При заключении сделок с недвижимостью передаются весьма крупные денежные суммы. Поэтому, чтобы минимизировать для себя риски, покупателю нужно тщательно проверить все документы, относящиеся к выбранному им объекту недвижимости, до подписания договора и передачи денег.
В первую очередь — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (ст. 62 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Существует несколько видов таких выписок — разберем, какие из них стоит проверить будущему покупателю недвижимости.
1. Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
Это основная выписка, которая содержит набор ключевых сведений о недвижимом имуществе. Из нее, в частности, можно узнать:
- кто является собственником объекта недвижимости.
Но здесь следует учитывать, что с 1 марта 2023 года выписка с Ф.И.О. и датой рождения собственника по общему правилу предоставляется третьим лицам только самим собственником или с его согласия — если он подаст в Росреестр заявление о предоставлении доступа к его персональным данным третьим лицам (Федеральный закон от 14 июля 2022 г. №266-ФЗ).
Подписчикам моего канала на платформе Boosty доступна подробная инструкция о том, как теперь можно получить выписку из ЕГРН с персональными данными собственника недвижимости (на основе официальных разъяснений от Росреестра и Министерства юстиции РФ);
- зарегистрированы ли какие-то обременения в отношении выбранного объекта недвижимости (арест, залог или другие права третьих лиц);
- есть ли заявленные кем-то в судебном порядке претензии в отношении объекта.
Также в выписке указываются: кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, кадастровая стоимость и план объекта недвижимости.
2. Выписка об объекте недвижимости
Это более полная выписка (по сравнению с предыдущей): помимо тех сведений, которые содержатся в выписке об основных характеристиках и правах на объект недвижимости, здесь отражается также информация о координатах точек контура объекта, о том, попадает ли земельный участок в границы охранной зоны или зоны с особыми условиями использования территории, включена ли недвижимость в реестр объектов культурного наследия, есть ли в отношении объекта права, которые возникли до 31 января 1998 года (т. е. до введения ЕГРН).
3. Выписка о переходе прав на объект недвижимости
В этом документе содержится информация как о действующем собственнике объекта, так и о предыдущих его владельцах — с указанием даты, когда был зарегистрирован переход права к каждому из них.
Проверка этой выписки позволит будущему покупателю оценить степень вероятности отмены сделки: чем чаще переходил объект недвижимости от одного собственника к другому, тем такой риск выше.
С учетом новых правил об обезличивании выписки из ЕГРН, персональные данные текущего владельца недвижимости и его предшественников можно узнать лишь при условии, что действующий собственник подал в Росреестр заявление об открытии сведений о себе для третьих лиц.
4. Выписка о содержании правоустанавливающих документов
Такая выписка предоставляется только по запросу собственника объекта недвижимости. Она может понадобиться в том случае, если у него не сохранился оригинал документа, на основании которого к нему перешло право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.). В выписке содержатся реквизиты такого документа и его краткое содержание.
5. Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве
Этот документ важен для тех, кто планирует купить квартиру в строящемся доме: из выписки можно узнать, кому принадлежит земельный участок, выделенный под строительство жилого дома, о количестве участников долевого строительства и уже проданных квартир в доме.