На месте бывшего микрорайона Кызыла, прозванного людьми «Шанхаем», уже начато строительство первых домов будущего квартала микрорайона «Мөңгүн». Определённо, молва опережает темпы стройки, в соцсетях давно обсуждают космическую стоимость квартир в «Мөңгүне», активность риелторов, бронирующих жилье в будущих новостройках.
Назрела необходимость получить информацию из первых уст. Итак, о проекте нового микрорайона комплексной застройки территорий в рамках программы «Жилье и городская среда», расскажут генеральный директор хакасской компании «Трансстрой» Владислав Андриянов и заместитель председателя правительства РТ Александр Брокерт.
О проектах комплексной застройки
В республике вплоть до 19 года существовал серьёзный дефицит энергомощностей. Поэтому о крупных комплексных стройках мечтать не приходилось. Фактически ситуация была такая: дом снесли, на его месте на те же мощности строили новый. После реконструкции Кызылской ТЭЦ мы получили дополнительные энергомощности и задумались о необходимости развивать комплексную застройку. В это же время на федеральном уровне Туве утвердили индивидуальную программу социально-экономического развития. Половина средств, которые в первый год выделили субъекту, были вложены в развитие жилищного строительства региона.
Как рассказал журналистам Александр Брокерт, сразу приступили к проекту планировок нескольких микрорайонов: «Преображенский» в пгт. Каа-Хем, «Спутник», «Полигонный», «Иркутский», чуть позже появился проект «Радиостанция», микрорайоны в Сук-Паке и Хову-Аксы. Инвесторов на тот момент не было. Строительство здесь оценивалось как рискованное. Но все же с появлением первых новостроек застройщики из других регионов стали рассматривать имеющиеся перспективные площадки, тот же «Шанхай». «По стечению обстоятельств в этот период мы встретились с Владиславом Андрияновым, который проявил интерес и предложил сам спроектировать проект комплексной застройки», - поделился Александр Владимирович.
С участием средств будущих собственников строительство в Туве сегодня ведут специализированные застройщики «Восток», «Энергострой», «Новый город» и строительная компания «Азимут». В 2022 году из построенных с участием дольщиков многоквартирников в Кызыле были введены в эксплуатацию 5: по улицам Суворова и Олега Саган-оола, а также в микрорайоне «Спутник». К слову, за исключением «Азимута», все застройщики местные.
Микрорайон "Мөңгүн" – предлагаем комфортное качество жизни
В этом году к четвёрке работающих компаний прибавился специализированный застройщик «Управляющая компания «Трансстрой», который приступил к возведению четырёх многоквартирных домов первой очереди в жилом комплексе «Мөңгүн».
Часто жители города, проживая в одном микрорайоне, возят детей в школу на другой его конец, секции находится тоже далеко от дома. Такие неудобства влияют на качество жизни человека. Как раз комплексный подход застройки территории поможет их избежать, ведь это создание разного вида увязанных друг с другом объектов, создаёт комфортную среду для жителей этого район.
Микрорайон «Мөңгүн»: площадь участка - 19-20 га. Количество квартир: 3555. Количество жителей: 5600. Количество подземных парковок: 150 м/м. Количество наземных парковок: 645 м/м
Как уточнил Владислав Андриянов, который тоже родом из Тувы, при проектировании они постарались площадь в 20 Га максимально насытить инфраструктурными объектами, упростить пешеходные связи, сделать действительно безбарьерную среду. «Комфорт зависит даже от таких мелочей, как отсутствие бордюров во дворах. Мы решили не делать цокольных этажей, чтобы не размещать в них коммерческие объекты, которые неудобны и за собой влекут необходимость поднятия первых этажей. Соответственно, вход в дом будет через высокое крыльцо, и некрасивая «кишка» пандуса. Даже человеку без проблем со здоровьем нет необходимости преодолевать препятствия, скажем, в девять ступенек, это, может, и несложно, но всё познаётся в сравнении».
Любые мелочи важны, начиная от отсутствия парковок во дворе. Мы уже привыкли к дворовым территориям, оккупированным машинами. Детям отводится закуток-площадка, где они играть спокойно не могут. В «Мөңгүне» убрали паркинг на наружную сторону домов, закрыли территорию для жителей двора, чтобы они могли не беспокоиться за безопасность ребятишек, заменили асфальт тактильно приятным резиновым покрытием и брусчаткой.
Школы и сады предусмотрены
Жилой комплекс призван сформировать новые стандарты жилищного строительства в Туве. Современная архитектура, не теряющая связи с национальными корнями, прогрессивные подходы к благоустройству и обеспечению общественной безопасности, самодостаточная инфраструктура — коммерческие объекты и социальные. Каждый вид услуг должен присутствовать. Застройщик планирует продавать предпринимателям помещения исключительно по целевым направлениям: кафе, салоны сотовой связи, образовательные учреждения, аптеки — всё, что нужно человеку в ежедневной жизни.
Внутри комплекса будут построены детские сады и средняя образовательная школа, предусмотрены помещения для магазинов и предприятий сферы услуг, а также участковый пункт полиции.
