Довольно часто (особенно на торгах) реализуют объекты недвижимого имущества, в которых присутствуют арендаторы. Покупатели объекта при этом бывают заинтересованы в прекращении таких отношений.
Стоит различать следующие ситуации:
1.действующий договор, зарегистрированный в росреестре
2. договор не заключался
3. договор не зарегистрирован в росреестре ( в т.ч. временный)
Если договор не зарегистрирован и/или договор отсутствует, то у нового собственника-арендодателя будут следующие действия:
- Предлагает арендатору заключить официальный договор, с его регистрацией в Росреестре, по соответствующей рынку арендной ставке на конкретный срок.
В случае игнорирования арендатором письменного предложения, его отказа от заключения договора - обращаться в суд с требованием о выселении арендатора из объекта, в этом случае аргументом может послужить, в том числе, и отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи имущества.
Если договор заключался на неопределенный срок или без указания срока,
- в таком случае арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, уведомив арендатора (ст. 610 ГК)..
Если договор действующий (в т.ч. зарегистрирован в Росреестре), то сначала необходимо провести анализ самого договора на предмет:
- цель предоставления имущества (конкретная, абстрактная, без указания цели);
- соответствие цели и использования объекта арендатором с установленными для данной территориальной зоны градостроительными регламентами, особыми условиями, ограничениями по использованию, отраженными в ЕГРН (в случае несоответствия договор можно обжаловать в суде и признать его недействительным, ст. 168 ГК);
- прописаны ли в договоре условия касательно возможности повышения арендной платы (могут быть с правом одностороннего порядка повышения платы, н: 1 раз в год на 10-15% или же только по соглашению сторон, т.е. через согласование, с пояснением причин для изменения ставки договора, и подписанием доп. соглашения сторонами).- актуально, если арендатор пользуется объектом по ценам, не соответствующим рыночным;
- на кого возложены расходы по содержанию имущества (текущий ремонт, коммунальные расходы, уборка/очистка, в т.ч. территории и фасадов, страхование и пр. (при невысокой ставке аренды предложить арендатору взять на себя эти расходы), а в случае отказа арендатора от соглашения на повышение оплаты и/или нежелания нести доп. расходы, то можно прекратить договорные отношения.
Для прекращения (отказа от договора) необходимо проверить:
- прописано ли в договоре право арендодателя на отказ (если да, то достаточно уведомить арендатора, с подтверждением о получении).
Право отказа от договора может быть безусловным и условным.
При безусловном праве арендодатель может немотивированно отказаться от договора.
При условном - отказ возможен при определенных ситуациях или при наступлении ряда обстоятельств (н: невыполнение охранных обязательств, нарушение условий оплаты, отсутствие страховки объекта, передача в субаренду).
Если же арендатор не согласен с отказом арендодателя от договора, то потребуется обращение в суд о признании договора прекращенным.
Если право на отказ у арендодателя в договоре отсутствует, тогда необходимо обратиться к арендатору с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон (причем, сделать это возможно в любое время, вне зависимости от наличия оснований для расторжения договора в судебном порядке).
В случае отказа арендатора от подписания соглашения о расторжении/прекращении договора и возврата имущества по акту приема-передачи, одновременно при наличии оснований для расторжения договора, направить арендатору претензию с указанием причин и требованием расторгнуть договор (при этом соблюсти досудебный порядок - предложить устранить нарушения ст. 619 ГК).
При их неустранении - расторгать договор в судебном порядке.
Ярким образчиком договора аренды, заключенного в интересах арендодателя, с примерами отказа и расторжения договора, является договор аренды госимущества, с которым можно ознакомиться на сайте ГИС ТОРГИ.
#аренда #договор #расторжение #отказ #арендодатель #арендатор #внесудебный_порядок #анализ
