В настоящее время объем квартир, продающихся по доверенности на вторичном рынке Москвы, снизился на 7 п.п. от значений осени 2022 г. Теперь доля таких предложений составляет 9-11% в общем составе, сообщает компания «Инком-Недвижимость».
«Все, кому нужно было срочно продать жилье через доверенное лицо, уже это сделали. Тем не менее, продаж по доверенностям много – их доля сейчас в 2 раза превышает стандартный для вторичного рынка показатель, – рассказывает Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» компании. – Напомним, что прошлой осенью число вторичных объектов по доверенности выросло в 3,4 раза относительно фоновых значений.
Если традиционно их доля в экспозиции удерживалась на отметке 5%, то в октябре 2022 г. она достигла 17%. Речь идет о доверенностях, подтвержденных как российскими, так и зарубежными нотариусами, а также консульских, т. е. заверенных в консульском отделе Посольства РФ за рубежом. При этом, по данным нашей компании, 50% покупателей с настороженностью относятся к подобным сделкам и отказываются от их заключения, видя для себя риски, которые способны проявиться впоследствии».
При наличии аналогичных вариантов, продаваемых собственниками лично, жилье, отчуждаемое по доверенности, не является конкурентоспособным, но вопрос может решить дисконт. В среднем, скидки на квартиры, реализуемые по доверенности, находятся в диапазоне от 5% до 15%, и многое зависит от ликвидности объекта и срочности его продажи.
Другой тренд – доля наследственных квартир в общем составе вторичной экспозиции в Москве вернулась к своему стандартному значению – 10%. Комментирует Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании:
«В экстремальных эпидемиологических условиях 2020-2021 гг., впервые с 1990-х гг., объем наследственных квартир в предложении удвоился и составил 20%. С середины 2022 г. и в настоящее время мы фиксируем нормальный типовой показатель. В первую очередь это объясняется окончанием пандемии. Кроме того, в 2020-2021 гг. на фоне ажиотажного спроса создался дефицит ликвидного предложения, а наследственные квартиры обычно к нему не относятся – каждый 3-й покупатель отказывается от рассмотрения такого варианта. Соответственно, удельный вес этих лотов в совокупной экспозиции увеличился. В 2022 г. предложение расширилось, спрос снизился – доля наследственных объектов уменьшилась и по сей день сохраняется на этом уровне.
Следующая знаковая тенденция – более спокойное отношение покупателей к квартирам под залогом. «Если раньше большинство из них опасалось покупать квартиру, которая находится в ипотеке, то сейчас страхов гораздо меньше, – отмечает Сергей Шлома. – Кроме того, появилась схема продажи залоговой квартиры с сохранением ипотечной ставки продавца, которую в тестовом режиме предлагает Сбербанк. Это выгодно и продавцу, поскольку гасится старый залог, и покупателю, который не рискует своими финансами, и банку, так как ипотека сохраняется в нем. Благодаря данной схеме есть еще одна возможность продать залоговое жилье, это уже не становится какой-то глобальной проблемой.
И все-таки негативное отношение не ушло. Практика показывает, что залоговая квартира по адекватной цене уходит из рекламы только после 20-ти звонков по ней, тогда как аналогичный объект без обременений выбирают уже после 5-ти звонков. То есть, если бы эта жилплощадь не находилась под залогом, спрос на нее был бы в 4 раза выше.
Мы видим, чтозалоговая история сохраняется как нежелательная для покупателя, тем более, выбор есть и из обычных квартир. Поэтому мотивирующая сила в данном случае – ликвидность объекта и привлекательность цены, ведь жилье с неким обременением должно стоить дешевле. Размер дисконта, который предоставляет продавец, зависит от банка-кредитора: если это организация, для которой ипотека не является профильным направлением, и квартира – залог заемщика при взятии потребительского кредита, скидка должна быть не меньше 10–15%, если же это, например, Сбербанк, цена может быть ниже всего на 2%».