С 1 мая 2023 года Центробанк повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые выдаются на покупку жилья в новостройках. Эту меру еще в феврале анонсировала Эльвира Набиуллина, призывая закрыть ипотеку с экстремально низкими ставками — совместные программы банков и застройщиков.
В прошлом году в ответ на двукратное падение спроса повсеместно распространилась так называемая «ипотека от застройщика» со ставками от 0,1%. Такие ставки были возможны за счет завышения цены квартиры, иногда очень существенного, вплоть до 30%. Эту разницу застройщик платил банку в качестве компенсации. Параллельно упростились стандарты кредитования и требования к качеству заемщика.
Центробанку такие схемы очень не понравились, и глава ЦБ обещала ограничить их распространение и снизить риски.
О каких рисках идет речь?
Как отмечал ЦБ, риски есть как для заемщиков, так и для банков.
Во-первых, ипотечная нагрузка россиян чрезвычайно увеличилась: есть немалое количество заемщиков, у которых платежи по кредитам превышают 80% ежемесячного дохода. Это привело к тому, что задолженность по кредитам за последние три месяца, в годовом выражении, выросла на 25,7%.
Во-вторых, «околонулевые» программы взвинтили цены на новостройки. Получается, заемщик покупает квартиру намного выше рыночной цены — и если через некоторое время он не сможет обслуживать ипотечный кредит, банк не сможет продать объект по стоимости, которая бы покрыла сумму выданного кредита.
Что теперь будет?
Банки уже адаптировались под новые условия. Ипотеку с экстремально низкими ставками сейчас уже не выдают, теперь минимальная ставка по субсидированным программам от застройщиков начинается примерно от 4%. Наценка к базовой стоимости жилья также будет меньше.
Повлияет ли отмена «околонулевой» ипотеки вообще на стоимость квадратного метра в новостройках — сказать трудно. Несмотря на то, что застройщиков к снижению цен призывают на самом высоком уровне, реальных ответных действий пока нет. Во всяком случае, массовых.
В общем и целом, эксперты ожидают, что ситуация на рынке недвижимости должна стабилизироваться — разумеется, если не будет чрезвычайных геополитических потрясений.
Статьи о рынке недвижимости:
✅ Вклады или "бетон"? Как не потерять деньги при высокой инфляции
✅ "Превратятся в гетто"? Надо ли бежать из панелек прямо сейчас
✅ Обменять квартиру без денег: рынок вторички возвращается в СССР?