Ключевые моменты Договора аренды коммерческой недвижимости
Давайте представим себе ситуацию, которая может произойти с любым предпринимателем. Вы договорились с арендодателем об аренде помещения, ваш бизнес уже так близко от вас и вам торжественно вручили в руки договор аренды. Момент старта (а может быть и расширения бизнеса) так близок от вас, но вот именно в этот момент с вами может произойти непоправимая ошибка, с которой столкнулись многие предприниматели из малого бизнеса.
Итак, у вас 30 минут и целый договор аренды магазина на руках
В первую очередь посмотрите дату договора на первой странице, как правило в правом верхнем углу. Не подписываете ли вы документ месяцем раньше, ведь помещение вы берете именно сейчас (тут есть нюансы у крупных торговых центров, но об этом в следующих статьях).
Посмотрите на наименование юридических лиц, заключаете ли вы договор именно с тем, с кем договаривались. Если нет, уточните причину, иначе может могут быть не всегда приятные открытия после подписания. Проверьте предмет договора, как правило это первый абзац. В нем должно быть указано описание Помещения, которое вы планируете арендовать: адрес, номер Помещения и его площадь.
Если предмет Договора не определен достаточно четко, то договор считается не заключенным в принципе, т.е. его просто не существует. Так трактует этот момент законодательство.
Арендная плата
Следующий важный момент — это арендная плата. Она может быть указана общей суммой за месяц, ставкой за один квадратный метр в месяц, за квадратный метр в год. Все это не имеет никакого значения, главное, чтобы общая сумма соответствовала той, которую вы обсуждали на этапе переговоров.
Срок договора аренды
Дальше проверяем срок договора. Договор может быть долгосрочным – это значит на срок более одного года. Ни 11 месяцев, 360 дней (как говорят разные специалисты), а именно один календарный год. Если срок договора один год (365 дней), то он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, если 364 дня, то уже нет (нюансы необходимости регистрации расскажу в следующих статьях).
Срок Договора менее одного года – регистрации не подлежит. При аренде на срок более одного года – проверьте возможность индексации, т.е. право увеличения стоимости аренды арендодателем.
Условия расторжения договора аренды
Ну и последний из самых важных моментов – это условия расторжения договора аренды. Важно, чтобы у вас в принципе было это право, иначе если вдруг бизнес у вас не пойдет, платить аренду вам все равно придется. Важно чтобы расторжение договора аренды было внесудебное, иначе за ним нужно будет идти в суд, а это дело очень не быстрое, и решение остается на усмотрение суда. А в нем вы должны объяснять почему вы решили расторгнуть договор и факт отсутствия прибыли аргументом для суда не является.
Ну конечно важно проверить есть ли у вас штраф за досрочное расторжение договора. Лучше, конечно, чтобы его не было.
В Договоре, конечно, еще очень много нюансов. Об этом и о много другом я расскажу в следующих статьях. Подписывайтесь и следите за обновлениями!