Тема о сопровождении сделок с недвижимостью, у всех давно набило оскомину, но сегодня мы вновь хотим затронуть данную тему в силу ее актуальности и значимости. Итак поехали.
Купля-продажа недвижимости — одна из самых распространенных сделок, совершаемых как физическими лицами, так и компаниями. И даже если покупатель и продавец прошли все этапы оформления сделки без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблем в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ).
Чтобы в будущем не иметь проблем, все операции с недвижимостью должны сопровождаться тщательным изучением сделки, технической проверкой объекта и следованием определенным этапам оформления права собственности.
НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ?
При покупке недвижимости, необходимо придерживаться ряда существенных правил, которые позволят сохранить не только ваши финансы, но и саму недвижимость.
1. Безопасность сделки
Безопасность, безопасность и еще раз безопасность, это и есть самое главное правило любой сделки с недвижимостью. Данное правило включает в себя и проверку контрагента и самой недвижимости. Но давайте остановимся на этом более подробно.
БЕЗОПАСНОСТЬ СДЕЛКИ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ
Проверяем юридическую чистоту квартиры
При совершении сделки по купле-продаже квартиры покупатель рискует не только лишиться денег, но и остаться без жилья. Дело в том, что ему приходится идти на компромисс. Сначала покупатель должен передать задаток, который является частью стоимости квартиры. Рассчитывать на то, что денежные средства будут возвращены в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств, как правило, не приходится. К примеру, задаток не возвращается покупателю, если по условиям соглашения, подписанного сторонами, это не предусмотрено.
Чтобы не стать жертвой обмана, покупателю стоит заблаговременно проверить чистоту сделки и ознакомиться с документами на недвижимость, узнать, кто является собственником и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане.
Обязательно стоит затребовать у продавца:
- выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости);
- документ-основание (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.);
- технический паспорт объекта недвижимости или кадастровый паспорт;
- паспорта всех собственников;
- нотариально оформленное разрешение на продажу от супруга;
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- справки из нарко-и психдиспансера (да, да, как бы не смешно это не звучало, но лучше не пренебрегать этим условием).
Продавец-банкрот
Владелец квадратных метров может продавать недвижимость по причине своего банкротства. Казалось бы, причина вполне логична и понятна. Однако, согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" такая сделка будет считаться недействительной и аннулированной в судебном порядке.
Оформляя договор купли-продажи, покупатель может подстраховаться. Для этого в документ следует внести пункт о том, что продавец на данный момент не является банкротом и в ближайшие 3 года заявлять об этом не планирует. Но, по нашему мнению, лучше от такой сделки отказаться, это позволит избежать судебных тяжб и дополнительных затрат, поскольку кредиторы продавца в любом случае заявят на квартиру свои права.
Ущемлены права наследников
Сложные ситуации возникают, когда через какое-то время на пороге дома новых собственников появляются не учтенные ранее наследники со стороны продавца. Незваные гости обязательно сообщат, что и понятия не имели о смерти наследодателя или о его имуществе.
Такие наследники могут обратиться в суд, чтобы доказать ущемление своих прав и признать сделку недействительной. Покупателю в этом случае также придется решать проблему в судебном порядке.
Одна квартира – много собственников
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.
Недееспособные собственники
Обязательно перед покупкой квартиры стоит обратить внимание на психическое состояние продавца, а еще лучше убедиться в этом наверняка. Нужно знать, не стоит ли человек на учете в таких медучреждениях как нарко- и психдиспансер, так как согласно п. 1 ст. 171 Гражданского кодекса сделка с такими лицами оспорима. В последнее время такой медицинский осмотр на выявление психических нарушений предлагают проходить всем, кому больше 60 лет. Однако все зависит от доверчивости покупателя.
Продажа по доверенности
В некоторых случаях квартиры продаются по доверенности. Зачастую это случается от того, что владелец квадратных метров не может присутствовать на сделке, так как проживает в другом городе либо не в состоянии заниматься продажей в связи с ухудшением состояния здоровья. В этом нет ничего незаконного, если же доверенность реальная, а не подделка. Она обязательно должна быть заверена у нотариуса.
