Сдача квартиры в аренду в Турции и, в частности, в Стамбуле имеет свои особенности. В этом вопросе не стоит опираться на свой российский опыт, а лучше изучить рынок и понять все плюсы и минусы данного вида инвестиций.
Как опытный специалист в этом деле, я бы хотела рассказать вам о важных моментах, которых нужно придерживаться при сдаче жилья.
Что вы должны знать, чтобы сдавать квартиру в аренду в Турции?
Правило 1. Частные лица не могут сдавать квартиру в аренду посуточно.
Закон от 22 января 2017 года постановил, что жилье посуточно может сдавать исключительно юридическое лицо, которое имеет лицензию на осуществление этого вида деятельности. Для этого нужно:
- зарегистрировать юр.лицо;
- иметь ВНЖ;
- оформить лицензию. Сделать это не так просто, как может показаться на первый взгляд. Поэтому многие собственники не оформляют лицензию, а начинают сотрудничать с агентствами по продаже недвижимости;
- получить ИНН;
- встать на учет в полицейском участке своего района. Там работники полиции дадут вам ключ от входа в систему, в которую вы будете обязаны вносить декларацию о личностях всех квартиросъемщиков, в том числе и несовершеннолетних.
Также дом, в котором вы намереваетесь сдавать апартаменты, должен подходить под краткосрочный тип аренды, управляться лицензированной компанией и иметь: Genel Iskan, не менее 30 спален, современную круглосуточную систему видеонаблюдения, пожарную лестницу, охранника в ночное время суток.
Если вы интересуетесь зарубежным рынком недвижимости, приглашаю вас в свой телеграм-канал, где я делюсь ценной информацией по инвестированию, делюсь с подписчиками лучшими объектами, провожу аналитику и пишу прогнозы!
Правило 2. Для сдачи апартаментов в долгосрочную аренду вам необходимо:
- составить с арендатором нотариальный договор сроком не менее 6 месяцев;
- зафиксировать всех жильцов в Nüfus Müdürlüğü.
Правило 3. Возьмите “эвакуационное письмо” (tahliye taahhutnamesi)
с арендатора
Это даже не правило, а, скорее, личная рекомендация. Чтобы человек по окончанию срока точно выехал из вашей квартиры, при заключении договора об аренде составьте с арендатором эвакуационное письмо. В противном случае можно наткнуться на нечестных граждан, которые не захотят покидать жилплощадь.
Правило 4. По действующему до июля 2023 года закону, вы не имеете права поднимать арендную плату более, чем на 25% в год.
Правило 5. Одна недвижимость – один ВНЖ.
Это означает, что получить вид на жительство с помощью конкретного объекта недвижимости можно только один раз. То есть, если вы купили квартиру и благодаря ей получили ВНЖ, то оформить ВНЖ по аренде другим людям уже будет нельзя.
Правило 6. Сдавать квартиру в долгосрочную аренду можно самостоятельно или через риелторское агентство.
Агентства очень удобны и практичны: именно они занимаются поиском постояльцев и взаимодействуют с ними на протяжении всего срока аренды. От арендодателя ничего не требуется, кроме присутствия на подписании договора или оформлении доверенности на эти действия.
Правило 7. Учитывайте возможности жилых комплексов.
Современные ЖК Турции – это удобство уровня 5+. Сдавать жилье в них проще, но и платить за их обслуживание придется больше. В Турции оплата всех коммунальных платежей возлагается на арендатора, поэтому, при сдаче в аренду важно предупредить о планируемых расходах.
Правило 8. Возьмите с арендатора депозит на случай порчи имущества.
В Турции он составляет 2 месяца аренды.
Что влияет на стоимость аренды?
Цена ежемесячного платежа – совокупность множества факторов:
- рыночной стоимости аренды;
- спроса;
- региона, его инфраструктуры и транспортной доступности;
- класса и инфраструктуры дома;
- количества комнат;
- ремонта;
- наличия балкона / террасы;
- близости к морю / центру / важным культурным местам.
