Большие проблемы тут вырисовываются у инвесторов в жилые метры. Всех тех наших больших друзей, кто инвестировал в "бетон", включая всех "мамкиных инвесторов", которые так активно прикупали себе квартирки кто на свои, а кто на деньги родителей или средства от продажи бабушкиной квартирки, всех их скоро, возможно, ждёт затяжная и очень, очень проблемная "чёрная" полоса в жизни.
Почему?
Потому что закончились те три славных, как теперь окончательно ясно, года, эти "сладкие" для российской жилой недвижимости 2019-2021, когда все схемы "намутить" что-то на бурно растущем рынке жилой недвижимости работали так же надёжно, как и швейцарские часы.
Даже не при падении цен, а всего лишь при приостановке роста ценников, все эти варианты "заработать" на вложениях в недвижимость рушатся сразу же, как карточные домики при первом дуновении ветерка.
Если понимать специфику рынка, то всё очень и сложно, и плохо.
Сложно потому, что этот бизнес на квадратуре и на "бетоне", при кажущейся его простоте, имеет неочевидные до поры до времени "подводные камни", на которые рано или поздно натыкается условный корабль практически каждого инвестора в бетон.
Казалось бы - чего проще. Бери деньги или кредит, покупай квартиру, выжидай немного, делая в ней ремонт или просто жди без оного, и вуаля - ценник уже вырос, а желающих прикупить квартиру - пруд пруди. Вот и продавай с "наваром". И далее всё по новой по тому же накатанному кругу.
Но. Всегда есть како-либо "но". Как минимум - одно. Имеется оно и в бизнесе на квартирах.
Квартира, жилые метры, это - не готовый ещё товар
И не в том смысле, что это как авто без движка и колёс - вроде как бы всё и есть, но ехать невозможно. Ну, не готова пока машина. Не собрана окончательно. Нет, это не про ремонт - без которого жить в квартире, т.е. использовать её собственно по назначению, практически нельзя.
Квартира как товар для дальнейшей перепродажи, а не при покупке "для себя", окончательно становится "готовой" даже не тогда, когда в ней сделан ремонт. Пусть даже и шикарный. А тогда, когда дополнительно выполняются следующие два условия:
1. Дом заселяется реальными живыми людьми, жильцами. И, собственно, в нём начинается жизнь. Жизнь дома "стартует". Здесь всё просто. Недостаточно, чтобы "инвесторы" выкупили в доме 30 %, или, например, даже 50 %. Важно, чтобы в доме появились реальные жильцы. Кто купил квартиру вот именно для того, чтобы в ней жить.
2. Район, в котором стоит дом, имеет хотя бы минимальную инфраструктуру и адекватные коммуникации. Здесь чуть посложнее понять, в чём тут может быть "клиника", не совместимая с собственно жизнью дома как дома с реальными жильцами. Но я сейчас поясню.
Давайте вместе ответим на несколько простых вопросов
И всё сразу станет понятно.
Хотели бы вы жить в доме, который находится в районе т.н. "голых выселок"? Где нет ничего. Вот - абсолютно. Ни школ, ни детсадов, ни магазинов, ни поликлиник и больниц, ни аптек, ни-че-го. Нет? Отлично.
А жить в доме, например, 16-этажном, где-нибудь на 12 этаже, например, в котором постоянно, не реже раза в неделю, ломается лифт? Пассажирский. А грузовой ещё вообще не запущен. Потому что ещё нет части деталей. Не успели поставить, например.
Или в котором вода бывает по 2-3 часа в день, и не утром и вечером, а как "попадёт". И реально ржавая, аж рыжая. Нет? Где постоянно отключается электричество? Где наступает вот уже и зима-холода, а котельную так и не запустили пока?
Где нет нормальной дороги к дому? А единственная асфальтированная дорога идёт только до ближайшего перекрёстка в метрах двухстах? И до самого подъезда - жижа и глина, в дождь - не пройти, не проехать. И авто негде поставить среди гор строительного мусора и выкопанной земли. Тоже не хотите? Нет?
Вот и реальные жильцы - не хотят так жить
Думаете, я тут описываю "придуманные ужасы", и такого в жизни не бывает? Бывает. И было, и есть в новостройках у нас. Но когда всё "движется", когда всё, пусть и через одно место, пусть медленно, и, иногда даже - месяцы спустя, а то и годы - улучшается. То тогда ещё, как минимум недавно, люди готовы были терпеть все эти "заморочки" и проблемы.
