Основная доля сделок на российском рынке недвижимости приходится на так называемый вторичный рынок, когда жилье покупается не в новостройке, а в домах «старого» жилого фонда. В подобных сделках покупателям не всегда получается сделать выгодное приобретение.
В старых домах, построенных несколько лет назад, не говоря уже о тех, что были возведены ещё в прошлом веке, можно ожидать «сюрпризов» в виде скрытых или неявных строительных или инженерных дефектов. Они связанны с износом или повреждением инженерных конструкций, потолочных перекрытий, стен, лестничных маршей, общего фундамента МКД, внутренних коммуникаций и т.п.
Обнаружить порой такие дефекты при покупке квартиры даже специалистом не всегда удается, так как повреждения, деформации могут проявить себя лишь через некоторое время, либо могут намеренно и тщательно скрыты прежними владельцами.
Что же делать добросовестным покупателям квартир с такими «сюрпризами»? Выход один – смело обращаться в суд, так как в РФ уже имеется наработанная соответствующая судебная практика. В качестве примера приведем реальный случай.
В одном известном курортном городе на Черноморском побережье РФ покупатель в 2017 г. приобрел 3 комнатную квартиру на втором этаже кирпичного МКД 1962 года постройки. В квартире был сделан неплохой ремонт, все внутренние коммуникации были заменены на современные (электрика, система отопления, водоснабжение и т.п.). После того, как уже квартиры была куплена, новый владелец решил на балконе – лоджии (застекленной) убрать деревянную облицовку стен.
При ремонте и демонтаже деревянных панелей обнаружились трещины в кирпичной кладке наружной стены дома шириной от 1 до 4 см в нижних углах дверного проема ведущего на лоджию, а также трещина шириной от 2 до 4 см между стеной дома и бетонной платформой балкона.
Явно, что такой дефект представляет собой потенциальную опасность, тем более, что город находится в сейсмоопасной зоне. Хозяином квартиры, после консультаций со специалистами, была заказана и произведена строительная экспертиза на предмет фиксации обнаруженных дефектов. На основании данных этой экспертизы было намерение обратиться в суд на продавца квартиры для аннулирования ДКП и компенсации понесенных убытков.
Как выяснилось в ходе экспертизы, лет 15-17 назад в городе было сильное наводнение и подвальные помещения дома были полностью затоплены . Скорее всего, произошла частичная деформация фундамента дома, и в некоторых местах была нарушена прочность и целостность кирпичной кладки, потолочных перекрытий и т.д.. Об этом имелся акт государственной экспертизы, по которому, в частности предусматривалось частичное расселение дома. Однако все эти решения остались только на бумаге. Фактически аварийный дом был оставлен в эксплуатации и даже в 2012 году там был произведен за счет городского бюджета капитальный ремонт.
При обращении в суд первой инстанции (городской суд) иск покупателя судом был отклонен. Мотивация такого решения была судом аргументирована тем, что экспертиза не имеет юридической силы, так как была произведена по односторонней инициативе владельца, судом она не назначалась.
При дальнейшем обращении в апелляционные инстанции и вплоть до ВС РФ, Коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ принял все же сторону истца и вынес соответствующее решение. А именно:
- На основании положений ст. 469 ГК РФ указано, что «если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный "для целей, для которых товар такого рода используется». Т.е. продавец квартиры знал обо всех дефектах, но не указал на них покупателю при подготовке и проведении сделки.
- На основании положений ст. 475 КГ РФ также установлено, что «если в товаре находятся "неустранимые недостатки", то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на аналогичный, но качественный». Т.е. применительно к нашему случаю - ремонт стены с нарушенной или деформированной кирпичной кладкой, трещины в наружной стене не могут быть устранимы без полного демонтажа части стены МКД.
- Касательно произведенной покупателем экспертизы, ВС РФ также был на стороне истца. В качестве правового основания было принято Постановление Пленума ВС РФ № 23 (от 19. 12. 2003 г.). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами.
По решению ВС РФ дело было решено в пользу истца - ДКП признан ничтожным и ответчику - продавцу было вменено обязательство вернуть деньги плюс компенсировать все судебные издержки.
Какой здесь можно сделать вывод. Покупка квартиры на вторичном рынке требует от покупателя основательной подготовки. Необходимо выяснить не только «юридическую чистоту» квартиры, но и техническое состояние объекта. Для этого одного паспорта БТИ недостаточно, особенно если МКД находится в «солидном возрасте. Вполне может быть, что много – много лет назад были какие-то аварии, происшествия, пожары и пр. Выяснить все эти моменты самостоятельно неподготовленному человеку очень трудно (если вообще возможно) , да и не всегда есть на это время.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм, надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Заказывая у меня услуги : покупка, продажа или сопровождения сделки,
Вы автоматически делаете доброе дело, участвуя в благотворительной акции .
Так как часть вырученные средств идёт в помощь нуждающимся детям .
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/profile/517317087477
#Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий
#риелтор #брокер #московская #агентствонедвижимости #купитьквартиру #сделка #недвижимость