Прошло три недели с вступления в силу изменений в 218-ФЗ, и собственно, с момента закрытия данных, а именно- ФИО собственника квартиры, из общего доступа в ЕГРН. После того как эти данные убрали, возник вопрос: а как перед покупкой проверить, что человек, у которого мы хотим купить квартиру, является ее собственником?
Договор купли-продажи и выписка из ЕГРН 7-летней давности право собственности не подтверждают - человек мог давно продать или подарить квартиру. Эти документы лишь подтверждают, что 7 лет назад человек квартиру приобрел. При этом, не говорят о том, что человек за это время квартиру не продал, не подарил или не заложил.
У любого потенциального покупателя возникает вопрос- как получить из ЕГРН данные с ФИО и проверить, что человек, который продает нам квартиру, ее собственник на сегодняшний день? И эти данные нужно получить обязательно(!), плюс к этому - оставить выписку у себя. Выписка будет нужна для предъявления в суде в случае спорной ситуации. Если выписки нет, суд не признает покупателя добросовестным приобретателем, потому что покупатель не проявил разумную осмотрительность; получение сведений из ЕГРН является обязательным условием, и, в списке необходимых действий, стоит на первом месте.
Есть 3 способа получения необходимых(включающих ФИО) сведений из ЕГРН. Будет двигаться от наиболее сложных решений к простым.
1) Получение сведений из ЕГРН у нотариуса. Нотариус имеет доступ к необходимым сведениям и может выдать заверенную выписку из ЕГРН. Единственный момент - нотариус выдает такие выписки только заинтересованным лицам. То есть, прийти "с улицы" и запросить сведения о собственнике любого объекта недвижимости больше нельзя. Придется подтвердить, что вы являетесь заинтересованным лицом, и эти сведения Вам необходимы. В качестве подтверждения заинтересованности будет достаточно(должно быть так) показать подписанный обеими сторонами Предварительный договор. Кажется что все просто, только, по опыту проведения нотариальных сделок с долями, могу сказать- проще поймать единорога. Половине нотариусов будет просто лень заниматься выдачей выписок из ЕГРН. Сделки по недвижимости проводит только каждый третий нотариус в Новосибирске. Почему? Да потому что нет мотивации разбираться, у многих хватает работы и без этого. Они в открытую говорят, что - мы сделки с недвижимостью не проводим, да- вышел закон, мы ещё не разобрались. Говорить про выдачу сведений из ЕГРН... скажут, что программа Росреестра не работает))) Поэтому прогнозировать, сколько займет времени получение сведений из ЕГРН у нотариуса не будем. От одного дня до двух недель.
2) Попросить продавца открыть доступ к сведениям ЕГРН(ФИО) и самому заказать выписку. Этот вариант достаточно прост для рядового гражданина, но занимает некоторое время, в силу нескольких этапов получения сведений из ЕГРН.
- Продавец квартиры идет в МФЦ(Росреестр) и пишет заявление на открытие персональных данных в ЕГРН. По логике - открыть данные должны в течение 3 рабочих дней. Возможно что будут делать быстрее. Процесс внесения изменений в ЕГРН примерно такой, как при снятии обременения с квартиры.
- Покупатель идет в МФЦ(Росреестр) и заказывает выписку из ЕГРН, как делали до внесения изменений в 218-ФЗ. После открытия данных, по заявлению продавца, будет сформирована такая же выписка из ЕГРН, как была раньше.
- Покупатель идет в МФЦ и забирает выписку. В Новосибирске получение сведений из ЕГРН занимает 3 рабочих дня. Из практики- выдают раньше.
Из минусов - нужно посетить МФЦ три раза, двум людям. Один раз продавцу, два раза покупателю. Займет такая проверка сведений, при среднем "раскладе" - неделю. Если нет дикой спешки, то вариант подходящий - безопасный и эффективный. Я бы отметил дополнительно то, что выписку из ЕГРН должен заказать именно покупатель(!). Если продавец предлагает, или даже настаивает, что для экономии времени, он вместе с подачей заявление на открытие персональных данных сразу закажет выписку из ЕГРН, то следует отказать. Потому что продавец и раньше мог заказать выписку с ФИО, на правах собственника, ведь данные скрыты только для посторонних. При этом, судебная практика однозначно говорит о том, что покупатель, если планирует быть признанным судом добросовестным приобретателем, обязан сам обратиться в ЕГРН и проверить сведения, которые предоставляет продавец. Потому что продавец может предоставить поддельные документы. Один комментатор в прошлой статье предложил пойти получать выписку из ЕГРН вместе с собственником. С одной стороны - это возможно, а вот с другой... А если собственник придет в МФЦ раньше, и, уже получит выписку к вашему приходу? Начинаем заново? И не понятно, как отреагирует суд на выписку заказанную не покупателем и не его представителями. Я бы рисковать не стал.
