В прошлом материале рассказывал о странностях при учете Росреестром долей в праве собственности на здание.
Сегодня рассмотрим на практике одну из проблем, с которой реально столкнулись при оформлении участка под частью здания.
Ситуация не придумана. Это реальный случай из нашей практики.
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют собственники зданий, сооружений или помещений в них.
Клиент имеет в собственности часть жилого дома (квартиру № 4) с отдельным входом. Земельный участок под домом не сформирован. Хотя фактически клиент занимает участок, прилегающий к его части дома (6 соток с небольшим), как и другие собственники помещений в доме занимают свои участки. Все участки огорожены заборами.
Была сделана съемка участка и подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Далее клиент обратился в районную администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность и утверждении схемы расположения земельного участка.
Казалось бы, все просто должно решиться.
Однако, есть нюанс.
По документам собственность клиента на занимаемую им часть дома зарегистрирована не на отдельное помещение, а как долевая собственность 35/142 в праве на жилой дом.
И на этом основании администрация дает отказ в предоставлении участка. Дескать, одному участнику общей долевой собственности жилого дома не может быть предоставлен участок, должны обратиться все владельцы общей долевой собственности.
И формально администрация права.
Только администрация не учитывает, что в данном доме нет других участников долевой собственности, так как остальные три помещения в данном доме зарегистрированы как квартиры.
И только помещение нашего клиента по какой-то непонятной причине зарегистрировано не в виде квартиры, а как доля в праве на жилой дом. Хотя еще в техпаспорте от 2006 года указана как квартира № 4.
Ситуация ненормальная, однако, реальная.
Из-за этого администрация формально не может предоставить земельный участок нашему клиенту.
Сотрудники муниципальных органов руководствуются правилом «в любой неоднозначной ситуации пиши отказ» 😊 если суд признает отказ незаконным, то чиновнику не нужно будет брать на себя ответственность, а просто исполнить решение суда.
У гражданина, конечно, есть возможность обратиться за предоставлением земельного участка под всем зданием на основании п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в общую долевую собственность всех собственников помещений в здании или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Но данное положение закона применяется в случае невозможности раздела земельного участка. В нашем же случае есть возможность сформировать каждому собственнику отдельный земельный участок под принадлежащей ему частью здания плюс прилегающая территория.
Поэтому данный способ оставим на крайний случай.
Сначала попробуем в судебном порядке признать отказ администрации незаконным и обязать предоставить гражданину земельный участок под частью здания на том основании, что фактически гражданин занимает изолированную часть здания, которая по старым документам (договор передачи квартиры в собственность, свидетельство о государственной регистрации права, техпаспорт) является отдельным помещением – квартирой.
Как получим результат рассмотрения иска, обязательно сообщу читателям нашего канала.
Мы специализируемся на земельных вопросах, недвижимости, кадастровом учете. Обращайтесь – поможем.