Как отметил Александр Брокерт, внутренняя инфраструктура микрорайона подразумевает и создание рабочих мест. Если этого не будет, то опять возникнет проблема перегруженного транспорта. Вспомним, как весь наш пгт. Каа-Хем, так же как и Сук-Пак, утром едет в центр на работу, вечером — домой. Соответственно, приходиться предусматривать средства на расширение дорог, дополнительный общественный транспорт.
Масштабный проект стал возможен при содействии власти и бизнеса. Казалось бы, после сноса старых деревянных двухэтажек можно было приступать к строительству. Но на пути встали жители-призраки и дома-призраки. «Столько обременений: человек давно не живёт, а на нем числятся пять-шесть кредитов, арестов, невозможно земельный участок передать. Самое сложное было победить все эту бюрократию. Сейчас полностью земельный участок отдан инвестору под 2%, то есть не надо тратить деньги на выкуп, платить аренду.
Также застройщику не придётся брать коммерческие кредиты на создание инженерной инфраструктуры, так как региону на эти цели был выделен инфраструктурный бюджетный кредит в размере 300 миллионов рублей — те деньги, которые не войдут в себестоимость квартир .
Почему дороже, чем в Абакане?
Блок вопросов представителей местных СМИ, конечно, коснулся самой животрепещущей темы — квадратуры будущих квартир и их стоимости, которая, увы, не совпала с ожиданиями многих граждан. «Дороже, чем в Абакане!» - возмущались пользователи соцсетей.
Ну, тут как раз понятно, что и стройматериалы дальше везти, и, как отметил Александр Брокерт, все забывают, что Тува — сейсмичный регион, что влечёт дополнительные издержки при проектировании. А это в два раза больше арматуры, бетона, цемента. Помимо этого, мы стоим на пороге инфляционных подорожаний в первую очередь, строительных материалов на 10- 20%, а бетон в Туве ровно в два раза дороже, чем в Абакане.
Гендиректор «Трансстроя» Владислав Андриянов рассказал, что диапазон цен на сами квартиры большой, но варианты квартир разные. «Появилась откуда-то цифра 170 тысяч за квадратный метр, что, безусловно, не соответствует действительности. Для примера, на сегодня человек может купить 3-комнатную квартиру, площадью 74 кв. м, в одном из домов, которые строит компания в микрорайоне «Мөңгүн», от 105 тысяч за кв. метр, 2-комнатную в районе 50 кв. метров – от 110, однокомнатную, площадью 32 кв. метра, от 118 тысяч за метр.
Есть нюансы, влияющие на цену, такие как этажность, вид из окна, уровень отделки, он тоже значительно влияет на стоимость. Человек решает, стоит ему за этаж и вид из окна переплачивать, или уложиться в бюджет и купить трёхкомнатную за 105 тысяч за кв. метр. «Мы заявляем о том, что у нас будут премиальные входные двери квартир, улучшенная отделка мест общего пользования, установлены видеокамеры. Внедрена система управления доступом, потому что жители будут заходить по чипу. Планируется установка и внедрение мобильного приложения для управляющих компаний, для того чтобы жителям было удобно контролировать коммунальные расходы», - пояснил Владислав Андриянов.
Продаём не просто квартиры, а образ жизни
Комплексная застройка даёт возможность сделать проект лучше, но и несёт дополнительные затраты: к примеру, по проектированию территории, снятию обременений с участка, вынос старых инженерных сетей, в том числе, неучтённых. «Нас пытаются сравнить с застройщиком, возводящим, к примеру, на 1 гектаре дом. Это некорректно, так как стройки несопоставимые, как и расходы. В микрорайоне большой объем благоустройства общественных пространств. Для понимания: сметная стоимость обычного фронта работ по благоустройству составляет 3%, то у нас примерный расчёт 7,5%, это ближе к миллиарду. Все это закладывается в себестоимость квартир. И это главный момент», - пояснил Владислав Андриянов.
Площадь в том числе вокруг домов также будет благоустроена. Компанией запланирован большой пешеходный бульвар вдоль улицы Кечил-оола, разумеется, с освещением, парковками, премиальной брусчаткой, объёмными архитектурными фасадами, дополнительными элементами малых архитектурных форм, горизонтальной системой развода инженерных систем холодного и горячего водоснабжения. То есть будут применяться дорогие технологии, направленные на комфортное проживание. Материал стен: трёхслойная конструкция с повышенной теплозащитой: из несущих железобетонных панелей с утеплением и декоративной штукатуркой.
«Одним словом, человек покупает не четыре стены в микрорайоне «Мөңгүн», а новый образ жизни», - резюмировал генеральный директор.
Срок сдачи
Сдача первой очереди восьми, шести и девятиэтажных домов намечена на II квартал 2025 года. Застройка будет идти по кварталам, один квартал будет состоять из 4 домов. Квартал №9 — это первый, с которого начал застройщик, потом 10-ый квартал — ещё четыре дома. И вся инфраструктура социальная — аптека, сервисно-бытовые услуги и прочее — будет строиться параллельно, с вводом жилых домов.
