ст. 35).
В подобной ситуации ДКП квартиры, дома подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности. Для регистрации сделки «Росреестром» прилагается письменное нотариально удостоверенное «Согласие» другого супруга на сделку.
Оформленное нотариально согласие одного из супругов на продажу жилья нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на их совместно нажитое имущество, поэтому покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов.
Также необходимо обратить особое внимание на то, что отсутствие согласия мужа или жены на отчуждение имущества (продажа, дарение) может привести к тому, что такая сделка может быть судом признана ничтожной, т.е. оспоренной заинтересованной стороной. (п.3, ст.35, СК РФ). При этом законом установлен срок исковой давности по таким спорам в 1 год, с того момента, когда одна из сторон узнала или должна была узнать о нарушении своих прав.
В тех случаях, когда право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не требуется. Право общей совместной собственности здесь зафиксировано в ДКП, где оба супруга ставят свои подписи.
Раздел прав на недвижимость, являющуюся общим имуществом супругов
При расторжении брака общее, совместно нажитое имущество бывших супругов может быть разделено, как по их взаимному согласию (в том числе по условиям брачного договора), так и по решению суда. (ст. 38 Семейного Кодекса РФ). По любому из этих правовых оснований может быть зарегистрировано право собственности каждого из супругов на квартиру, дом или часть (долю) в недвижимом имуществе.
После раздела общего имущества супругов, уже бывшие муж и жена получают свою долю в имуществе в личную собственность. Теперь они могут уже распоряжаться ей по своему усмотрению без участия (без согласия) другого супруга.
Раздел общего имущества супругов может происходить как в период брака, так и после развода супругов. В обоих случаях на разделенное имущество перестает действовать режим совместной собственности супругов. При этом законодательством установлен срок исковой давности по искам в части разделе имущества после оформления факта развода в 3 года.
Соглашение о разделе общего имущества супругов в обязательном порядке должно быть заверено у нотариуса.
Общая собственность супругов и ипотечный займ
В отношении общей собственности супругов есть особые моменты, к которым, в частности, относятся случаи, когда квартира или дом приобретены в кредит до вступления в брак. Т.е. квартира вроде бы рассматривается, как личная собственность одного из супругов, но в тоже время часть кредита выплачивалась обоими супругами уже в браке.
Здесь судебная практика сводится к тому, что супруг, не являющийся собственником, имеет право на 1\2 тех денежных сумм, которые вносились в счет долга по ипотеке в период брака. В качестве примера можно привести реальный случай из судебной практики. (см. https://dzen.ru/a/ZDY20jBo1Qyei8TF).
Как правило, при разделе имущества суд обязывает одного из супругов (собственника квартиры) выплатить мужу или жене 50% внесенных по ипотеке платежей (включая проценты и комиссии). Но бывают случаи, когда суд может занять позицию по признанию совместной собственности супругов на квартиру, ввиду большой доли совместных выплат по кредиту.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, помощь юриста, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм,
надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
телеграмм канал: https://t.me/Rieltor_rysakov_msk
На карте: https://yandex.ru/maps/org/rieltor_rusakov_v_a_/169946487069/
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/n.stolitsy4993915783
#Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий
#риелтор #брокер #московская #купитьквартиру #агентствонедвижимости #продатьквартиру #сделка #недвижимость