В марте Конституционный суд принял важное постановление по использованию квартир для оказания гостиничных услуг.
Касается ли оно частных домов и садовых, разъясняет партнер АБ «ФРЕММ» Владислав Шестаков.
Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 23.03.2023 № 9-П анализировал законоположения части 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
Указанное постановление не имеет прямого отношения ни к индивидуальной жилой застройке, ни к садовым домам.
Вместе с тем КС исходил из общих принципов и норм гражданского права. В частности, в постановлении упомянут пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ, который предусматривает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Иными словами, одной из базовых основ гражданского права является принцип «права собственника заканчиваются там, где начинаются права других лиц», и Конституционный Суд в очередной раз об этом напомнил.
Также в постановлении предпринята неплохая попытка обозначить для судов некие ориентиры, которые помогли бы разграничить гостиничные услуги и обычную сдачу жилья в аренду на тот или иной срок.
КС выделяет следующие критерии, характерные для оказания гостиничных услуг:
- Оборудование (оснащение) жилья, которое позволяет одновременно предоставлять его значительно большему числу граждан, чем размещаются в нем при обычном проживании, либо оно регулярно предоставляется такому числу граждан;
- Жилье предоставляется для удовлетворения потребностей, не связанных с проживанием в нем (для проведения празднований, других мероприятий, встреч и т.п.);
- Имеются лица, на постоянной или регулярной основе обеспечивающие оказание размещенным в жилье гражданам услуг, обычно оказываемых гостиницами.
Эти ориентиры вполне могут быть использованы и при разрешении споров, связанных с ИЖС и садовыми домами: никто не отменял правое регулирование в области использования земли и расположенных на ней объектов.
В частности, статья 42 Земельного кодекса РФ предусматривает, что собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами. Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что для участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.
Он определяет основу правового режима земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками участков, землепользователями и арендаторами.
Ознакомиться с градостроительным регламентом той или иной зоны можно в правилах землепользования и застройки соответствующего территориального образования.
При этом виды разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства», «Ведение садоводства» и «Гостиничное обслуживание» являются различными по своему характеру и не могут подменять друг друга.
Соответственно, если коттедж или садовый дом фактически используются в качестве гостиницы, и такое использование нарушает права соседей, то эти соседи вполне могут обратиться с иском о запрете использования объекта подобным образом.
Комментарий «Пригорода»
Если гостинца или база отдыха расположена по соседству с СНТ или коттеджным поселком, как это предусмотрено в Lampolovo – «Опушки» или в КП «Сосновские горки» - проблем не возникает.
Споры начинаются, когда «объекты для размещения граждан» находятся внутри СНТ и используют общую инфраструктуру. Как, например, в СНТ «Васильевка» (см. материал «Бизнес в Васильевке»).
Или когда гостиничный бизнес разворачивается в зоне ИЖС – как это происходит, например, в поселке Толмачево.
Рецептов нет, как нет и заранее установленной позиции: у предпринимателей – свои интерес, у обычных жителей – свои, и они не совпадают. Но позиция КС может послужить ориентиром в судебных спорах.