Потому что была надежда на лучшее. И она подкреплялась постоянным движением и развитием вокруг собственно самого ЖК. Потому что была жизнь, была "движуха". Вон ещё два корпуса рядом сдали, а вон уже и небольшой ТЦ отстроили. Глядишь, постепенно и "обрастём" всем необходимым. И дорогу наладят, не просто асфальт, а пошире сделают. И светофор поставят. И освещение сделают. И отопление нормальное запустят.
Но теперь - всё. Любая "временная" ситуация явно грозит, как в той поговорке, стать самой что ни на есть постоянной. Более постоянной, чем всё остальное "постоянное" в жизни.
Ситуация, в своём базисе основанная только на росте цен, в самой себе таит свою же погибель. Для того постоянного вращения "колеса продаж", основанного на постоянном и относительно стабильном, и, что немаловажно - очень даже немалом, росте цен, из месяца в месяц, из года в год, любая приостановка "вращения" и роста чрезвычайно пагубно сказывается.
В такой ситуации нужно быть уж совсем недалёким и глупым, чтобы "поселиться" в такое новостроечное "чудо". Кто-то, от безвыходности, отсутствия другого жилья, и селится. Но таких - мизер. И они "погоды не делают".
И всё рушится буквально в один исторический "миг".
Все инвесторы "зависают" в момент обрушения рынка, точнее, всего лишь даже при приостановке рынка. Кто с чем. С теми "активами", которые перейдут скоро уже в прямой пассив, требующий только расходов, если от него не избавиться. Без всяких перспектив доходов. А избавится - очень и очень затруднительно. Если не невозможно вообще в развивающейся ситуации.
Китай как предчувствие
И случается то, о чём я написал в заголовке - случается условный Китай. ЖК стоят на вид заброшенные и не жилые. Фактически в голом поле. В них куплены квартиры! Во многих - и те самые 30-40-50 % даже, может быть. Но жильцов среди купивших - мало. И они в вот таааком жить - не будут. Точнее - не смогут. Даже если и попытаются.
В Китае такого "призраков" - полно. И не только в Китае, кстати. Большинство предполагает, что это хитрый план китайцев или других наших соседей по планете. На случай "атоmной vойны", например. Вот ударит кто-то по их городам, а они уже - хоп! - и на другое место переехали. На всё готовенькое. У них то там подобное в основном реально "всё готовенькое", под ключ, что называется. В отличие от наших новостроек.
Но нет. Это просто как раз одна из вариаций того самого, что я вам описал. Реальные жильцы просто "не потянули" такие ЖК, не смогли прикупить себе в них квартирки.
Или дорого. Или далеко. Или плохо. Или ещё что. Совмещение разных факторов. Или один. Не важно.
В итоге смогли прикупить квартиры только инвесторы. Точнее, не только они, конечно же, но в преобладающем большинстве - они самые, родненькие. И - ошиблись. Дом при таком "раскладе" - скорее м, чем ж. Не живой. И - не жилой. Не выполняет своей функции. Как авто без колёс или без двигателя.
Вот и стоят такие целые "города" - призраки. Вроде бы и город - а не город. Потому что в нём не живут люди. Город - это не просто дома. Город - это люди, которые в нём живут.
Призрачно всё в этом мире бушующем
Вот и у нас, вангую, скоро на арене на рынке жилой недвижимости появятся такие вот дома и даже жилые комплексы - "призраки".
Они как бы - есть. Но их как бы - нет.
И вот что ещё. Такая "призрачность" теперь грозит и коммерческим, нежилым квадратным метрам в России. И также в очень и очень немалых масштабах. Но там другие причины. Хотя и последствия - те же самые. Будет стоять коммерческая недвижимость полузаброшенной... Но о рынке нежилой недвижимости как-нибудь в другой раз.
Подпишитесь на канал, поставьте лайк, если понравилась статья. Если не согласны, да и при согласии - добро пожаловать в комментарии.
Всем нам мирного неба над головой и крепкого здоровья - это то, что не на все 100 % зависит только от нас.
Формы опроса сегодня не будет. Просто спрошу: Как вы думаете - у нас появятся такие же "города-призраки", как в Китае? Или всё-таки нет? Ответы - в комментариях.
