Градостроительный аудит - это комплексный анализ земельного участка или территории, направленный на выявление градостроительных, юридических и технических ограничений, а также ограничений, устанавливаемых зонами с особыми условиями использования территории и иными особо охраняемыми территориями.
В узком смысле, градостроительный аудит - это оценка возможностей его развития с точки зрения девелопмента, то есть извлечения прибыли путем создания объекта недвижимости.
Основными задачами градостроительного аудита являются:
- выявление ограничений и разрешенный возможностей эксплуатации и развития земельного участка,
- определение рисков приобретения и преобразования кадастровых и юридических параметров территории,
- изучение всех недостатков, влияющих на кадастровую стоимость участка, анализ возможностей ее изменения,
- установление возможность строительства конкретного объекта недвижимости по параметрам, необходимым инвестору,
- разработка эффективного плана мероприятий (дорожной карты) реализации девелоперского проекта.
Детальная технология градостроительного аудита включает в себя следующие этапы и мероприятия:
1) Определение цели приобретения и девелопмента земельного участка (или нескольких целей в случае, если необходимо выбрать наиболее эффективное использование земельного участка).
2) Анализ правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов и сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке и объектах недвижимости (при наличии):
- уникальный кадастровый номер земельного участка и исходных участков (в случае его преобразования: раздел, объединение и т.д.),
- адрес (или адресные ориентиры, местоположение) участка,
- площадь и координаты характерных точек границ,
- сведения о категории земель и виде разрешенного использования,
- сведения о правообладателях земельного участка,
- наличие ограничений, обременений (аренда, сервитуты и т.д.),
- сведения о внесенных в ЕГРН зонах с особыми условиями использования территории,
- кадастровая стоимость и др.
Получить такие сведения можно в виде Выписки из ЕГРН и Кадастрового плана территории (КПТ) как в электронном, так и в бумажном виде, обратившись в Филиал Публично-правовой компании "Росрадастр", пришедшей на смену хорошо нам известной Кадастровой палате.
3) Оценка соответствия категории земель и сведений Правил землепользования и застройки в отношении земельного участка поставленным целям девелопмента и развития территории. Если существующая категория земель или ВРИ не соответствуют поставленным целям, то необходимо установить возможность их изменения, целесообразность таких корректировок и необходимые действия.
4) Выявление утвержденной градостроительной документации в отношении земельного участка и проверка на наличие в ней противоречий:
- Генеральный план населенного пункта (Генплан),
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ),
- Проект планировки территории (ППТ),
- Проект межевания территории (ПМТ),
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ),
- Архитектурно-градостроительное решение (АГР),
- Паспорт колористического решения (ПКР),
- Распорядительный чертеж - акт линий градостроительного регулирования (РЧА ЛГР),
- Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию,
- и многие другие.
5) Анализ применимых к земельному участку ограничений и обременений, влияющих на достижение целей.
- С юридической точки зрения следует обратить внимание на наличие арбитражных споров по обременениям и привлечению к административной ответственности;
- В технической части анализа необходимо изучить схему размещения подземных сооружений и инженерных коммуникаций, что позволит установить фактическое наличие каких-либо сетей и инфраструктуры для выяснения их статуса и правообладателей, а также возможность подключения объекта недвижимости к этим сетям.
- Помимо анализа кадастровых сведений о ЗОУИТ, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), необходимо установить и те зоны, границы которых еще не внесены в ЕГРН.
Важно помнить, что отсутствие сведений о ЗОУИТ в ЕГРН не отменяет действия их ограничений, накладываемых на недвижимость.
Здесь на помощь придут Государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИС ОГД, пришедшие на смену привычным ИСОГД).
Например, в Москве такая информационная система ведется Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы - она доступна по адресу https://gisogd.mos.ru/home
Помимо зон с особыми условиями использования территориями существуют и так называемые иные территории, на которые устанавливаются ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, это:
- Особо охраняемые природные и озленные территории (ООПТ и ООЗТ),
- Береговые полосы водных объектов,
- Технические зоны инженерных коммуникаций и сооружений,
- Полосы отвода железных дорог (ПОЖД),
- Полосы воздушных подходов на аэродромах (ПВП),
- и другие.
6) Определение предельных параметров разрешенного строительства и возможности отклонения от них:
- Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, как правило, существенно усложняет получение разрешения на строительство, а значит важно, чтобы этот риск не влиял на базовый вариант девелопмента территории, а являлся элементом "сверхприбыли".
Важно обратить внимание также на технико-экономические показатели возможного строительства, такие как плотность, высота и процент застройки, устанавливаемые территориальными подзонами в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
- Кроме самих параметров, принципиальным вопросом являются красные линии - линии градостроительного регулирования, которые определяют границы территорий, не подлежащих застройке и отчуждению в частную собственность.
- Возможность уменьшения существующих санитарно-защитных зон (СЗЗ) и корректировки зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
7) Оценка обеспеченности земельного участка необходимой инфраструктурой:
- Анализ существующей улично-дорожной сети, транспортной обеспеченности и социальной инфраструктуры,
- Определение технической возможности подключения планируемых к строительству объектов к инженерной инфраструктуре.
8) Разработка вариантов благоустройства земельного участка:
- Общая компоновка земельного участка,
- "Посадка" зданий и устройство парковок,
- Озеленение и благоустройство территории,
- Улучшение грунтов и почвенного покрова,
- Инсоляция (требования к облучению поверхностей и пространства прямым солнечным светом).
9) Оценка сроков и необходимых затрат для устранения выявленных ограничений для девелопмента согласно целям и анализ целесообразности таких действий.
10) Разработка градостроительной концепции объекта:
- Формирование концепции будущего объекта девелопмента,
- Разработка ТЭПов - технико-экономических параметров и обоснований девелоперского проекта,
- Подготовка аналитических и графических материалов для принятия инвестиционных решений,
- SWOT-анализ земельного участка и инвестиционного проекта.
