Квартира это не только собственность в юридическом смысле, но и реальный технический объект, сооружение. Для отражения всех технических свойств квартиры, кадастрового учета, фиксации изменений (перепланировки), а также для ипотечных сделок (получение кредита в банке, например) используется технический паспорт.
Основным документом такого типа до 2013 года был только Технический паспорт, а с 2013 года его дополнил другой документ – Технический план квартиры. Каждый из них имеет свое назначение:
- Техпаспорт используется в основном как источник справочной информации для различных организаций, представляя подробные технические характеристики объекта недвижимости.
- Что касается Технического плана, то он используется исключительно для кадастрового учета квартиры, как строительного объекта в кадастровой базе данных Росреестра (ГКН).
1.Технический паспорт - состав информации и особенности использования документа
Технический паспорт квартиры - это подробный план всего жилого помещения (поэтажный план + экспликация) с описанием таких технических параметров как:
- общей и жилой площади,
- высоты потолков,
- описанием балкона/лоджии, кухни, типа санузла и т.п.
- указывается первичная (инвентаризационная) оценка квартиры.
Подготовкой и выдачей Технических паспортов занимаются Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту нахождения дома, квартиры. Услуга по выдаче Техпаспорта является в РФ платной.
Для справки. В Москве Техпаспорт и «Поэтажный план» с экспликацией можно заказать как в территориальных БТИ, так и в районных МФЦ «Мои документы». Но официальный срок их выдачи заявителю (по данным МосГорБТИ) – в течение 10 рабочих дней. Если заказывать этот документ через МФЦ, то срок - до 2 –х недель включительно. Стоимость услуги не фиксирована и может варьироваться в зависимости от объекта и его площади.
Технический паспорт на квартиру, как правило, составляется при первичной инвентаризации объекта, в т. ч. при постройке и сдаче МКД в эксплуатацию.
Все последующие технически изменения квартиры (перепланировка, переоборудование) должны быть согласованы с БТИ. Все произведенные изменения обязательно фиксируются в Техпаспорте. Это будет вторичная инвентаризация.
В состав информации технического паспорта обязательно включаются следующие данные:
- Адрес дома, этаж квартиры;
- Технические характеристики дома (здания): год постройки и этажность дома, материал конструкций и перекрытий, наличие водопровода и канализации, тип отопления, степень износа здания, год последнего ремонта (капитального);
- Поэтажный план (в виде графической схемы);
- Технические характеристики квартиры (в табличной форме): количество и описание всех жилых и нежилых помещений квартиры (комнаты, кухня, коридор, санузел, балкон/лоджия и т.п.), их площади и высота потолков;
- Инвентаризационный номер
- Дата последнего технического обследования (инвентаризации);
- Инвентаризационная стоимость;
- Отметка о внесении данных по квартире в Государственный Кадастр Недвижимости (ГКН). Присвоенный кадастровый номер.
2. Для чего нужен технический паспорт на квартиру
До 2008 года техпаспорт исключительно требовался для регистрационных действий в сделках с квартирами, домами. Теперь для оформления сделки купли-продажи квартиры используется кадастровый паспорт – электронные данные кадастрового учета квартиры, которые содержатся в электронной базе данных ЕГРН .
Тем не менее, технический паспорт по-прежнему востребован в случаях:
- оформления кредитного ипотечного договора в банке
- при страховании квартиры, в т.ч. страхования прав собственности (титула)
- для органов опеки, если при сделке с квартирой будут затронуты права несовершеннолетних детей
- для нотариального оформления прав наследства на квартиру
- для судебных органов при рассмотрении дел, связанных с оспариванием прав на собственность со стороны третьих лиц.
- для составления Технического плана (для постановки квартиры на кадастровый учет).
Правом на получение технического паспорта на квартиру могут воспользоваться только собственники этой квартиры, либо их законные представители (по доверенности или на праве договора опеки).