Средняя величина дохода от краткосрочной аренды в Турции составляет 5-9 процентов. Она будет зависеть от стоимости объекта, ежемесячной арендной платы, расходов (обслуживание, налоги, страховка).
В Турции коммунальные платежи оплачивает арендатор, он сам заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, поэтому арендодатель получает чистую прибыль от аренды без расходов на содержание жилья.
Важно понимать, что максимальная прибыль возможна, если вы самостоятельно управляете арендой, а не доверяете ее управляющим компаниям, которые за свою работу тоже берут процент.
20 % от аренды берет управляющая компания, если квартира отдается в управление. Если сдается в долгосрок через риэлтора, арендодатель ничего не платит, комиссия в размере 1 месячного платежа берется с арендатора.
Также квартира может сдаваться в пул в управление. Это называется гарантированная аренда. Подписывая договор с управляющей компанией, вы получаете фиксированный процент ежемесячно, но обязуетесь на определенный срок не претендовать на пользование квартирой.
А еще, в отличие от России, квартиры в Турции сдаются в таком же виде, в котором ее передал застройщик, т.е. без мебели и практически пустой.
Необходимую мебель покупают сами арендаторы, а после истечения срока аренды — забирают ее с собой. Поэтому арендодателю не нужно тратить свои денежные средства на шкафы, тумбы и т.д.
При долгосрочной аренды вы можете претендовать на 4-5% в год. Сейчас наблюдается уверенное повышение цен на жилье, поэтому я уверена, что и годовой доход арендодателей тоже будет расти.
Подготовка апартаментов к сдаче жилья
Всем своим клиентам, которые приобретают недвижимость под сдачу в аренду, я всегда рекомендую адекватно отнестись к этому процессу.
Что я имею ввиду? Например, не придерживаться правила “Чем хуже ремонт, тем лучше. Все равно арендаторы меняются и портят квартиру”. Такой подход притянет к вам людей с соответствующими негативными качествами по отношению к чужому имуществу.
Я ни в коем случае не призываю вас делать дорогостоящий ремонт, а потом сдавать квартиру за копейки. Напротив, важно соблюсти баланс.
Создать уют в квартире можно и бюджетными способами:
- приобрести качественную кровать и матрас;
- заменить все сломанные части интерьера. При этом, они не обязательно должны быть новыми. Очень много хороших товаров продается “с рук”;
- проверить наличие розеток в нужных местах;
- уделить внимание мелким деталям: количеству полок, крючков, места для хранения.
Когда я сдаю свои квартиры под аренду, то мне самой очень хочется чтобы квартира произвела на арендатора приятное впечатление.
Обычно я оставляю в квартире комплименты: наполняю вазу с фруктами, покупаю на первый месяц бытовые товары (мыло, средство для мытья посуды, порошок, таблетки для посудомойки), пишу приветственное письмо с правилами моего дома и использованием техники.
Все эти мелочи положительно сказываются на ваших отношениях с арендатором, а у арендатора вызывают бережное отношение к квартире.
Штрафы за нелегальную деятельность
Как вы могли заметить, в отличие от России, сдача квартир в Турции строго регулируется и регламентируется законом. Если вы – физическое лицо и при этом занимаетесь сдачей краткосрочной аренды, то первичные штрафные санкции обойдутся вам в 3000 долларов.
При повторном нарушении сумма будет увеличиваться. На третий раз вам может грозить тюремное заключение
Если у юридического лица имеется лицензия на сдачу апартаментов, но при этом в квартире зарегистрированы не все жильцы, то штраф составит тысяч лир за каждого невписанного арендатора.
Материал получился достаточно объемным и исчерпывающим. Если у вас остались какие-то вопросы, то пишите в комментариях, я с удовольствием на них отвечу!
Для любителей Турции и тех, кто планирует или уже ведет инвестиционную деятельность в республике, я создала Telegram-канал. Там – мой личный опыт в инвестициях, обзоры объектов недвижимости, еженедельные дайджесты и полезные видео. Заходите, учитесь и выгодно инвестируйте!
