«Допустим, мы умалчивали, недоговаривали. Но лжи, как таковой, не было», — фраза, которая как нельзя лучше описывает застройщиков. Чтобы не разочароваться, лучше не быть очарованными с самого начала и объективно смотреть на предложения девелоперов: не скрывается ли за красивым фантиком пустышка? Не пытаются ли вам продать по скидке квартиру, у которой больше недостатков, чем достоинств? И как не попасть на маркетинговую удочку? Руководитель Юго-Восточного офиса Vysotsky Estate Мария Ганчева собрала для вас уловки застройщиков, которые помогают им продавать недвижимость по цене в два, а то и в три раза дороже.
МАНИПУЛЯЦИИ С ХАРАКТЕРИСТИКАМИ
Яркая упаковка
Большинство из нас выбирает глазами. Но как оценить и выбрать то, чего пока не существует? Продажи квартир зачастую начинаются ещё на этапе котлована, а значит, вы покупаете «кота в мешке» — то, чего в реальности нет. И при выборе квартиры приходится опираться на рендеры — это такие реалистичные картинки будущего дома, которые застройщик публикует на сайте проекта и в соцсетях. И чем красочнее и качественнее прорисованы детали проекта, тем больше потенциальному покупателю хочется стать частью такого комплекса.
Разумеется, если сравнивать между собой качественно прорисованные 3D-визуализации и неприглядные фотографии со строительной площадки, то выбор очевиден. Поэтому вдвойне обидно, когда на деле оказывается, что вместо изображенного на рендере уютного двора рядом высятся многоэтажки или проходит дорога, а вместо густого парка рядом с домами растут три одиноких деревца.
Девелоперы утверждают, что 90% рендеров правдивы. Но всегда можно попасть в другие 10% и полностью разочароваться в новом доме ещё до переезда в него.
К сожалению, выяснить, как именно будет выглядеть ваш дом в финале, невозможно. Но вы можете на этапе выбора квартир выяснить, насколько с вами честен застройщик. Посмотрите, совпадает ли то, что он изображает, с тем, что окружает комплекс. И если это не первый проект застройщика, сравните рендеры и фотографии уже завершенного проекта.
Красивые обещания
Обещать — не значит сделать. Это то, чем грешат почти все застройщики. Касается это и квартир, и инфраструктуры. Обещали установить качественные бесшумные иностранные лифты — на деле весь дом слышит, с каким грохотом лифт ходит вверх-вниз или же «бесшумно» простаивает из-за поломки. Обещали современную детскую площадку — в итоге дети катаются на единственной во дворе горке. Говорили, что в холле распишут стены и установят мебель в местах ожидания, а в результате даже коридоры не дотягивают до обещанного и выглядят уныло. И, к сожалению, часто застройщик не просто не выполняет обещания в полном объеме, а не выполняет их вообще.
Поэтому перед покупкой стоит выяснить у жильцов других проектов этого застройщика (если они есть), построены ли обещанные детсады и есть ли места на парковке, о чём уверенно заявляет застройщик в своей рекламе.
«Всего 10 минут до метро»…
...которые легко превращаются в час. Очень часто застройщик, говоря о транспортной доступности, сильно приукрашивает цифры. Либо расчёт близости ведёт от самого ближайшего к метро дома, а на деле выясняется, что дорога занимает на порядок больше времени.
Или же заявляет о близости к метро, когда строительство новой станции в этом районе лишь в планах. При этом открытие станции метро, МЦД или линии скоростного трамвая рядом с жилым комплексом всегда способствует росту стоимости и спроса на недвижимость. А в результате, заплатив за квартиру, вы переезжаете в новый жилой комплекс и ещё несколько лет ждете открытия метро, стоя в длинных очередях на маршрутку.
Совет:
ещё на этапе выбора проверьте транспортную доступность самостоятельно и не в выходные дни, а в час пик, чтобы убедиться, сколько времени реально вам потребуется, чтобы добраться от дома до работы. И заодно проверьте, есть ли места на парковках.
«Резиновые» сроки
Некоторые застройщики ещё на этапе начала строительства знают, что не достроят дом в срок и будут переносить сроки сдачи. Вот только жильцы об этом не догадываются и покупают квартиры, надеясь на порядочность застройщика. В итоге сроки переносятся, а будущим жильцам приходится полгода-год снимать квартиру и работать на двух работах, чтобы покрывать и аренду, и ипотеку.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, проверяйте застройщика «на честность» по сдаче других его проектов. Не забывайте, что при переносе сроков сдачи застройщик должен уведомить вас не позднее, чем за два месяца. В противном случае можно требовать неустойку.
Инфраструктура, которой нет
Вспомните большинство сайтов жилых комплексов. Часто застройщик заверяет о наличии на территории социальной инфраструктуры — школы, детского сада, поликлиники. И звучит это так, словно всё уже работает. Но в реальности социальная инфраструктура даже не начала строиться. И может случиться так, что к моменту открытия долгожданного детского сада ваш новорожденный ребёнок уже отправится в школу. Особенно это актуально для новых жилых комплексов, где стройка только начинается. А к завершению проекта вдруг выясняется, что финансирования не хватает, и жители просят муниципальные власти достроить инфраструктуру за жадными застройщиками.
Решение:
выясните, что из заявленной инфраструктуры уже введено в строй или на какой стадии строительства находится. А также будет ли инфраструктура государственной или частной.
«Квартиры с видом»… в никуда
Ещё вчера вы покупали квартиру с видом на лес, а уже сегодня лес вырубают или же рядом начинают строить дом, который загородит весь вид. К сожалению, застройщик не несёт ответственности за пределами своего жилого комплекса. И даже если он знает о планах строительства по соседству другого комплекса, он вряд ли об этом вам расскажет — отделу продаж это не выгодно.
Поэтому перед покупкой изучайте информацию самостоятельно. Например, для жителей Подмосковья даже появились отдельные сервисы, которые позволяют узнать, что строится рядом.
«Подмена» отделки
Многие застройщики хитрят и используют более качественные материалы при отделке демонстрационных квартир или шоурумов, а при сдаче квартир выясняется, что в отделке использовались более дешёвые аналоги.
Перед покупкой и заключением договора уточняйте и проверяйте, соответствуют ли демонстрационные материалы тем, что вы получите в итоге.
МАНИПУЛЯЦИИ С ПЛАНИРОВКАМИ
Не совпадает метраж
Метраж квартиры на финале строительства может не совпасть с тем, что вы ожидали и за что платили. Такое случается, поскольку строительные размеры определяются по осям, а БТИ измеряет фактические от стены до стены уже после сдачи квартиры. Но выяснить реальные площади до финала строительства невозможно — на площадку посторонних не пускают. В результате вы можете получиться квартиру меньшей или большей площади. В случае, если ваша квартира окажется больше проектной, вам придётся доплатить. Если такое происходит, стоит ещё раз провести замеры самостоятельно и при несовпадении данных пригласить профильную компанию, что позволит исключить переплату за якобы «лишние» метры.
Перед покупкой проверьте договор долевого участия. Если в нём есть пункт о взаиморасчетах при приёмке квартиры в случае отличия фактической площади от проектной, то желательно, чтобы в договоре значились конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и не будет меняться конечная стоимость.
Нечестные «квадраты»
Есть такие ушлые застройщики, которые включают в общую площадь квартиры балкон, лоджию или террасу. И в результате вы получаете не заявленную квартиру в 80 м², а «чистые» 60 «квадратов». И 20 м² уходит на лоджии и террасы.
С террасами всё ещё интереснее. Кто не хочет квартиру с террасой и выходом на крышу? А вы готовы переплатить за это парочку сотен тысяч рублей? «Квартира с террасой» звучит хорошо, а на деле — зимой холодно, летом невыносимо жарко. И это если ещё нигде не протекает. Квартиры с террасами — вариант интересный, но в нашем климате наслаждаться этим преимуществом доведётся лишь пару месяцев в году.
Первый этаж: как заработать
Квартиры на первых этажах всегда продаются дешевле. Да, вы не тратитесь на лифт и нет угрозы затопить соседа снизу, но при этом постоянная пыль, шум, недостаток света и опасность стать жертвой ограбления. Хитрые застройщики нашли способ компенсировать потери и здесь — продавать квартиры на первом этаже с отдельным входом и накинуть проценты за «эксклюзивность». При этом в такой квартире, как правило, холоднее, да и вероятность краж повышается в два раза.
НеСвободная планировка
«Свободная планировка» — звучит очень привлекательно для тех, кто ищет свободу выбора во всем или не хочет провести следующий десяток лет в типовой квартире «как у соседа». Вот только свободная планировка — понятие весьма иллюзорное, поскольку все «мокрые зоны» уже определены и перемещать их сложно, очень затратно и не всегда законно.
Квартиры с кухней-гостиной
Застройщики уверяют, что это отличный современный вариант квартир для тех, у кого большая семья, или для тех, кто любит приглашать гостей — всё рядом и все вместе. Вот только в реальности такую комнату очень сложно назвать полноценной гостиной. Она, скорее, ближе к кухне хорошего метража. Но как маркетинговый ход схема вполне рабочая.
