Вопросы о том, что можно строить на садовых участках, а что нет, периодически возникают в судебной практике — хотя, казалось бы, недостатка в нормативно-правовых актах по этому вопросу нет.
Приведу обзор нескольких решений Верховного суда РФ, которые совсем недавно были вынесены по спорам о дачных постройках.
1. Гостиница выше 3-х этажей попала под запрет
Городская администрация обратилась в суд с иском о сносе самовольных построек, выявленных на территории СНТ. Собственник участка, руководствуясь уведомительным порядком, который предполагает, что получать разрешение на строительство индивидуального жилого дома не требуется (достаточно лишь направить уведомление муниципальной администрации), уведомил о строительстве двух трехэтажных жилых домов площадью не более 500 кв.м.
Но по итогам проведенной проверки выяснилось, что фактически были построены четырехэтажные здания, причем с явным превышением заявленной площади и по своим характеристикам явно предназначенные для оказания гостиничных услуг.
Между тем, суд отказался признавать здания самовольными постройками, поскольку разрешение на строительство здесь не требовалось, а превышение заявленных параметров можно было устранить — соответствующие варианты были предложены в экспертном заключении.
Но Верховный суд РФ не согласился с таким решением, указав следующее:
- действующее законодательство не требует выдачу разрешения на строительство, если возводится объект индивидуального жилищного строительства (ст. 51 ГрК РФ).
Но к таким объектам относятся отдельно стоящие здания с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более 20 метров, предназначенные для проживания граждан (п. 39 ст. 1 ГрК РФ);
- в рамках этого дела установлено, что здания были построены с нарушением допустимых параметров в части площади и этажности. Тогда как видом разрешенного использования земельного участка является ведение гражданами садоводства и огородничества — значит, на них допускается строительство жилых домов не более трех этажей;
- собственник земельного участка совершил недобросовестные действия, направленные на обход процедуры получения разрешительной документации на строительство, заявив к строительству одни характеристики здания, а фактически выйдя за их рамки.
В связи с этим у судов не было оснований защищать интересы собственника построек (ст. 10 ГК РФ) и дело направили на пересмотр (определение ВС РФ № 308-ЭС22-27642).
2. Пограничный лес стал препятствием к строительству
Собственница садового участка направила в муниципальную администрацию уведомление, что планируется строительство двухэтажного садового дома, площадью 152,7 кв.м, высотой 9 м.
Однако администрация отказалась согласовывать строительство, указав, что возводить такой дом нельзя, поскольку участок находится менее чем в 15 метрах от границ лесопарка, вследствие чего нарушаются минимально установленные противопожарные расстояния для домов, построенных из материалов с 3-й степенью огнестойкости (Свод правил СП 53.13330.2019, п. 4.14 Свода правил 4.13130.2013).
Спор между собственницей участка и администрацией дошел до Верховного суда РФ, где в итоге встали на сторону собственницы.
По мнению суда, проверка соответствия объекта требованиям пожарной безопасности не предполагается при согласовании строительства объекта. Кроме того, участок отделен от леса дорогой общего пользования, которая выполняет также функцию противопожарной преграды.
А Свод правил о застройке территорий садоводств (СП 53.13330.2019) не применяется для планировки и застройки территории уже существующих садоводческих и дачных кооперативов.
Никаких других препятствий для строительства дома на садовом участке не имелось. С учетом этого Верховный суд РФ признал незаконным решение администрации и обязал ее повторно рассмотреть уведомление собственницы о планируемом строительстве садового дома (определение ВС РФ № 46-КАД22-17-К6).