Новые инициативы от вице-премьера Марата Хуснуллина и Минстроя. И удивительные последствия, к чему они могут привести рынок первичной недвижимости. Да и весь рынок жилья.
Речь о новом предложении, которое, судя по словам вице-премьера, курирующего строительный сектор, рассматривается руководством страны.
"Мы смотрим возможность создания ссудно-сберегательных касс, и ищем, как юридически дать возможность продажи жилья в рассрочку,"
- сказал на недавно прошедшей очередной коллегии Министерства строительства и ЖКХ Марат Хуснуллин.
Куда идти?
Как я и прогнозировал, кроме собственно существенного снижения ценников, в новостройках есть только два "пути" для развития продаж новостроек в сложившихся сегодня условиях:
👉Первый - увеличивать и увеличивать срок ипотечного кредитования. И в этом направлении уже появляются "инициативные" депутаты Государственной думы, а также организации и ассоциации, объединяющие застройщиков.
Правда, тут уже "затык" - и так средний срок вышел на уровень четверти века (!), и это средний, выходит, многие ипотеки выдаются уже и до 30 лет. Можно и более сделать, конечно, и продлевать, и увеличивать, но у нас многие просто сколько не живут после 30-35 лет - среднего возраста ипотечного заёмщика. Особенно - мужчины. А они - пока ещё большая часть ипотечников - основных заёмщиков, к тому же.
Но не беда, есть выход - сразу оформлять ипотеку на потомков.
Например, кое-кем, не будем показывать пальцем, недавно высказана "идея" сделать ипотечный договор фактически автоматом подписываемым сразу на всех прямых наследников. "Тема" - огонь🔥! Благодать-то какая!
👉Второй как бы "путь" - это просто переназвать по-другому, переименовать "хорошо работавшую" в 2022 году и так полюбившуюся немамонтам© российским псевдо-"околонулевую" ипотеку тупо и по-простому, по-советски, так сказать, - в рассрочку!
Всего-то немного "пассов руками" с новыми документами в них, с предложениями оной рассрочки, и даже никакой магии не надо.
Делаем рассрочку, создаём ссудно-сберегательные кассы.
Где-то я это уже слышал... А вы? А, вот, - бэк то зе юэсэса. Назад в СССР.
Ещё кто-то "совок" у нас ругает. Куда ни кинь взор - в конечном итоге приходят к чему-то советскому. Парадокс? Возможно, и он, родимый...
Но рассрочка будет иметь большой сопутствующий эффект. Отрицательный для застройщиков и их дорогой первичной недвижимости.
Она не даст роста продаж новостроек в первую очередь.
Такая же ситуация и в отношении более раннего предложения Марата Хуснуллина о всеобщей (или какой-либо иной по условиям) льготной ипотеке на вторичную недвижимость.
Она также приведёт к активизации в основном вторичного рынка, и к повторному "набиванию карманов" в первую очередь перекупщиков квартир, инвесторов в бетонометры. Конечникам мало чем поможет.
Ну, вот и подумайте, а для кого всё будет затеваться, если дойдёт до того дело.
Первичку же это, скорее всего, снова опустит в продажах ещё ниже на дно.
Падение первички
Почему же всё предлагаемое потенциально может снова отрицательно сказаться на первичной недвижимости?
Потому что сегодня у нас "новой вторички" (свежей, до 5 лет) уже очень много на рынке. Рекорды стройки в жилищном строительстве и активная стройка в многоквартирном секторе жилья даром не прошли.
А клиентов всё меньше... Да ещё и ИЖС стало отбирать на себя всё большую часть нашего населения, желающего иметь свой "угол" в этом бренном мире. Но не в 30-35-этажном человейнике с мини-"сотами" студий и апартаментов. В других условиях.
Также стоит помнить, что относительно "свежая" вторичка кроме прочего гораздо более приспособлена к проживанию реальных покупателей, чем новостройки. Не только готовностью собственно внутреннего наполнения самих жилых площадей.
Вопрос гораздо шире и комплекснее. И для так называемых "конечников", кто покупает себе квартиру, чтобы в ней реально жить, новая вторичка во многом предпочтительнее в основном голой первички.
"Голой" зачастую не только в самих объёмах внутри квартиры, но и в части окружения и конкретного МКД, и всего возводимого нового ЖК.
Да и дело до льготки во вторичке не дойдёт, скорее всего... Разве что в небольших масштабах. Денег нет, и далее по тому самому тексту. Ну, вы поняли.
Так что есть много шансов, что на фоне прочих всяких "отрицательных ростов" и падения спроса на новостройки сегодня отрасль может получить ещё и новые отрицательные последствия для возводимого жилья.
Предлагаемое не то что не панацея. А какие-то "лекарства", которые если и помогут, то по большей части совершенно случайно.
Так ли будет с рассрочкой и льготной ипотекой на вторичку, как показано на рисунке? Помогут ли предлагаемые "лекарства"? Далеко не факт...
Бывает, конечно.. .но как бы вообще пациент того... Не приходя в спрос.
Потому что если всё делать так, как было изначально "выстроено" с льготной общей ипотекой, то всё снова приведёт в основном к повышению температуры пациента ценников на строящееся жильё. Что выведет весь рынок жилой недвижимости тупо на новый виток. Но не роста, а дальнейшего падения...
А у нас никто иначе и не умеет всё выстраивать. Или просто не хочет?
Нежелательный ущерб
Всё может не только пойти "не совсем по плану", а вообще в нежелательных для Минстроя и застройщиков направлениях.
Последствия могут быть следующие:
❌🚩 Никто не будет покупать что-то сегодня в ипотеку вообще, если завтра реально пообещают ввести рассрочку. Да и смысл в ипотеке тогда?
❌🚩 Снизится, а не повысится, число тех, кто будет покупать новостройки, если реально введут льготную ипотеку на вторичную недвижимость. Потому что будут покупать вместо первички "свежую" вторичку, и только когда-то потом что-то доедет-дойдёт и до творений застройщиков.
Так что пока все инициативы не особо складываются в общий пазл помощи рынку первичной недвижимости. Не тянут на "спасательный круг".
Куда не кинь - везде клин.
Вот тебе бабушка и юрьев день и "новые механизмы поддержки"...
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Понравилась статья? Лайк👍 и репост📣! 858 публикаций канала вот здесь.
Если же вы хотите узнать подробнее о сути предлагаемой рассрочки и принципах работы ссудно-сберегательных касс в предлагаемой их "новой реинкарнации" - ставьте лайк👍! И пишите в комментариях ваши вопросы, что вы хотели бы об этом узнать.
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Другие популярные и новые публикации на канале: