Покупка квартиры по договору переуступки – популярный вариант приобретения недвижимости. Многие настороженно относятся к недвижимости на этапе «котлована» и ищут объекты на более поздних стадиях готовности. В материале подробно разберём, какие пункты должны быть в документе, плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке и на что обращать внимание во время сделки.
Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке
Если недвижимость ещё не введена в эксплуатацию, то при перепродаже оформляется переуступка прав требования. Переуступка – это сделка, по которой передаются права на квартиру в новостройке и обязательства по договору. Их предоставляет физическое или юридическое лицо, заключившее договор долевого участия. Проще говоря, переуступка прав на квартиру в новостройке – это смена дольщика.
Важно отметить, что по договору переуступки приобретается не сама квартира, а имущественное право не неё. Только после введения объекта в эксплуатацию можно требовать право собственности на недвижимость. Сама сделка называется цессией, продавец – цедентом, а покупатель – цессионарием.
В каких случаях используют этот вариант сделки?
Чаще всего договор переуступки заключается при передаче прав собственности и обязанностей при ДДУ. Но также встречаются случаи переуступки пая в жилищно-строительных кооперативах.
В данном случае пай – это денежный взнос в качестве оплаты недвижимости, которая строится ЖСК. При переуступке прав новый приобретатель пая становится членом ЖСК вместо предыдущего пайщика.
Чем цессия отличается от договора купли-продажи
По договору купли-продажи покупатель сразу получает готовую недвижимость и оформляет право собственности на неё, а продавец в свою очередь – деньги. Оформляя сделку переуступки покупатель получает лишь право требования на недвижимость, которого ещё нет, а в некоторых случаях и обязательство оплатить остаток взноса застройщику.
Плюсы и минусы такого варианта продажи:
У сделки переуступки есть свои преимущества и недостатки – как для продавца, так и для покупателя. Разберём подробнее каждый случай.
Для продавца
Плюсы:
Есть возможность относительно быстро заработать. После публикации проектной декларации заключить договор ДДУ, а на финальном этапе строительства переуступить права.
Минусы:
- В отличии от оформления других сделок, например, договора дарения или ДДУ, переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени. Необходимо общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр;
- Поскольку цессия – это сделка с недвижимостью с целью получения дохода, который облагается налогом и требует подачи декларации согласно 208 статье НК РФ.
Для покупателя
Плюсы:
- Есть возможность приобрести недвижимость дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. А если цеденту срочно нужны деньги, то можно купить квартиру дешевле, чем покупал он. Иногда разница в цене может доходить до 5-20%;
- После сдачи дома в эксплуатацию, можно заработать на перепродаже. В зависимости от ситуации на рынке и первоначальных инвестиций возможно продать квартиру с наценкой в 5-50%.
Минусы:
- При переуступке вы получаете только право требования на квартиру, а значит это некие риски: застройщик может обанкротиться или сильно затягивать сроки сдачи дома;
- Если не проверить все документы, можно купить право требования с неисполненными обязательствами или просрочкой выплат застройщику;
- Есть риск потерять инвестиции, если неправильно оформить договор в Росреестре, или стать жертвой «двойных продаж», если не зарегистрировать договор.
Подводные камни цессии
Есть несколько важных нюансов, которые стоит учесть при подготовке к сделке.
- Переуступка ипотечной квартиры. Подобная процедура в разы сложнее, чем переуступка квартиры, купленной за личные средства. Для начала необходимо получить согласие застройщика и банка;
- Если права на квартиру принадлежат несовершеннолетнему. В этом случае для оформления сделки обязательно получить разрешение от органов опеки. Законные представители несовершеннолетнего, родители или опекуны, будут подписывать цессию;
- Если при оформлении ДДУ использовался материнский капитал. Использование средств материнского капитала значительно усложняет процедуру сделки. В цессии должно быть прописано, что после сдачи объекта в эксплуатацию дети получат свои доли в собственность.
Подбор подходящей квартиры
При покупке квартиры стоит обратить внимание на:
- Репутацию застройщика;
- Причины продажи прав требования;
- Отзывы людей, которые уже приобретали недвижимость у этой компании.
Для покупки по договору цессии
Видовые апартаменты c 2-мя спальнями общей площадью 55 м² в комплексе Kazakov Grand Loft. Угловые апартаменты с готовой дизайнерской отделкой расположены на 8-м этаже в секции 1. А окна выходят на две стороны света.
Видовая квартира с 3-мя спальнями в комплексе небоскрёбов премиум-класса River Park Towers Кутузовский на набережной Москвы-реки. Из панорамных окон открывается живописный вид на Москву-реку и башни Москва-Сити.
Во сколько обойдётся сделка?
Покупатель должен уплатить государственную пошлину в размере 350 рублей. Для продавца налог при продаже квартиры по переуступке фиксированный – 13% от выручки. А вот сумма, которую цессионер заплатит – индивидуальна и зависит от требований цедента. Также застройщик может потребовать плату за переоформление ДДУ. Поэтому лучше заранее уточнить расценки за заключение договора – это может быть фиксированная сумма или процент от суммы сделки.
Рассмотрим на примере:
Даниил заключил ДДУ с застройщиком и заплатил ему 10 000 000 рублей. А через 2 года решил продать право требования уже за 13 000 000 рублей. В таком случае ему необходимо будет заплатить 13% с выручки – с 3 000 000 рублей. Сумма налога составит 390 000 рублей.
Пошаговая инструкция как купить квартиру по договору переуступки
Шаг 1. Проверить все документы
В начале необходимо убедиться, что у продавца имеются права по ДДУ. Для этого нужно сделать выписку из ЕГРН, где также будет информация о ДДУ и участниках долевого строительства. Помимо этого, стоит проверить платёжные поручения.
После – обязательно посмотреть документы застройщика: разрешение на строительство дома и проектную декларацию.
Шаг 2. Собрать необходимый пакет документов
Есть стандартный пакет, необходимый для заключения сделки. Однако каждый случай – индивидуален, поэтому стоит подробно изучить, какие именно нужны вам.
Шаг 3. Подписать договор
Цессия составляется в письменной форме, каждая из сторон сделки получает оригинал договора. При этом банк и застройщик могут себе запросить экземпляры, а один из оригиналов обязательно отправляется на хранение в Росреестр.
Оформлять новый ДДУ не требуется, права по нему переходят по договору переуступки.
Шаг 4. Зарегистрировать договор в Росреестре
Необходимо предоставить оригиналы документов. Как правило, в течение 7 рабочих дней Росреестр подтверждает, что в ДДУ внесены изменения.
Шаг 5. Рассчитаться по сделке
По закону все расчёты можно произвести до регистрации сделки, однако это не самый надёжный вариант. Дело в том, что до регистрации прав в Росреестре есть риск повторной уступки квартиры. Наиболее оптимальный вариант – выплатить деньги уже после регистрации договора.
Юридическая проверка
При подготовке сделки переуступки необходимо уделить особое внимание юридическим аспектам, в особенности – проверить застройщика и ДДУ.
Есть несколько способов проверить репутацию застройщика:
- Посмотреть на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве не находится ли компания застройщика на стадии банкротства;
- Проверить в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов не заведено ли на компанию застройщика уголовных дел. Обычно у больших компаний может быть много судебных дел, поэтому важно смотреть на суть – почему люди подают в суд, что требуют или какие решения вынесены по закрытым делам;
- Изучить проектную декларацию. Как правило, застройщики размещают этот документ на официальном сайте или предоставляют по запросу. В декларации стоит обратить внимание на сроки сдачи и характеристику квартиры и соотнести эту информацию с реальным положением дел;
- Почитать отзывы людей, которые уже покупали недвижимость у этого застройщика.
Пакет документов
Для оформления сделки необходимо собрать достаточно объёмный пакет документов.
От продавца нужно:
- все экземпляры подписанного договора переуступки права собственности;
- оригинал паспорта, если меняли фамилию нужно свидетельство о браке или другие подтверждающие документы;
- заявление – его готовят в МФЦ, участникам сделки нужно его только подписать;
- оригинал ДДУ с указанными данными продавца и особенностями сделки: обременениями, обязательствами и т.д. На договорах, которые были заключёны до 29 июня 2022 года, должен стоять штамп о регистрации в Росреестре;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре;
- акт сверки или справка об отсутствии долгов перед застройщиком;
- документы о полной оплате недвижимости, например, платежное поручение;
- согласие супруга правообладателя, если недвижимость покупалась в браке. Обязательно нотариально заверенное.
От покупателя нужно:
- оригинал паспорта;
- согласие супруга на покупку квартиры, особенно ипотечной;
- документы об ипотеке, если оформляете кредит на покупку. В некоторых случаях может потребоваться доверенность или согласие опеки, например, когда один из участников представляет интересы несовершеннолетнего или недееспособного человека.
Заключение договора
Цессия составляется в письменной форме, в ней обязательно должно быть указано следующее:
- дата и город заключения;
- паспортные данные и адреса участников сделки;
- сведения о заключённом ДДУ: порядковый номер, дата подписания и основные сведения о сторонах;
- адрес расположения и технические характеристики недвижимости;
- оценка права требования, то есть сумма, которую получит продавец;
- порядок расчёта и реквизиты, как правило, оплата происходит после регистрации договора в Росреестре;
- перечень документов, которые продавец передаст покупателю, например, основной ДДУ и первичные документы об оплате;
- права и обязанности обеих сторон по договору;
- подписи участников сделки с расшифровкой.
Важно: если у вас есть письменное согласие от компании застройщика на переуступку прав, стоит прописать в документе её ответственность перед дольщиком. Проще говоря, необходимо перенести обязанности застройщика из ДДУ в цессию. В таком случае новый владелец сможет потребовать неустойку в случае срыва сроков строительства.
Передача денежных средств
Есть несколько способов передачи денег: нaличный pacчёт, через банковскую ячейку или aккpeдитив. Наиболее безопасная и защищённая форма расчётов для обеих сторон – аккредитив. Это своего рода гарантия от банка, что продавец получит платёж, если выполнит определённые условия сделки.
Это работает так: покупатель открывает счёт, кладёт на него деньги и просит банк оформить на него аккредитив. В свою очередь банк выпускает аккредитив, где указывает условия, на которых продавец получит деньги. До окончания сделки и выполнения условий продавцом деньги заблокированы банком. Для более безопасного расчёта лучше всего применять безотзывный аккредитив. Это означает, что без согласия продавца покупатель не сможет отозвать аккредитив и забрать деньги.
Регистрация договора в Росреестре
Подать заявление на регистрацию договора о переуступке прав требований ДДУ можно лично, в центрах «Мои Документы» или почтой в столичный Росреестр.
Перечень необходимых документов:
- заявление о регистрации договора уступки;
- оригиналы паспортов; договор об уступке прав требований по ДДУ – не менее 2-х экземпляров;
- если обращаетесь через представителя, требуется нотариальная доверенность от всех сторон;
- справка от банка или компании застройщика о полной или частичной уплате цены ДДУ цедентом застройщику: с прописанным размером и сроках внесения платежей;
- оригинал зарегистрированного ДДУ со всеми приложениями и изменениями;
- квитанция об оплате госпошлины.
Срок предоставления услуги – 7 рабочих дней при подаче лично и 9 – при подаче через многофункциональный центр.
Регистрация права собственности на квартиру
После регистрации договора переуступки прав необходимо дождаться ввода дома в эксплуатацию. Как только подписан акт приёма-передачи квартиры и получена заверенная копия разрешения на ввод в эксплуатацию – можно подавать заявление на регистрацию права собственности.
Срок предоставления услуги – 10 рабочих дней.
Заключение
Наши брокеры готовы сопровождать вас на всех этапах покупки новостройки: от выбора объекта до оформления документов. Позвоните или напишите по номеру +7 (499) 681-74-01. Наши специалисты свяжутся с вами в течение нескольких минут и ответят на все ваши вопросы.