3) Собственнику получить выписку из ЕГРН на Госуслугах в электронном виде, заверенную ЭЦП. Данный вариант самый быстрый, получение выписки занимает примерно 10 минут(!) для неподготовленного пользователя, и при этом полностью безопасный. Вариант с печатной выпиской из ЕГРН не выигрывает ни в чем.
Смысл услуги в том, что собственник, может зайти на сайт Госуслуги, ввести логин и пароль, и по объектам недвижимости, которые у него в собственности, сформировать выписку из ЕГРН, заверенную ЭЦП и отправить по электронной почте всем заинтересованным лицам, ответ будет получен в течение 1(одной) минуты - такая оперативность позволяет делать запрос в день сделки, можно проверить что не появилось Письмо придет с домена Госуслуги и будет содержать 3 файла:
- Выписка из ЕГРН в формате PDF(для чтения), обычная выписка, которая содержит информацию о технических характеристиках и правообладателе.
- Выписка в формате xml (для проверки подлинности на сайте Росреестра)
- ЭЦП в формате sig (для проверки подлинности на сайте Росреестра)
Письмо выглядит так:
Вся необходимая покупателю информация содержится в файле PDF. А файлы в форматах xml и sig нужны для проверки подлинности выписки на сайте Росреестра, в сервисе "Проверка электронного документа". Стоит дополнить- если письмо содержит файлы xml и sig, то наличие этих файлов позволяет использовать документ в суде. Если бумажную выписку из ЕГРН продавец может предоставить поддельную. То, после проверки документа через сервис Росреестра, можно быть точно уверенным в подлинности.
Судья может точно так же зайти на сайт Росреестра, и, при помощи этих файлов, убедиться в подлинности сведений из ЕГРН на момент сделки. И вопросов в добросовестности приобретателя, по данному пункту, не возникнет.
Опишу основные шаги, и сделаю скрины, как получить выписку и где это все искать)))
1) Заходим на сайт Госуслуги
2) Вводим логин и пароль. Скорее всего потребуется подтверждённая(через посещение МФЦ) учетная запись.
3) Кликаем на иконку "Стройка/Недвижимость"" в верхней строке, далее - "Выписки из ЕГРН", потом нажимаем кнопку "Начать".
На данном этапе ни у кого трудностей возникнуть не должно)
4) Выбираем самую верхнюю строку "Получить онлайн выписку"
Нажимаем "Продолжить"
5) Нажимаем "Перейти к заполнению"
Обратите внимание на выделенные поля: срок оказания услуги одна минута и документ будет заверен двумя ЭПЦ.
6) Нужно проверить данные паспорта, телефон и электронную почту. Данные сайт подставит автоматически. Если ничего не изменилось , то просто 3 раза нажимаем "Продолжить".
7) Теперь выбираем из списка объект, по которому нужно заказать выписку. Сайт покажет, всю недвижимость, которая у человека в собственности.
Давайте выберем квартиру:
Далее - нажмем "Отправить запрос". Появится сообщение что запрос отправлен, и появится новое уведомление, что услуга оказана, переходим туда:
8) На данном экране нажимаем на синие точки и нажимаем "Отправить на почту". По умолчанию сайт укажет почту собственника квартиры, можно вписать абсолютно любой адрес электронной почты, все файлы будут корректно отправлены(я проверял).
9) Получаем данные в электронном виде на почту. Это именно то письмо с тремя файлами(PDF, xml и sig), которое я уже публиковал выше:
10) Скачиваем все три файла и сохраняем минимум на 3 года, а лучше хранить и дальше, на всякий случай.
Если говорить о том, какой способ лучше, то эффективны и безопасны все три. Что могу порекомендовать, по своему опыту...
- С нотариусами я бы связываться точно не стал. Когда законодательно утверждают любые нововведения, нотариусы медленно и неохотно их изучают. Так было всегда. Во-первых им работы хватает, а во-вторых, они свои имуществом по сделкам отвечают. Понятно что, при выдаче выписки из ЕГРН, сложно в минус уйти))) Просто так практика сложилось.
- Лично я, как риелтор, выберу третий способ. Он самый быстрый, можно попросить продавца запросить данные из ЕГРН перед подписанием Предварительного договора, и, в день сделки, повторно. Повторный запрос позволит убедиться, что не появилось арестов иных ограничений. Вся процедура, вместе с проверкой занимает 10 минут.
- Если продавец бабушка, 70+ лет, у которой кнопочный телефон, и к тому же нет особой спешки, можно воспользоваться вторым способом. Думаю, за неделю точно можно уложиться.
Каким способом получения сведений из ЕГРН пользоваться- выбирать Вам. Удачных и безопасных сделок с недвижимостью!
P.S. Заказать выписку из ЕГРН в электронном виде, можно со смартфона в приложении Госуслуги. Это так же быстро и удобно, и так же можно все файлы отправить на почту в один клик. Мне просто скрины было удобнее делать с компьютера)))
P.P.S. Не забывайте ставить лайки)))