Как сообщает компания «Трансстрой», по предварительным расчётам, в районе «Мөңгүн» будут жить порядка шести тысяч человек. Всего на территории ЖК планируется строительство 37 многоквартирных домов разной этажности. Объем инвестиций, которые пойдут на создание микрорайона будущего, составят 18 миллиардов рублей.
«Мы внедряем цифровую платформу по продаже квартир. То есть полностью сделку — от заявки до регистрации — можно осуществить онлайн, не надо даже в офис приезжать», - рассказал Владислав Андриянов.
Сделать такое жилье доступным для граждан поможет льготная ипотека. Как сообщил Александр Брокерт, все решения по специальной ипотечной программе Тувы, в рамках которой жители смогут оформить кредит на покупку квартиры в новостройках по ставке до 2% , приняты, договорённости достигнуты, осталось Минфину и Минстрою России решить, как будет осуществляться финансирование проекта из федерального бюджета. «Напоминаю, что в регионе действуют также семейная ипотека, программа «Жилье для молодых семей», они все работают», - напомнил зампред правительства Тувы.
О риэлторах, отделке и квартирах-студиях
Жители республики уже начали заключать договоры долевого участия с новым застройщиком. Первый такой договор на квартиру в 6-этажном жилом доме общей площадью 2424 кв.м был зарегистрирован 9 февраля, сообщает «Управляющая компания «Трансстрой».
- Цены, которые вы озвучили, касаются квартир с черновой отделкой, то есть собственникам нового жилья предстоит ещё косметический ремонт? И какова этажность домов?
- Стоимость квартир включают чистовую отделку. Это полностью готовые поверхности под покрытие, стены под обои, покраску, стяжка для ламината, линолеума, человек сам на свой вкус принимает интерьерные решения и никакой черновой работы. В ближайшее время мы запускаем акцию: разрабатываем индивидуальные дизайн-проекты в стоимость будут входить отделочные пакеты – предложения. Думаю, покупатели оценят.
70% каждого дома занимают 2- и 3-комнатные квартиры. Это не правда, что у нас всего три вида планировок предусмотрено. Квартирограмму микрорайона прорабатывали серьёзно, общались с риелторами местными, узнавали запросы, предусмотрели трёшки-студии для молодых семей, есть 10 квартир самых маленьких — 26 кв. метров. Эти студии изначально предусматривали как возможность объединения с соседними квартирами.
Типология квартир будет в дальнейшем расширяться. Сейчас в двух кварталах строим дома одного типа. К концу года будет ещё один квартал, там предусмотрены проектом дома другого типа, другие планировки, будут подземные парковки — разнообразие большое, в том числе, и по стоимости.
По этажности применили 6 и 9 этажей - сейсмика даёт знать о себе.
- Каков процент социального жилья в новом микрорайоне?
- Мы несём обязательства, под программу переселения республике мы передадим небольшое количество квартир — 5-6, остальное жилье коммерческое.
- Уже поступают предложения по продаже и бронированию квартир в «Мөңгүне» от риэлторов. Есть ли возможность купить квартиру напрямую у застройщика?
- Безусловно, можно. Но на самом деле практика работы застройщика с риелторами весьма распространённая, это цивилизованный механизм. Мы не можем охватить всех потенциальных покупателей, водить их на объект. Риелторы, по сути, — тоже наш отдел продаж. В ближайшее время проведём с ними встречу, чтобы они точнее доносили информацию до людей. Хотел обратить внимание на бронирование за деньги квартир в нашем микрорайоне. Мы категорически против этого. Никогда не берём денег за бронирование. Все это делается онлайн через сайт компании. В соцсетях видел, пишут, что некто представляется эксклюзивным представителем «Трансстроя». На самом деле, мы работаем со всеми риелторами, каких-либо специальных договоров с агентствами не заключаем.
- По поводу завершения строительства домов первой очереди вопрос такой: люди хотели бы от застройщика услышать, какие гарантии получает будущий владелец жилья в микрорайоне «Мөңгүн»?
- В настоящее время ФЗ 214 даёт исчерпывающие гарантии достройки объекта, все продажи, которые мы ведём по объекту, все деньги дольщиков поступают на эскроу-счета банка, где аккумулируются, у застройщика к ним нет доступа. Средства мы получаем, только завершив строительство, мы заинтересованы в том, чтобы закончить объект. Страх дольщиков сегодня — это фантомный страх, закон пробелы устранил.
- Проценты по ипотеке растут, можно ли без первоначального взноса в новом микрорайоне купить квартиру?
- Действительно, процентные ставки по ипотеке растут, регион ждёт, когда Минстрой и Дом РФ решат все вопросы по льготной ипотеке для жителей Тувы. Первоначальный взнос всегда был, он приемлем, по льготной ипотеке этот взнос будет составлять 15%.
Условия банков, ипотечных программ или детали стоимости и квадратуры, очень рекомендуем обращаться за информацией в официальные источники, не искать ответы в комментариях.
Мы — публичная компания, зайдите на наш сайт, откройте «шахматку» с ценами и квартирами. Если у вас есть вопросы, не устраивает коридор вашей будущей квартиры, например, мы работаем индивидуально, попробуем решить.
Н. Черноусова