3. Технический план квартиры - состав информации и для чего необходим
Начиная с 2013 г., в соответствии с ФЗ № 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», а также на основании приказа Минэкономразвития РФ № 577, от 14.10.2011 г., – для постановки квартиры на кадастровый учет требуется только «технический план квартиры».
Технический план – это документ, который включает в себя не только те данные, что используются в техническом паспорте, но и указывается пространственное - географическое положение квартиры - этаж, расположение в плане дома, привязка к точным географическим координатам (геоданным или геолокация). Это необходимо для постановки квартиры, как строительного объекта, на кадастровый учет в электронной базе данных Росреестра.
Отличие техплана от техпаспорта состоит в том, что выдача этого документа производится в территориальных органах ГКН (Государственного кадастрового надзора), у кадастровых инженеров, имеющих соответствующую лицензию.
Технический план на квартиру заказывает ее владелец или его законный представитель. Для этого требуется заполнить «декларацию об объекте недвижимости». В этой декларации указываются технические параметры квартиры (адрес, этаж, площадь, назначение, и т.п.). Пример заполнения такой декларации можно посмотреть здесь https://base.garant.ru/12182893/
В информационном плане технический план состоит из двух блоков данных: текстовых (в табличной форме) и графический план.
В текстовом блоке указывается:
- общие сведения о заказчике и исполнителе работ по кадастровому учету;
- исходные данные для кадастрового учета (в т.ч. данные ранее выданного техпаспорта, декларации);
- характеристика квартиры с указанием адреса, этажа, площади, назначения, а также учетных и инвентарных номеров;
- сведения о части/частях квартиры (при выделении из него обособленных помещений);
В графическом блоке информации указывается план этажа здания, с отмеченным на нем планом самой квартиры, геоданные.
Для того чтобы получить технический план достаточно обратиться в территориальное подразделение ФКП Росреестра или в специализированную консалтинговую коммерческую организацию, имеющую в своем штате аттестованных кадастровых инженеров.
Что касается новостроек, то технический план выдается собственнику квартиры только после того, как построенный дом будет полностью поставлен на кадастровый учет.
Бумажный экземпляр Техплана выдается на руки заказчику (собственнику квартиры), а его электронная копия направляется в ГКН.
При этом, по закону срок постановки квартиры на кадастровый учет – 5 рабочих дней, но сам срок подготовки технического плана не регламентирован. На практике, срок разработки техплана квартиры занимает срок 1 - 5 дней.
4. Некоторые практические аспекты применения технического паспорта и плана
В практическом смысле использование техпаспорта и техплана сводится к двум стандартным ситуациям:
- Если покупается квартира на вторичном рынке, то она уже должна быть на кадастровом учете. В этом случае для регистрации сделки купли-продажи ни техпаспорт, ни технический план, ни кадастровый паспорт не нужен. При регистрации перехода права собственности Росреестр сам получает существующие сведения из базы данных ГКН; Проверить факт учета квартиры на кадастровом учете можно использовать информационные ресурсы типа https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/online_request
- Если же квартира, еще не состоит на кадастровом учете (новостройка), то для осуществления сделки потребуется сделать заказ технического плана.
Техпаспорт и технический план обязательно должны быть актуализированы в случаях, если в квартире произведена перепланировка. Также при сделках с квартирами нередко приходится заказывать новый технический план при обнаружении каких-то ошибок и несоответствий в документе.
Если этого вовремя не сделать, то могут возникнуть вопросы к собственнику (даже новому собственнику, только что купившему квартиру), вплоть до применения штрафов и судебных взысканий. Пример из судебной практики https://dzen.ru/a/Y8XthGe6fyinULds
Срок действия обоих документов техпаспорта и техплана не ограничен. Эти документы считаются действительным до тех пор, пока им соответствует фактическое техническое состояние квартиры (расположение стен, перегородок, проемов, и т.п.) и пока МКД не будет признан аварийным и выведенным из эксплуатации.