Мне бы хотелось поговорить об одной очень интересной истории, которая дошла до Конституционного суда Российской Федерации. В этой истории собственница в присутствии полиции вынесла чужие вещи на улицу из своей квартиры.
Итак, в городе Калининград была сдана квартира за 10 тысяч рублей в месяц, кроме этого был взят страховой депозит в аналогичном размере. Через месяц проживания собственница не дождалась платежа и попробовала договорится, но была послана в суд. Вот как это описывается в решении суда:
Она, как собственник квартиры, после наступления срока внесения очередного платежа за октябрь 2019 неоднократно, в устной форме, а также через переписку в интернет- мессенджере " WahtsApp", просила (Ф.И.О,). произвести оплату найма квартиры за период с 05.10.2019 по 04.11.2019. однако, последняя сначала ссылалась на отсутствие у нее требуемой денежной суммы, а в дальнейшем, в грубой форме требовала не беспокоить ее и не приближаться к квартире, угрожала, что она не сможет что-либо сделать и она будет выселяться из квартиры только в судебном порядке.
По условиям договора найма допускалось его досрочное расторжение в одностороннем порядке. Для этого наймодатель за три дня должен был уведомить нанимателя, что и было сделано посредством телеграммы. В день расторжения договора собственница с подмогой пришла в квартиру, вынесла вещи на улицу и сменила дверной замок. Вот как эти события отражены в решении суда:
Вечером (Ф.И.О.). со своим сообщником, примерно в 20-00 часов пришла в квартиру, которую на тот момент она еще занимала, и путем выноса вещей на улицу, смены входного замка ограничила ей вход в жилое помещение.
Самое интересное, что при всем этом присутствовала полиция, более того, через несколько часов разборок квартирантка была вынуждена покинуть квартиру, вот что об этом говорится в решении суда:
По прибытии, сотрудники полиции проверили основания пребывания ответчицы в указанной квартире, предложили собрать вещи и покинуть жилое помещение. В результате трех часовых переговоров, (Ф.И.О.) согласилась освободить жилое помещение, попросила помочь вынести собранные вещи на лестничную площадку.
Также интересен тот факт, что полиция отказалось возбуждать уголовное дело по данному случаю. Ну а главное, что суд признал действия собственницы законными, вот цитата:
Суд полагает, что расторжение ... в одностороннем порядке ... договора аренды жилого помещения соответствовало условиям заключенного ... договора, поскольку (Ф.И.О.). не исполнила свои обязательства по внесению платы за наем жилого ... соответственно оснований полагать, что расторжение ... в одностороннем порядке договора аренды и выселение ее из вышеуказанного жилого помещения являлись незаконными, не имеется.
Если вам интересно ознакомиться с полным текстом судебного решения, то вы можете посмотреть его здесь.
Но это было лишь начало. Далее квартирантка решила дойти до Конституционного суда Российской Федерации, как это посмели выселять её без решения суда?
Интересно то, что Конституционный суд поддержал собственницу квартиры и расширил трактовку п. 2 ст. 687 ГК РФ, вот сама формулировка данного пункта:
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа
А вот какой вывод содержится в решении Конституционного суда:
Признать абзац второй пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации, применяемый в судебной практике во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 310, пунктом 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 422, пунктом 1 статьи 450 и пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса для решения вопроса о праве наймодателя жилого помещения по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, непротиворечащим Конституции Российской Федерации...
Если вам интересно ознакомиться с полным текстом постановления Конституционного суда по данному делу, то вы можете посмотреть его здесь.
Какие бы я сделал выводы из данной истории?
1. Да, есть случаи законного конфликтного выселения нанимателей из квартир по договорам краткосрочного найма без решений судов;
2. Но конфликтное выселение всегда отнимает много нервов, как для собственника, так и для нанимателя. И это из-за 20 тысяч рублей. Можно ли было этого избежать? Я думаю можно, можете попробовать пробить квартирантку по общедоступным базам данных:
Если вы готовы на большее погружение в тему, то приглашаю вас в Премиум раздел, где разбирались конкретные кейсы по купированию таких ситуаций:
и
Вы находитесь на канале «Управляющий недвижимостью». Здесь вы найдете более четырех сотен бесплатных публикаций по арендному бизнесу. Рубрикатор можно найти здесь:
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 23.03.2023г. - 32,1 тысячи квартир.