Каждому, кто желает приобрести жилье, стоит обратить внимание на этот документ. Особенно приглядеться нужно в том случае, когда доверитель и его законный представитель проживают в одном городе.
Квартира с обременением
Узнать о наличии обременения на объекте недвижимости можно из простой выписки ЕГРП. В ней имеется информация о том, находится ли квартира в залоге. Непогашенная сумма кредита не позволяет продать квартиру, не сняв предварительно с нее обременение в виде банковской ипотеки. В случае с небольшим остатком платежа делается это просто. Покупатель может погасить ипотеку продавца, считая этот взнос задатком, который оформляется документально между сторонами.
Жильцы, не участвующие в приватизации
Сложности для покупателя могут возникнуть с лицами, которые пусть и не являются собственниками, но официально и по закону могут проживать на приобретенной жилплощади. Такое случается, если человек на момент приватизации квартиры не успел реализовать свое право, например, находился в армии, находился в местах не столь отдаленных, трудился в другом городе. Такие лица не могут быть выселены даже по суду.
Покупателю стоит заказать архивную выписку из домовой книги и разобраться в том, все ли собственники участвовали в приватизации. Если нет, то почему, и где они проживают сейчас?
Проверка юридической чистоты квартиры позволит защитить покупателя от неблагонадежных собственников и не позволят стать жертвой мошенников.
БЕЗОПАСНОСТЬ СДЕЛКИ ПРИ ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В целом, все то, что входит в обязательные условия проверки безопасности квартиры, входит и в условия проверки земельного участка. Но есть особенности, которые мы рассмотрим ниже.
Риски покупателей земельных участков можно условно разделить на три группы.
1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому.
Что касается оборотоспособности земельных участков, то здесь все довольно прозрачно: достаточно заказать выписку из ЕГРН, и по ней можно получить представление обо всех обременениях земельного участка. Однако есть один момент — риск может возникнуть в той ситуации, когда на земельном участке находится строение, права на которое не зарегистрированы. В этом вопросе судебная практика неоднозначна, и мы рассмотрим его далее.
2. Риски, связанные с тем, что границы участка не определены, определены неточно или неверно отражены в реестре.
Дело в том, что если границы участка не определены, регистратор может приостановить регистрацию или отказать в ней (п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Но даже если регистрация произошла, риски все равно есть. Могут возникнуть споры с владельцами соседних участков: иногда приходится передвигать забор, а порой случается, что построенный дом оказывается на соседской территории, что влечет за собой колоссальные проблемы.
3. Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению.
Так, например, бывает, что семья хотела бы построить жилой дом, но участок относится к землям сельхозназначения, на которых делать этого нельзя. Или приобретатели не учитывают, что строение, которое находится на участке, является объектом культурного наследия, и планы о том, чтобы его снести и построить современный коттедж, не сбудутся. Эти моменты также стоит прояснить до покупки.
Бывают ситуации, когда в качестве документа, подтверждающего право на имущество, продавец представляет свидетельство о праве на наследство. Безопаснее в таком случае сначала попросить продавца внести соответствующие сведения в ЕГРН, т.е зарегистрировать свое право, а уже после этого — проводить сделку.
Если планируется приобретение участка, на котором есть постройки, необходимо узнать, принадлежат ли эти постройки тому, кто продает вам участок. Если принадлежат, то они должны быть проданы и переданы покупателю одновременно с участком. А если нет — соглашаться на сделку рискованно, ведь собственник строений обладает преимущественным правом покупки участка. И если это право нарушено, сделка будет оспорена, а удастся ли взыскать с продавца земли деньги бывает затруднительно.
На сегодня это все. В следующей статье, поговорим о том, можно ли строится на землях сельхозназначения?
Если статья была Вам полезна, будем благодарны, если Вы поставьте лайк или поделитесь публикацией в социальных сетях. Подписка на наш канал позволит Вам быть всегда в теме и не пропустить новые, интересные и полезные публикации».
Читайте также:
- Правила покупки или аренды земельного участка;
- Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок;
- Как изменить Территориальную зону. С примерами;
- В каких случаях участок может быть изъят у собственника;
- Градостроительный анализ при покупке земельного участка для строительства. Пять шагов для устранения рисков.