МАНИПУЛЯЦИИ С ЦЕНАМИ И СКИДКАМИ
Динамическое ценообразование
Проще говоря — когда не знаешь точную стоимость квартиры.
Как такое происходит? Стоимость квартиры при динамическом ценообразовании гибко меняется под влиянием разных факторов: спроса, сезонности, этажности... Целью всегда является максимизация выручки.
Например, при одинаковой площади квартир жильё с видом на парк продаётся быстрее. Следовательно, система делает вывод, что продавать такие квартиры можно дороже. И стоимость повышается.
«Скоро повышение цен»
Фраза, которая любого покупателя заставляет напрячься — никому не хочется упустить выгодное предложение. И при этом мало кто задумывается:
А какая в этом выгода застройщику? Почему он заявляет о росте цен?
Выгода в том, чтобы вы, наконец, решились попрощаться со своими деньгами и пришли за квартирой. И дело совсем не в щедрости застройщика.
Рост цен действительно происходит. На протяжении многих лет по мере роста строительной готовности происходил рост цен. Связано это с тем, что застройщик зависел от денег дольщиков и давал хорошие скидки на этапе котлована. Но в эпоху финансирования строительства банками рост цен больше связан с маркетинговыми уловками застройщиков.
Искусственный дефицит
Застройщик никогда не станет продавать все квартиры сразу — это не в интересах застройщика. Чем больше выбор — тем дольше принятие решения. К тому же покупатель может подумать, что если в продаже появился такой большой объём квартир, то можно не торопиться — всё равно хватит на всех.
Продажа квартир небольшими партиями с широким ассортиментом выгодна застройщику. Во-первых, он всегда может «поиграть» с ценой и менять стоимость при выгрузке нового пула. Во-вторых, часть квартир застройщик всегда держит про запас, чтобы продать по самой выгодной (разумеется, для него) цене.
Космические скидки!
Почему скидка в 10-30% — это подозрительно? Потому что застройщику это не выгодно!
В финансовую модель проекта изначально закладывается скидка в 3-5%. И действует она для покупателей при выполнении условий:
✅ единовременной оплаты половины или всей стоимости,
✅ при покупке на старте продаж
✅ или приобретении дополнительной недвижимости в виде кладовой или машиномест.
Скидки от 10% и выше — повод задуматься, не пытается ли застройщик «втюхать» вам неликвидную недвижимость, которую никак не удается продать.
Какие недостатки могут скрываться за большими скидками?
❌ Плохое качество строительства: дом сырой, неровные стены, некачественная отделка.
❌ Близость заводов и свалок и, соответственно, плохая экология.
❌ Близость крупных транспортных узлов или аэропорта. Высокий уровень шума.
❌ Плохая транспортная доступность и большие пробки.
❌ Неудачная планировка или расположение квартиры, плохой вид, хорошая видимость на дома напротив.
Игры с ипотекой и кэшбэками
«Льготная ипотека по ставке от 0,01%» звучит фантастически. И так же фантастически неправдоподобна. Хитрый застройщик добивается этого, завышая стоимость квартир на 20-30%. Полученную прибыль он направляет банку для компенсации выпадающих доходов и для использования субсидируемой ставки от государства.
И вроде бы не все так плохо — ежемесячные платежи меньше. Но общая стоимости квартиры выше. Кроме того, при необходимости досрочно погасить кредит расходы заёмщика окажутся выше, чем при классической ипотеке.
Ещё один способ для стимулирования спроса — кэшбэк на покупку квартиры. Но, как в случае со льготной ипотекой, кэшбэк вшит в стоимость квартиры, и никакой выгоды покупатель не приобретает.
Скидка, которой нет
Такое случается, когда застройщик изначально завышает стоимость квартиры. И если вдруг квартиры не покупаются, то цена снижается до среднерыночной путем «скидки».
Или же стоимость завышается перед праздниками и сезоном активных продаж. А затем якобы делается большая скидка. Хотя по факту в обоих случая никакой скидки нет — застройщик лишь умело жонглирует ценами и наивностью покупателей.
Застройщики умело используют все перечисленные уловки, чтобы хорошо заработать на неопытности покупателей. Согласитесь, квартиры мы покупаем не каждый день. Поэтому, чтобы обезопасить себя, старайтесь подробно изучить понравившийся проект, отзывы, чаты жителей, посетите жилой комплекс и ни в коем случае не торопитесь с покупкой, даже если застройщик говорит, что цены скоро вырастут. Теперь вы знаете, что и это тоже всего лишь уловка.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья? Ставьте лайк!
